凌克：金融+地产=“金地”

每经记者  翟敏  发自深圳

        在中国地产界，金地集团（600383，SH）早已声名远扬。“招保万金”、“文万科、理金地”的说法在业内广为流传，足以说明金地在地产界举足轻重的地位。二十多年时间，金地集团从一家区级小企业到名扬全国，追溯其发展历程，不难发现，除了平稳的常规发展之外，变中求胜是“金地模式”的一大亮点。金地并不满足做一个单纯的地产开发商。在地产开发之外，金地把目光投向整个地产业的价值链条，并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。

        从早期的ING，到最近的UBS和平安信托，作为国内最早试水地产金融业务的企业，金地一直在寻求与国内外知名的机构投资者的合作机会。而从单一的项目合作，到共同成立房地产基金和开发地产信托产品，金地在地产金融方面的经营能力也与日俱增。

        在最近一次年度报告会上，金地董事长凌克直抒胸臆：“金地，就是金融加地产。”

初露锋芒：科学+理性

　　1988年1月20日，“深圳市上步区工业村建设服务公司”注册营业。当时，谁也没有预料到，这家定位为“沙嘴工业村建设服务”的公司，在多年后的中国房地产界拥有举足轻重的地位。

        1993年，金地取得房地产经营权，紧接着，金地向深圳市体改办提出申请，进行“现代化企业制度改革试点”并得到批准。在此期间，金地推出了在深圳的第一个住宅小区  “金地花园”。到1996年，金地已经开始在深圳地产市场崭露头角，当年推出的“金地海景花园”一经发售，便迅速成为深圳豪宅的标杆，一举刷新了深圳住宅销售速度和均价的历史高点。

        2001年4月12日，金地集团作为1993年后第一批试点的三家地产企业之一，率先被批准上市。这让金地在资金、管理以及公司品牌上抢占到绝对先机，进而，金地走出深圳，一路向北。

        金地集团董事长凌克对市场有着深刻的研判，在他看来，购房者对住房的需求从生存型向舒适型转变，住宅产业增长方式也从数量型向质量型转变，市场已经自觉或不自觉地从低档、初级阶段的、价格的竞争取胜，走到了真正研究产品、研究技术进步、研究市场，依靠非价格的竞争这样一个更高的阶段。品质地产内涵的不断丰富，要求房地产开发企业在产品方面进行不断的完善。

        “科学筑家”的理念由此而来，并成为中国房地产界一块金字口号。其核心要义是，用科学的手段、理性的设计、缜密的思维打造出具有金地特色的房子。在这个过程中，金地对消费者的需求、对市场的需求做出了大量的调研判断。久而久之，消费者对于金地项目的忠诚度和赞美度提高了很多，企业也因此在这个基础上获得更快的发展，从而形成一个良性循环的过程。

发展战略：凌厉+克制

　　熟悉凌克的人都说，“正如他的名字一般，凌厉加克制，他是一位理性的冒险家”。凌克1992年加入金地做副总经理时，金地还是一家区属二级企业，18年后，金地已是中国地产业的排头兵。回顾金地发展史，凌克认为，在这期间最重要的成功因素当数对战略目标的重视和把握。

        “要理解‘战略层面上的竞争’，首先是从时间跨度上来讲。10年以后金地的竞争力在哪里？在20多年前，全国几乎每个城市都有自己的电视机厂，后来呢？经过残酷的市场洗牌，就剩下那么几家了。第二个问题要从产品的跨度来说。20多年前，一个家电企业不会同时生产黑色和白色家电，这是两个行业，但如果今天还单单生产一种产品，从产业竞争的角度看，肯定不行。那么，我们就要再问，今后的地产行业，产品的结构又如何？”一个类比，让问题一目了然，凌克精妙地阐释着金地对楼市的理解。

