开发商发力商业地产楼市新政或“纠正”商住倒挂

每经记者  叶书利  发自北京

        楼市新政的调控，让商业地产突然转身成为地产商眼中的主角：万科、华润置地、保利、雅居乐等地产商纷纷示好商业地产。

        业内专家认为，在楼市调控的背景下，开发商加大商业地产的投资力度，或可以“纠正”目前商住倒挂的情况，但目前要说商业地产迎来“春天”，还为时尚早。

地产商热捧商业地产

        近来，万科突然发力商业地产，在4月前半个月一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20%。

        保利也在2009年年报中透露，打算在未来3~5年内将商业地产投资额占其全部投资额的比例提升至30%。如果该目标顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元。

        眼见对手频频掘金商业地产，华润置地同样不甘人后，近日在香港举行的2009年业绩发布会上，该公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

        近来商业地产的受宠是中国经济环境趋暖在商业地产上的体现。以北京为例，21世纪不动产的统计数据显示，2008年8月世界经济危机后，中外品牌商户在北京市场的开店计划全面收缩。2010年，中国经济形势好转，品牌开店数爆发，预计今年新增品牌开店数量达3953家。

        商业地产需求的增加推动商业地产价值回归。另外，本轮住宅地产调控，也加快了商业地产的价值回归。

        以北京CBD甲级写字楼为例，如东三环的北京温特莱中心写字楼、富尔大厦等2004年时价格约在15000元/平方米，而当时周边的住宅均价约为6000元/平方米。写字楼均价是住宅均价的约2.5倍。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔介绍，按发达国家的惯例，这个价格比例是正常的。

        到今年楼市新政前，上述写字楼的价格约为35000元/平方米，而周边住宅价格约为45000元/平方米。商住倒挂现象严重。

        本次的楼市新政将一定程度上纠正扭曲的倒挂现象。

        新政下，住宅按揭比例已与商业地产相近，且商业地产一般更便宜。比如北京望京区商品房价格一般为4万~5万元/平方米，而一层的商铺价格才3万多元/平方米，因此投资商业地产的现金流压力较小，更易吸引投资者。

        另一方面，新政调控也在引导地产商转型。

        以万达、凯德置地等为代表的专业商业地产开发商，在住宅地产调控背景下，主动放弃一些住宅开发项目，进一步增加商业地产的开发比重。以住宅开发为主的大型开发商，如万科、雅居乐等也在大手笔吃进商业用地。蔡宇翔认为，本次住宅地产调控，持续时间并不是二三个月，可能达一年以上之久。期间，以住宅开发为主的地产商以一些小型的商业地产项目作为市场试探，不失为一种好的选择。

业内人士不欢迎热钱

        楼市调控对资金的挤出效应，这些资金会不会流向商业地产？

        许多业内人士认为，短期内部分游资可能会进入商业地产，但他们不会成为中国商业地产发展的主流。因为商业地产的增值需要通过商业的专业运营来提升地产的价值，从这个意义上说，商业地产没有散客投资者炒作的空间。换句话说，“商业地产是否是时下散客资金的避风港”一说是个伪命题，根本不成立。

        在接受《每日经济新闻》记者采访时，商业地产实战一线的天津万达广场总经理毛谱则更为冷静与直白：“从做实业的角度，我不欢迎短期投机热钱，因为热钱的浮躁与投机味与商业地产讲究的长期持有、务实运营的行业心态相违背，甚至会破坏行业从业者原有的健康心态，不利于行业健康发展。”



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