上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面积的15%；上海标价8万元/平方米的高端楼盘已达二三十个，但全年成交最多的一个月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”会过剩吗？什么样的豪宅才能真正称为“豪宅”？
每经记者 杨羚强 发自上海
上海正进入一个满城豪宅的时代。
机构统计数据显示，上海目前成交的普通住宅不到所有商品房面积的15%；上海标价8万元/平方米的高端楼盘已达二三十个，但全年成交最多的一个月也只成交了25套。2010年，上海“豪宅”会过剩吗？什么样的豪宅才能真正称为“豪宅”？
《每日经济新闻》邀请了星河湾华东区负责人、恒盛地产上海鑫泰房地产发展有限公司营运总监李旻、宝华企业集团营销总经理兼赢佳策略总经理杨健、方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘以及研究机构做客本期 “地产峰会”，共议2010年上海豪宅标准。
话题1新豪宅会出现在什么地段？
NBD：上海星河湾改变了上海传统的豪宅概念，通过产品的塑造，在一个非豪宅地段打造出了豪宅。上述方法会否被其他开发商模仿？新的豪宅会出现在什么样的区域？它具有哪些特点？
星河湾华东区负责人：单一用地段概念来概括豪宅不准确，豪宅开发很大程度上取决于开发商能力。星河湾所开发项目往往能够美化所属区域的形象，不仅改变了豪宅所属的地段，而且颠覆了人们对豪宅的认识。
李旻：虽然星河湾打破了人们心目中的豪宅标准，但并不代表所有的地方都可以盖豪宅。豪宅的最大特点是占有稀缺资源，有非常强的不可复制性，如景观的稀缺资源，或者经济区、金融区土地的稀缺资源。
杨健：豪宅还是围绕一定地段的概念而论的，并不是所有内环地段的住宅都可以被称为“豪宅”。豪宅对土地的面积及地理位置都是有要求的，只有佘山、陆家嘴及上海的一些沿江区域才能出产真正意义上的豪宅。从这一点来说，豪宅不可“复制”。
胡宗亘：上海没有真正意义上的豪宅。现在所谓的 “豪宅”，其实是高端的住宅产品。所谓“豪宅”有两个特点，一是房型大，二是价格贵。其他如建材、地段等概念，均不是豪宅特有的。
佑威房地产研究中心：如果开发商只打造了豪宅项目，而没有把区域打造成豪宅集聚区，那这个楼盘不能算作真正的豪宅。形成新的豪宅集聚区需要有多个高端项目的集中开发，并且还需要有发展空间。
中原地产研究院：豪宅通常应有以下一种或多种元素：传统中心地段；以老洋房里弄为景点；有江景河景；位于黄浦江两岸或苏州河两岸；有山景或田园风光；有一定私密性，装修标准高。
同策房地产咨询机构：未来豪宅可能会向外环外非传统别墅区域发展，如闵行的新浦江城、嘉定南翔等。这些板块土地供应量大，大牌开发商云集，开发密度低，容易打造出豪宅产品，加上轨道的导入，使这些区域价值更容易体现。
中房指数研究院：从区域分布来看，目前豪宅主要分布在传统市中心区、黄浦沿江区域、佘山顶级别墅区以及浦东、闵行等城市别墅区。未来随着上海区域建设的完善、产业规划的均衡、财富的累积，上海豪宅将日趋呈现分散布局的点状发展，不同地区都有相当的消费力匹配，几乎每个区域均有相应的豪宅，例如2009年徐汇浦江板块的崛起。
话题2价格会不会再次大幅上调？
NBD：由于房价大幅上涨，豪宅的价格标准也发生了翻天覆地的变化。现在在上海，5万元/平方米以上的才能被称为是豪宅。2010年，这个价格标准会不会再次大幅上调？
星河湾华东区负责人：用单一价格指标论豪宅的附加值是不恰当的，价格并不是豪宅的唯一要素。
李旻：豪宅在整个城市范围内的稀缺性和不可替代性，决定其是一个封闭的市场，不会受整体房地产市场价格波动而变化，除非开发商资金链断链，否则绝不可能降价卖豪宅。豪宅更多是考量开发商的运营能力。
杨健：豪宅价格向上走已是趋势。今年，内环内三四万元以上的楼盘才会被称为豪宅，低于这个单价的豪宅已经很少了。汤臣一品今年已卖出16万/平方米的高价，明年新鸿基滨江凯旋门25万/平方米的豪宅也有可能出现。
胡宗亘：豪宅价格有可能继续往上走，但这个趋势不会一直持续。在房价上涨的过程中，国家也要建立一个预警机制，以防房价涨得过快，步入危险区间。
