新政无碍高端物业 北京别墅价格逆市上扬

每经记者  吴文坤  发自北京

        “我们昨天（5月10日）成交了一套保利陇上的别墅，其中一套独栋毛坯，360平方米售价630万元。”北京一位房地产中介昨日（5月10日）告诉《每日经济新闻》记者，中央调控楼市以来，北京别墅市场几乎没受什么影响。

        不仅如此，在《每日经济新闻》记者调查了解中，近期北京的高端物业交易价格一路上扬。5月第一周，北京别墅成交均价相比前一周上涨了近2000元/平方米。

        尽管成交量在5月份有所下降，但业内人士认为，成交波动是别墅市场的一个特点，此次新政调控主要针对普通住宅，高端物业市场相反或能成为投资资金的避风港。

4月别墅成交面积大增

        国家楼市调控新政出台后，普通住宅领域受影响非常明显，成交量陷入冰点、价格迅速下滑等都成为了这一时期楼市的主题，相比之下，别墅市场则显得颇为平静。

        “此次新政重在调控普通住宅。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华对《每日经济新闻》记者表示，别墅市场的交易一直以来都是不愠不火，也难受此次调控的影响。

        《每日经济新闻》记者发现，4月楼市新政出台后，京沪深等大城市的楼市均出现大量下滑现象，而别墅市场的成交则无下降，反而上升。

        某地产研究权威机构提供的数据显示，4月份北京别墅市场成交面积同比增长60.92%、成交套数同比增长52.17%，上海市场成交量相比较为稳定，但4月的成交绝对值高达1046套，成交均价同比上涨69.21%，高达31488元/平方米。

        不过，这一趋势在5月的第一周就被打破。据统计，5月第一周北京别墅成交30套，环比跌五成，成交金额3.2亿元，环比跌47.2%。

        似乎别墅市场对楼市新政有了滞后反应。不过，我爱我家别墅专家田野分析认为，因为别墅市场不同于住宅市场，短期别墅成交量的下降并不能说明问题。由于2003年国土资源部就停止了别墅类用地的供应，在当前房源总数原本就少而且没有新盘上市的前提下，合适的房源才是影响交易的主要因素，而非楼市新政。

        据田野透露，在北京中央别墅区的名都园，2009年约有1/4的房屋换了主人，在这其中80%都属于自住。现在该别墅区投资且上市交易的量非常少，“最多的时候我们的中介能有40个房子的钥匙，现在不到10个。”

别墅价格逆市上扬

        尽管5月第一周的交易量有明显下降，但别墅市场的价格却是“逆势上扬”。有关数据显示，在新政出台的4月，北京别墅市场的成交均价还同比上涨75.78%，而5月第一周，成交均价则继续上涨，为27513元/平方米，比4月第四周上涨1805元/平方米。

        《每日经济新闻》记者昨日联系了多家别墅中介机构，均表示新政对别墅市场影响甚微，价格没有下跌。此外，有少数业主和楼盘甚至在新政之后提高了价格。

        一位经手纳帕溪谷独栋别墅的房地产中介就告诉  《每日经济新闻》记者，自己手头就有一套面积227平方米、花园200平方米的别墅，业主在上个月曾标价580万元，不过现在已经提高到了600万元，而且是否能成交还得看业主的意思。

        更有密云3月份开盘的一个新别墅，5月1日起将原先6500元/平方米的价格提高到了7200元/平方米。该别墅销售人员表示，开盘以来，每月的交易量在20套左右，5月份截至目前已经卖出了7套。

别墅市场或成“避风港”

“二手别墅由于其独特的不可复制、不可替代性，已经成为真正的稀缺产品。”田野认为，相比普通住宅市场的短期炒作来说，别墅市场的投资则具有明显的长期性。

        据了解，相比普通住宅，别墅的增值速度比较缓慢，且占用资金较多，但抗跌性强，保值性比较好，这就使得不少的资金大户选择投入其中，长期持有，而非短期炒作，并且很难受外围政策影响。

        北京别墅网总经理刘铭就对《每日经济新闻》记者透露，面对新政，自己的几个大客户都无所谓，“拥有别墅和投资别墅的人本身抗风险能力就比较强。”

        别墅的租金也成为部分长期投资者获利的一个途径。据了解，中央别墅区的月租就在2万～5万元不等。

        由于购买别墅如需贷款本身就要提供50%的首付，“将50%的首付变成全款对于大部分购买别墅的人来说是可以承受的。”徐东华认为，楼市新政对贷款的调整对别墅购买者影响甚微。

        基于别墅市场拥有的  “避风港”效应，徐东华分析认为，楼市新政下挤出的普通住宅投资需求也应该会部分转向高端物业。不过，当前这样的市场迹象并不明显，田野认为这样的情况符合那种资金量大的炒客。



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