        因为战略与远见，金地不断超越同类、超越自身，从深圳走向全国。改制、上市、全国化，三大步跨越将金地带入了快速发展的通道。

        “在投资布局上金地的核心思想是‘充分把握不同城市发展阶段的差异化来获取高收益’，对各城市的综合发展情况以及房地产发展阶段进行充分的研究，对其发展阶段和发展趋势做充分的分析，力争做到‘踩准节奏’。在这个过程中，形成了一套行之有效的城市选择和项目投资决策评价标准和流程。”凌克说。

        因为有这一策略，金地的每一次出击都获得了大效益。比如，前往上海时，金地直接绕过“家门口”的广州，舍近求远。这样的举措让很多人不解，但凌克的逻辑非常清楚，“因为当时广州的房地产基本面要比上海差，在短期内难以恢复快速上涨。”历史必将回报正确的选择，上海之于金地，充分说明了这一点。在金地历史业绩最好的2009年，上海单个区域市场的销售额占到金地总体销售额的46.23%，一个上海，成就了金地的半壁江山。

        然而，金地并未放弃广州。金地在上海站稳之后，又杀了个回马枪。2004年，凌克迂回广州开始布阵广州市场。其时珠江三角洲的房地产已经成了三大区域中的价格洼地，他断定，该区域的市场即将启动。“于是，我们便在2004年底，在广州成功获取超过3000亩的土地，果然，广州的房价随后便出现了快速上涨的趋势。”谈到金地对节点的精准把握，凌克显得很自豪。

大展宏图：金融+地产

　　  雄心壮志的金地并不满足做一个  “单纯”的地产开发商。在地产开发之外，金地把目光投向了整个地产业的价值链条，并且选择其中最要害的金融作为金地的第二要务。

        向来低调的凌克，在很多场合一谈到自己在地产价值链，尤其是金融领域的探索，就会显得多出三分热情，“金地集团一直把房地产金融作为公司战略发展，我们一直在思考如何在房地产链条的最上端实现突破，我们相信这必将为拉动公司主业起到重要作用。”

        金地从2004年开始进入到通过金融手段运作地产业务的新阶段。当年6月22日，金地董事会与摩根士丹利房地产基金IV、上海盛融合作，共同处置银行的不良资产。一家房地产公司直接参与处置银行的不良资产在当时实属罕见，但凌克抓住银行改制要求的资产剥离处置的市场契机，再加上自身的专业能力，让金地成为此业务的第一批受益者。由此，金地也学习到了一流国际企业在资产处理和房地产金融管理领域的经验。

        到2009年，金地准备已久的房地产金融模式开始了标志性的转变：金地与瑞银集团合作，创建投资于中国房地产项目开发的境外合伙基金，并已完成了首次募集，这是中国第一只由境内开发商成功发起和募集的美元房地产投资基金；2009年8月，金地与中国平安信托签订了总额100亿元的合作投资框架协议，并于当年12月以上海赵巷项目为融资对象，完成了国内住宅房地产市场第一单真正意义上的股权信托融资。

        除了内地的银行借款、委托贷款、信托、增发等，金地也与荷兰金融集团ING等建立战略合作伙伴关系，同时还与多家海外银行开展项目融资，包括HYPO银行、香港永亨银行等，并在多个项目上有了实质合作。目前，除了现有的美元基金外，金地还在筹备和发起成立由金地募集和管理的人民币基金。这一金融业务的构建，不但为金地集团自身发展提供了资金保障，更让金地在地产开发的主业之外，增加一条分享地产价值的渠道，让金地集团如虎添翼。凌克毫不掩饰金地在金融上的雄心。他甚至用“金地，就是金融加地产”来直抒胸臆。有了金融加地产的坚强支撑，金地的底气更足，因此，凌克把规模增长作为未来几年金地公司发展的战略主线。

        最终，凌克希望让金地深入挖掘房地产金融、商业地产和住宅地产业务之间的联动价值，通过不同业务间灵活有效的搭配组合，来提升公司的盈利水平，并且把金地办成一家“具有持续竞争优势并且由一群既能干又全心全意为股东服务的人来管理的企业”——这本是巴菲特心目中具有投资价值的企业。此时的金地，在凌克眼中正是如此。



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