调控尚无松动 开发商下半年如何应对？

每经记者  杨羚强  朱玲发自上海、广州

        近期，有媒体报道称，银行因为自身利益需要，提前放松了对政策的执行。

        本期地产峰会，《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请到了金科集团副总裁李战洪、上海三湘股份有限公司副总经理张涛、戴德梁行华中区公司董事总经理彭蔭喧，以及同策研究咨询中心主任夏宇等开发商、专家、机构，请他们谈一谈对政策走向的看法。

话题1：政策是否宽松了？

        NBD：根据您所接触到的情况，各地政府、各地方银行在执行宏观调控政策时，有没有较之前宽松？

        李战洪：公司层面上来看，没有觉得当下政策变得宽松，反而有明显趋紧的趋势。

        张涛：和之前相比没什么大的变化。四大国有银行仍然严格禁止第三套房贷款，对二套房房贷也要求高首付和高利息。只有那些中小银行和中介可能会适当放松政策限制，为三套房贷提供贷款。

        彭蔭喧：目前来看政策面没有放松，也没听说过政策要放松。

        夏宇：与其说是调控政策放松，倒不如说房地产调控政策没有之前想象的那么紧。当初的房地产宏观调控政策只是说包括北京、上海在内的局部城市停止第三套房的贷款，但并不表示所有城市都要停止三套房的房贷。

话题2：开工量是否调整？

        NBD：在政策松动的大环境下，您的企业有没有作出一些调整，比如加速开工计划、扩大施工量等，提前为调控放松后可能出现的成交量反弹做准备？

        李战洪：我们公司都是按照年初制定的计划在走，在当前政策影响下，控制好自身开工计划和施工速度，这不仅是市场要求，也是企业对自身的一个要求。

        张涛：虽然消息层面有所松动，但是实际上政策松动的可能性并不大。我们公司的开工、施工和销售进度安排，主要还是根据年初制订的计划来进行，当然会根据市场的情况进行调整。推盘的时间则主要根据工程进度。

        彭蔭喧：从广州市场来看，实际上开发商并没有太担心政策调控的影响。比如广州的房价相对调控前仅有10%或5%的下调幅度，且市中心区域房价几乎没有变动。开发商确实放慢了销售，但对房价却没有影响。国家要求实现“软着陆”，如果调控过大，对开发商和银行都是很不好的。调控不一定要压房价，放缓增长的幅度就行。但调控让开发商资金压力增大了。

        夏宇：由于国家打击囤地等政策，开发商的施工、开工等工作都受到国家的严格管控，所以项目的开工和施工进度不会因为政策的变化而有大的变化。实际上，由于大部分开发商上半年销售完成得比较好，目前的销售压力并不大。目前来看，市场仍然不明朗，七八月份又是传统的淡季，开发商不太可能现在就根据市场的销售情况做出调整。

话题3：调控影响持续多久？

        NBD：您预计整个地产调控对市场的影响将持续多久？在这一个阶段，您的买地计划完成情况怎样？

        李战洪：每次调控对于公司来说都是一次机会。我们都是按照年初制定的买地计划和拿地目标在走，没有格外做出调整。

        张涛：我感觉这次宏观调控政策对市场的影响持续时间会很长。外界认为房地产调控放松以后，成交量会大幅度反弹，但其实这是延续2008年宏观调控的思维。未来宏观调控政策应该不会放松，即使政策的影响逐渐变小，成交量有所恢复，也很难回到2009年的水平。

        彭蔭喧：预计调控影响将会到今年年底，那时政策经过几个月的“消化”，购房者和开发商都看清了市场。在广州市区，开发商没有停止过拿地，主要是因为开发商好看后市。

        夏宇：市场的心态的确较之前有所变化，那是因为之前房地产税等消息让人们对市场过于悲观。但从现在来看，这次调控可能没有预期那么严格，包括上海在内的很多城市没有发布调控细则，房产税现在也不再讨论。这些消息层面的变化，令市场的政策预期有了改变，大部分人认为政策的主要方向还是控制房地产价格过快上涨，解决供求失衡的问题。实际上政策出台以后，很多开发商认为现在是很好的买地时机，因此一直在关注低价地块。

话题4：会否降价促销？

        NBD：来自很多开发商的消息显示，银行对开发商的银根从未有大的收紧，开发商目前依然可以从各种各样的渠道获得资金。在这样的情况下，您是打算降价销售房屋，还是等政策效力逐渐趋淡以后，再出售库存房源？

        张涛：什么时候销售还是取决于项目的工程进度。我们了解的情况是，上海房地产市场目前是有些促销，但力度并不大。上海开发商目前的主要促销方式是直接通过降价销售来加快资金回笼。但是，也有一些开发商是通过提升产品质量和附加值，依靠产品升级进行销售。

        彭蔭喧：目前开发商资金渠道实际有所收窄，我们看到开发商资金上没太大影响，主要是因为目前在开发的项目很多在调控之前就已动工，而银行方面借出的贷款不可能中途就停掉。当下，在市区外的地方，可能有开发商会在价格上作出让步；但在市区，房价下调以及优惠措施较少。

        夏宇：虽然很多开发商在上半年都完成了全年目标的相当部分，并且能保证2010年会有比较好的业绩，但是对于很多在全国扩张的房地产龙头企业来说，各区域分公司的业绩指标依然比较高。为了确保业绩的实现，同时也为了滚动开发所需要的现金流，他们不会考虑增加库存、延期开盘等收缩性的开发策略，仍然会延续之前的扩张，因此很有可能在今年年底根据项目的销售情况调价。



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