佑威房地产研究中心：价格不是确定豪宅的唯一标准。如果项目定价极高，做得极致奢华，但所处地段处于无法建造豪宅的区域，如火车站周边，或者大型动迁配套基地周边，区域根本无法支持起豪宅的底蕴。因此，豪宅不能单单以价格取胜，需要占有稀缺的资源，处于高尚的人文地段。
同策房地产咨询机构：评判豪宅的标准不会不能仅仅看单价，因为在市中心面积小、单价高的项目比比皆是，但这些项目根本不属于豪宅行列。由于豪宅拥有大面积的特点，因此我们认为，以后总价在千万元以上的公寓才可以被称为豪宅。
中原地产研究院：豪宅价格会涨，但大幅上调难现，预计政策对该部分需求在交易税费环节会有所控制。
话题3未来豪宅怎样才保值？
NBD：星河湾、黄浦湾、尚海湾等项目给豪宅市场带来的改变并不仅仅体现在地段上，项目的设计、用料等也都颠覆了人们心目中的豪宅概念。2010年开发的豪宅，在硬件设施和房型设计等标准上应该具备哪些特性？怎样的豪宅才具有收藏、保值价值？
李旻：明年的豪宅将进一步奢侈品化，产品将更加令人赏心悦目。开发商会更多审视所开发的豪宅是否够得上豪宅的级别，这对开发商的运营能力将是一个巨大的考验。但从设计角度来说，明年的豪宅建筑设计方面将很难有大的变化，原因是现在的豪宅设计受到了针对普通住宅设计规范的制约，比如住宅设计规范规定层高不得超过4米。这样一来，一些豪宅将在明年引入更多的高科技以体现产品的高端化，而不是依靠建筑设计。
杨健：明年开发商很有可能像今年的星河湾、黄浦湾一样，提高自己的营造能力，通过产品的研发营造来开发新的产品，利用施工、用材等精细化开发，使豪宅不再唯地段论。一些看似不能出产豪宅的地方，也有可能创造高价值标的楼盘。
胡宗亘：仅从硬件来看，豪宅和普通住宅没有区别。现在的豪宅，更多是被概念引导出来的房地产奢侈品，价值主要是靠营销包装予以提升的。
佑威房地产研究中心：装修房也将会是豪宅的一个发展趋势。豪宅具有不可复制，拥有独一无二的稀缺资源才是保值增值的首要选择。
同策房地产咨询机构：豪宅应有以下特点：精装修；物业管理高要求高收费；内景优美，部分项目有稀缺的外部景观资源；车位充足，车位比大于1:1；房型大；开发商以港资企业为主，其次为台湾品牌开发商，有豪宅项目开发经验。
话题4项目如何找到客户群？
NBD：在上海，有大量每平方米单价在8万元以上的豪宅供应市场。豪宅市场容量有限，这些项目怎样才能找准定位？要通过怎样的营销方式才能找到属于自己的客户群？
星河湾华东区负责人：豪宅市场很广阔，开发商可以细分营销，为产品销售作准备。客户的需求是不同的，任何产品都可以找到自己的客户群。
李旻：高端客户群对价格的敏感度不高，总价二三十万元的差距不会影响豪宅购买者，关键是要让客户看到信心。最近一个阶段豪宅销售不好，一方面和工程状态有关。工程没有完工，客户不知道产品能做到什么样的程度，不能买。另一方面，也和客户可选择面小有关系。豪宅市场在进入年尾以后，资金和客户群目前都不在兴奋点上。事实上，目前供应的豪宅，没有哪一个楼盘能满足客户的所有要求。大部分的豪宅都只能满足几方面的需要，这客观上使得上海豪宅市场目前竞争不明显。购买豪宅的客群和普通人不一样，他们不接受诱导，相对比较自信，会定自己的尺规。因此产品营销需要开发商内炼武功，以高品质吸引客户。
杨健：并不是人人都可以像星河湾一样开发产品。星河湾除了产品，还有十年逐步形成的企业品牌。从这个角度看，像星河湾那样复制豪宅的可能性不大。从价位上看，明年市场会有一定的成交僵持，一些开发商的价格策略也会有所调整。
胡宗亘：目前最主要的问题是房源少，市场上有些人把房子当货币，导致市场比较疯狂。明年的市场可能会出现一些变化，但这些变化在豪宅市场不会遇到。
中原地产研究院：星河湾营销方式有其优势，可借鉴。同时，还应通过关系营销维护固有客户，寻找新客户。
周刊预告
国家发改委主任张平12月9日明确表示，要抑制投机性购房。业内人士预测，过热地区房价上升的势头会蔓延，不排除政府会采取微调措施，明年的房地产政策仍然难以预料。消息传出后，万科、保利等地产龙头股股价都有一定幅度下跌。分析师认为，未来房地产投资将更加集中在一线地产商。谁将成为中国资本市场的明星公司？《每日经济新闻》将从下周开始对一些证券机构、投资银行、开发商、地产分析机构进行调查，寻找地产行业的明星公司，也提醒一些可能沦落为二线的房企及时修正经营路线，调查结果将在年终特稿中公布，敬请期待。
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