大龙地产欠款背后 借地王推高区域地价？

每经记者  张敏  发自北京

        大龙地产被北京市国土局暂停土地交易资格的余波还在震荡。

        连日来，外界对于大龙地产（600159，SH）是否有能力支付“顺义地王”地价款的质疑声不绝于耳。从今日（1月28日）该公司发布的年报来看，其账面资产确实不足以支付余下地价款。那么，大龙地产为什么要拿下“顺义地王”？

        针对因欠缴地价款而被暂停土地交易资格一事，1月26日和27日，大龙地产连发两则公告。一则称，暂停土地交易资格对公司经营无实质性影响；另一则公告则表示，大龙地产已成立子公司，继续从事房地产开发。

        就在人们为此而议论纷纷时，“地王”所在的顺义区，房屋均价已经在短短一个月间悄然上涨了14.6%，达到9375元。2009年，顺义区土地出让收入达到87.5亿元，在北京各区县中，仅次于朝阳和房山。

        业内人士表示，在大龙地产“蛇吞象”般的拿地过程中，其动机耐人寻味。在房地产政策开始收紧的环境下，无论国企还是民企，都难以承担非理性拿地的后果。

欠交地价款引发质疑

        事情起源于本月22日。北京市国土局表示，8家开发商因欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停在北京土地交易市场的拿地资格，其中便包括曾以50.5亿元拿下北京双料  “地王”——“顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地”的大龙地产。

        消息一出，大龙地产当日的股价应声下跌8.08%，盘中曾一度跌停。随后，在媒体的连续报道中，其股价在4个交易日内的累计跌幅超过16%。

        就在1月22日前，大龙地产的股价还一路上扬。东兴证券当时发布的报告称，2009年，大龙地产开始进入一个高增长时期，目前的项目能保障公司三年的较高增长。报告还首次给予该股“推荐”的投资评级。

        北京市国土局局长魏成林1月25日向媒体表示，上述地块成交之后，大龙地产一直没有签出让合同，也未缴纳地价款。他表示，北京市国土局已向大龙地产发出最后通牒，如果在最后通牒的时间还没履行，就将收回土地。

        随后的1月26日，大龙地产发布公告称，将于近期积极筹措资金，交纳地价款。公告还称，大龙地产拥有房地产开发企业一级资质，可在全国范围承揽房地产开发项目，且公司目前土地储备充足，因此处罚对公司经营无实质性影响。

        1月27日，大龙地产发布公告称，已独资成立了北京市谙盈房地产开发有限公司，经营范围为房地产开发、销售自行开发的商品房。新公司的公司法定代表人冯国宾，曾是大龙伟业房地产开发股份有限公司副总经理。

        “近期还会有公告发出，一切以公告为准，目前不方便透露任何内容。”针对备受关注的“地王”欠款事件，事件主角——大龙地产董秘马志方昨日（1月27日）向《每日经济新闻》记者表示。

        然而上述公告却遭到业内人士的质疑：“北京的地价款都交不起，还谈什么其他区域？况且此事对公司声誉的影响远远超过了对市价的影响。”中原地产三级研究部研究员张大伟向《每日经济新闻》记者表示。

资金实力面临考验

        事实上，就在大龙地产以50.5亿元的高价拿下位于顺义区后沙峪镇的“地王”时，就有人质疑，以大龙地产的资金状况，很难支付高昂的地价款。

        有业内人士表示，按业绩最好的2009年预计净利润计算，17年的净利润才能凑够50亿元的地价款。

        记者获悉，在上周召开的“大龙地产2009年度工作总结大会”上，大龙地产的母公司——北京市顺义大龙城乡建设开发总公司总经理赵川表示，2009年是公司发展历史上最辉煌的一年，公司营业总收入超过18亿元，实现利税6.2亿元。

        “拿下地王后，大龙地产未来的利润将受到很大的压力。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，大龙地产的短期盈利能力值得怀疑。

        据了解，北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，隶属北京市顺义区人民政府。2005年，其控股子公司北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司（即大龙地产）在沪成功上市，股票代码为600159。

        来自顺义区政府网的消息显示，大龙城乡建设开发总公司曾承担了顺义区的大量城建工作，其房地产开发项目主要位于北京。公开资料显示，大龙地产的土地储备足够支撑公司未来10年的开发需求，新增土地布局在内蒙古满洲里市、广东中山市等二、三线城市。

        北京庞博永联房地产经纪有限公司执行董事刘东向记者表示，如此高的竞拍价格，势必对大龙地产的资金实力带来考验。

地方利益背后博弈

        既然如此，大龙地产为何还要执意拿下这块“地王”？

        “‘地王’的出现，最重要的作用是区域价值的拉升。”北京大学房地产研究所所长陈国强向  《每日经济新闻》记者表示，上述“地王”对顺义区域价值的提升作用十分巨大。

        来自中原地产三级市场研究部的数据显示，从去年11月20日到12月底，“地王”附近的丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度均超过10%。同期，顺义区的房屋均价也从8160元上涨到9375元，涨幅达14.6%。

        根据北京市土地整理储备中心的数据，去年顺义区共成交45宗土地，成交总额为87.5亿元，创历史新高，在北京各区县中，仅次于朝阳区和房山区。同时，顺义区成交土地的平均楼面地价也达到4085元，在“城八区”之外，仅次于门头沟区和房山区。

