中介机构：信贷决定明年房价走势

每经记者  胡俊华  发自上海

        连日来关于楼市的政策密集出台：从个人住房转让营业税征免期限从2年提高至5年，到加快保障住房建设，再到提高开发商土地出让金缴纳门槛……政策意图越来越明显，那就是抑制房地产投资并打击房地产投机，并遏制房价不理性上涨趋势。

        在政策收紧预期下，业内人士除了关注明年房价走势如何外，最关心的议题莫过于还有哪些后续的楼市政策即将出台，而又是哪一条政策能成为令目前楼市乐观预期发生方向性转变的那根“稻草”？

明年房价回归理性？

        “政策的意图很明显，就是打压今年不理性的楼市价格”，一位不愿透露姓名的银行财富管理中心老总对记者表示，“有资料显示，今年上海某些区域的楼盘价格上涨了50%~60%；原来上海只有少数楼盘价位在10万元以上，作为标杆或象征，这是合理的，但现在上海楼盘价位在10万元以上的已经比比皆是，这是很不靠谱的，其中非理性上涨的意味太浓了。”

        “因此，关于楼市调整的政策接连出台，意图非常明显，楼市泡沫太大了，不能这么弄了”，该人士分析称，“今年楼市泡沫主要是流动性过剩导致的，一旦泡沫破裂，银行将积聚大量的个贷风险。如果是企业还可以重组，个人怎么重组？因此，楼市非调不可。”

        “我认为，普通楼房一年价格增长2%~3%，高档楼盘每年价格增4%~5%，这才是合理的水平。”该人士总结说，“在政策调整下，预计明年很多楼盘价格会回归理性。”

        沪上知名房贷中介华燕置业总裁胡炯对  《每日经济新闻》记者表示，政策对明年市场的影响是不言而喻的。“预计明年楼市成交量将有所下滑，楼市成交金额也会比今年减少。”他说。

        但也有业内人士指出，政策出台是为了抑制目前房价的不理性上涨，不会改变行业向好的趋势。中金公司地产研究员白宏炜在刚刚发布的报告中指出，目前较高的房价是经济快速恢复而利率维持较低水平所致。相对50%的新屋销售面积增速而言，15%的土地购置面积下降使得未来供给并不乐观。

        白宏炜认为，目前的政策短期内将对房价进行一定的抑制，但在经济高增长的前提下、如果供给不能有效释放、利率仍维持在较低水平，房地产行业向上趋势不会改变。

信贷政策或成楼市决定性因素

        事实上，在温家宝总理于14日主持国务院常务会议，要求加快保障住房建设，稳定市场预期及遏制部分城市过快上涨势头之后，由于市场对房地产后续调控政策出台较为担心，地产股一直领跌大盘。

        那么，还会有哪些楼市政策即将出台？白宏炜表示，往后看，调控政策将主要集中在增加供地、打击囤地以及差异化的信贷政策上。

        白宏炜指出：“未来几年，房地产行业政策重心将从过去抑制需求转向增加供给上，但由于供给释放需要时间，短期内政策会集中在加强信贷收紧、打击投资投机等方面。”

        “至于信贷操作层面，严格控制二套房1.1倍利率的可能性较高”，白宏炜认为，“首次置业的7折优惠延续也可能交给银行自主决定。”

        而在华泰证券房地产研究员张驰飞看来，在房地产基本需求保持稳定增长的情况下，对明年全国商品房成交影响最大的因素将是投资投机性的需求，而这一需求的强弱将取决于明年的信贷政策。

        张驰飞表示，今年市场成交的活跃，离不开监管部门下调首次购房首付比例和贷款利率7折优惠的刺激政策，银行房地产贷款的宽松大大提高了居民购房能力，“6月份以来，全国当月新增房贷持续保持高位，甚至超出了2007年的水平”。

        张驰飞强调说：“‘国四条’提出要‘加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险’，因此如果未来信贷政策持续收紧，会对投资性购房产生相当的冲击，进而影响市场成交量。”



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