每经记者 杨羚强 发自上海
“003号，37.2亿元！”12月23日上午10点30分左右，上海土地市场交易大厅内发出一阵惊呼，被称为上海今年乃至有史以来最贵宅地的新江湾C6地块，以创纪录的32484元/平方米的楼板价被中国中建地产有限公司拍下。该地块成交单价创下上海楼板价纪录，同时，还附带了极为苛刻的出让条件。
面对苛刻的出让条件和国务院一系列的宏观调控，开发商为何仍然对高价地趋之若鹜？中国指数研究院副院长陈晟的解释，或许可以让我们略微了解开发商的心态——他们买地是为了迎战2011年的市场。
出让条件极其苛刻
事实上，上海新江湾C6地块的高价出让并不突然。早在12月22日下午17时，新江湾C6地块网上报价就已经高达25.18亿元，比17.17亿元的起始价格高出46.65%，楼板价达21994.64元/平方米。当时业内就有小道消息称，新江湾C6地块的最终成交楼板价将在3万元/平方米以上，夺地者将会是一家央企背景的开发商。不料，一语成谶，上述消息最终演变成为事实。
“仅以单价论，这是上海有史以来，甚至可以说是全国有史以来最贵的一幅宅地”，易居中国分析师薛建雄说，该地块楼板价就已经达到3.24万元/平方米，其一年后的售价将突破5万元/平方米，甚至达到6万元/平方米。而目前周边的公寓房售价仅3万元/平方米左右，叠加别墅的价格在38000元~45000元/平方米。以现在的价格水平，该楼盘要卖上5万元/平方米，还有不小的难度。
薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，除创出历史高价外，上述宅地还可能是有史以来出让条件最为苛刻的住宅用地。
地块的土地出让文件显示，出让方规定开发商在竞标成功后，须于居住地块内设置一处建筑面积不小于1000平方米的托老所，以及建筑面积200平方米的卫生服务点。并且“以上公共服务设施由竞得人负责出资建设，建成后无偿移交给区政府，产权归区政府所有”。
开发商还要附带建设占地面积7193平方米的幼托设施，每平方米的建设标准不低于4000元,达到绿色建筑节能标准，并在《出让合同》签订之日起2年内建成交付使用后无偿移交给区教育局。
另外，竞得者还需要在土地《出让合同》签订之日起15天内，付清土地出让价款的15％，30天内付清全部土地出让价款，并且自《出让合同》签订之日起1年内达到预售条件，3年内竣工，同时须在3个月内将总部迁至杨浦区。
薛建雄说，除了上述规定外，出让方还规定该土地的建筑密度不得高于25%，这意味着开发商很难像龙湖开发上海龙湖滟澜山那样把全部项目建造成叠加甚至联体别墅。产品中必须包括高层公寓，而20米的限高也使项目中很难出现超高层产品。上述条件限制，让产品开发存在巨大难度。
众房企争抢造就天价
虽然有着史上最苛刻的土地出让条件，新江湾C6地块仍然以史上最贵的宅地价格成交。
昨日一早，便有业内人士打电话向《每日经济新闻》记者透露，上述地块的最终成交价必定超过3万元/平方米，甚至将达到3.5万元~4万元/平方米。上述业内人士还一再强调，该地块必定为央企所拿，结果真如上述业内人士所言。
业内人士认为，新江湾C6地块能够吸引到绿地、中海、保利、华润、金地、招商、万科、新鸿基、和记黄埔、新加坡仁恒、凯德、吉宝、远雄集团等几乎全部房地产巨头，便已注定上述地块的成交价格不会低。
既然早就预测到土地成交价格会很高，中央又于近期连续出台政策遏制高房价，开发商为何仍然对高价地趋之若鹜，不惜高价竞争 “新地王”？夺取新江湾城C6地块的中建地产上海公司的相关工作人员称，不对上述问题作解释。
方方地产咨询机构总经理胡宗亘认为，在国家连续出台房地产调控政策的大背景下，开发商仍然敢高价买地，是因为开发商已经习惯了高开发利润，所以他们宁可冒险，也要高价买下能够开发豪宅的地块。
中国指数研究院副院长陈晟对开发商心态的剖析可能更接近现实。他认为，包括中建地产在内的开发商普遍看好2011年的市场，2010年的市场或许会受到宏观调控的影响，成交量有所减少。但在2011年，国内楼市将会雄风再起，市场可能会创新高。
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