房价面临拐点压力 银行房贷政策谋变

每经记者  聂伟柱  发自北京

        高房价问题终于震动了最高决策层。

        12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；3天后，财政部、国土部等五部委出台文件，规定开发商拿地首付不低于五成；9天后，财政部和国税总局公布营业税细则，规定不足5年普通二手房按差额征营业税。种种迹象表明，国内房地产政策拐点已现，明年房价面临不小的压力。一个不争的事实是，发放大量房地产信贷之后，银行资产质量已与房价高度相关：房价跌，银行资产质量堪忧；房价涨，银行资产质量亦忧。

房价捆住银行信贷

        “房地产对国民经济有重要拉动作用，其上游能拉动建材、玻璃等行业，下游能拉动家电、装潢等行业。”某国有大型商业银行个金部相关人士告诉记者，房地产行业如果衰退，受影响的将是整个国民经济。

        社科院金融研究所研究员尹中立表示，14日召开的国务院常务会议传递的信号是维持房地产价格的稳定，决策层不希望房价出现大幅度的波动。

        “如果房价继续上涨的话，将脱离基本面，泡沫将越来越大。”尹中立表示，房价畸高不可持续，终有下跌的一天，届时银行房贷将面临巨大的系统性风险。

        央行公布的统计数据显示，截至2009年9月末，主要金融机构商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%。其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元；购房贷款余额为4.35万亿元。

        事实上，在2009年，银行房贷风险也在随着房价不断高涨。国家统计局的数据显示，1~11月，房地产开发企业资金来源4.8万亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款8994亿元，增长40.2%；个人按揭贷款7009亿元，增长130.1%。

        有分析人士认为，目前银行有大量的贷款以不动产作为抵押，如果算上所有与不动产抵押有关的融资，这些贷款总额甚至超过银行信贷总量的半数以上。

        该人士告诉记者，国内的房地产泡沫如果刺破，将对经济体系造成严重后果，解决的办法是稳住高房价，化解银行房贷乃至整个经济面临的风险。

30%跌幅是底线？

        尹中立表示，目前，部分首套房执行30%的首付，二套房执行40%的首付，只要房价下跌幅度不超过抵押贷款的首付比例，居民手中的房产价值仍然为正数，出现系统性风险的可能性不大。

        海通证券银行业分析师佘敏华表示，即使出现房产价值为负的情况，贷款者也要考虑承担的无限连带责任，不可能简单地把房子甩给银行不管。

        “抵押房产如果变现的话，肯定有一定的折扣。此外，在房价下跌的时候，房产不容易出手。”上述国有大型商业银行个金部的人士告诉记者，如果房价跌幅超过30%的话，对商业银行的影响将是系统性的。但他同时强调，如果跌幅控制在百分之十几的话，银行按揭贷款问题不大。

        建设银行董事长郭树清近日撰文指出，目前中国金融业有八个发展重点，其中消费信贷特别是住房消费信贷是其中之一。郭树清指出，目前国内银行业的按揭贷款加起来只占到GDP的15%左右，而这个数字在欧洲可以到40%~50%，在美国是100%以上。中国不应该达到美国的水平，但目前的数字显然太低。

        “明年国家鼓励自住房、改善型住房，保障性住房建设的力度也将加大。”华夏银行个人业务部总经理樊燕明对记者表示，这些因素表明，未来三五年，个人住房贷款方面有良好的发展势头。

房贷政策谋变

        尽管银行对房贷风险普遍表示乐观，但政府密集出台地产政策显然表明新一轮房地产调控政策已经来临，房价亦面临拐点压力。

        据了解，近期银监会已要求各大商业银行对当前面临的六大风险进行全面自查，其中房地产行业信贷风险赫然在列。

        业内专家表示，对于银行而言，提高住房按揭的首付比率是控制风险的好办法。而目前，市场上出现的二套及二套以上房贷将执行5成首付的传言更证明了此种逻辑的成立。

        某国有大型商业银行的人士告诉记者，房地产行业的风险主要来自于建设和消费两阶段。建设阶段的风险来自房地产开发贷款，消费阶段的风险来自个人住房贷款。国务院常务会议透露的消息显示，国家将对房地产采取有保有压的态度。保的是自住型的需求和住房供给，压的是投机性需求。因此，开发贷款这方面应该不会有太大变化。

        分析人士指出，目前，部分银行执行监管层政策的力度有所减弱，比方国家规定二套及二套以上购房贷款利率要达到基准利率的1.1倍，但仍有不少银行参照首套房政策，基准利率仍为0.7倍或者稍多于0.7倍。

        该人士指出，监管机构或出台新规重定房贷首付比例、利率优惠，但在新政出台前，银行将进一步严格执行监管层的利率。

        事实上，临近年末，决策层透露的“差别化信贷政策”、“推进保障房建设”等信息已透露了明年房贷的动向。

        有银行业界的人士指出，开发信贷方面，银行会优先保证经适房、限价房的贷款需求；住房按揭贷款方面，银行会区分高中低档住房，在利率的优惠程度、首付比例方面采取区别对待的措施。



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