        张大伟表示，通过对“地王”的炒作，一方面推高了该区域的房价，另一方面也可以抬高地价，增加政府的财政收入。现在看来，这一目的已经达到。

        一位不愿透露姓名的分析人士认为，“地王”的出现，最大的受益者可能是顺义区政府。因此，大龙地产作为隶属于顺义区政府的国企，其拿地动机也不排除地方利益的因素。

        事实上，在去年11月20日的竞拍中，不乏龙湖、保利、融侨、远洋等地产大鳄，经过190轮的激烈竞价，“顺义地王”才被名不见经传的大龙地产拿下，而大龙地产代表在当时举牌中的果断，更显示出当仁不让、志在必得的气势。

        在去年的北京土地市场，类似的案例并不少见。

        去年9月7日和28日，万科地产分别以22亿元和29.3亿元的价格拿下北京市房山区长阳镇1号地和5号地，楼面地价分别达到6443元/平方米和5726元/平方米，高出房山区平均地价水平近三倍。

        随后，长阳镇的不少房地产项目将价格抬高了1000~2000元不等，还有一些项目延迟了开盘时间。当年，房山区的土地出让总额超过100亿元，在北京各区县中，仅次于朝阳区，房山区成交土地的平均楼面价也达到4125元/平方米，为各郊区县最高。

        陈国强表示，地价上升应该是地方政府最愿意看到的结果。同时，按照北京市的规定，市财政将返还“城八区”土地出让收入的一半，远郊区则全部返还，这或许将使得郊区在土地出让中的利益诉求更加强烈。

企业可能“得不偿失”

        但从企业经营的角度看，陈国强表示，接近三万的楼面价，意味着通过房地产开发盈利的空间很小，而一个资金实力不足的开发商夺得  “地王”的现实，更突显了市场的非理性。

        张大伟认为，房地产开发郊区化，以及轨道交通建设的推进下，郊区土地拍出高价的现象并不奇怪。但在众多“地王”炒作中抬高的房价，则说明房地产市场仍未从狂热中走出。他表示，从该事件对大龙地产声誉的影响看，当初的选择可谓“得不偿失”。

        针对大龙地产成立新公司的做法，陈国强说，“成立新公司，主要目的是继续在北京市场拿地。但要想真正平息  （被暂停北京市场土地交易资格）事件的影响，还是应该尽快缴清欠款。”

        按照去年12月，财政部、国土部等5部委的规定，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年。

        陈国强还表示，上述案例告诫企业，企业的拿地目的应回归到房地产开发本身，而非融资或炒作等其他因素。在目前的政策环境下，无论国企还是民企，都难以承担非理性拿地的后果。

        截至昨日（1月27日）晚间，北京市相关部门尚未对此事有更多的表态，大龙地产也未对此事发布相关公告。

最新播报

大龙地产业绩暴增142倍去年底仅交了2亿保证金

每经记者  王砚丹  发自成都

        最近备受关注的“地王”大龙地产今日（1月28日）发布了2009年年报。受益于2009年房地产市场的井喷，大龙地产去年业绩同比出现了巨幅增长，全年实现营业收入17.48亿元，同比增长1174.08%；归属于上市公司股东的净利润3.39亿元，同比增长14256.40%。每股收益0.82元，净资产收益率24.33%。公司同时提出了10转10的分配方案。

        这份异常亮丽的利润表，却让大龙地产并不轻松。因为资产负债表上，在去年年底时，公司仅有30.07亿元总资产，15.68亿元净资产——这意味着即使把公司所有资产全部变现，公司要想缴清“顺义地王”的出让金仍面临着约20亿元的资金缺口。

        去年11月20日，大龙地产控股99.88%的子公司北京市大龙房地产开发有限公司成功竞得由北京市土地交易中心组织挂牌出让的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地（下称22号地），规划建设用地面积27.16万平方米，成交金额高达50.5亿元。

        值得一提的是，在两天前的公告中，大龙地产并未披露到底已经缴纳了多少22号地的土地出让金。但是在仔细阅读年报以后记者惊讶地发现，截至12月31日，大龙地产仅仅预付了北京市土地整理储备中心2亿元保证金，也就是说，大龙地产尚有高达48.5亿元土地出让金未支付，并且也因为欠缴土地出让金，北京市土地储备中心并未与大龙地产签订合同。

        虽然面临着巨额资金缺口，但大龙地产管理层却在制定2010年工作计划时对于如何筹措资金缴纳土地出让金只字不提，仅模糊地表示：将“坚持现金流为核心，加快相关项目的开工建设，积极做好在售项目的销售工作。”另外还提出“充分利用公司的上市优势和资本市场的资源优势，选取适当时机进行资本运作，拓宽资本市场融资渠道。”

        但是对于大龙地产来说，要在短时间内靠日常经营获取近50亿元现金恐非易事：2009年，大龙地产取得了超常规的利润增长，而经营活动现金流量也创下三年最高，达到8.15亿元（2007年和2008年公司经营活动现金流分别为-11.16亿元和-6.79亿元）。即使大龙地产保持2009年的势头，光凭日常经营要6年时间才能凑齐48.5亿元土地出让金。



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