冯海宁：政府真拿“土地倒爷”没办法吗？

冯海宁

        开发商不开发房子却倒卖土地，显而易见是倒卖土地比开发房子获益更大。从这个角度而言，中国楼市存在两个暴利空间，即土地暴利和房产暴利。之前公众热衷于讨论房产暴利、房价泡沫，我认为现在我们该把土地暴利、土地泡沫摆出来讨论一番了。

        当房价上涨至远离其基本价值时，房产暴利就出现了；当建设用地不是用来开发房子，而是变成赚钱工具时，土地暴利就不可避免了。在我看来，今日中国楼市之所以严重扭曲，原因就在于存在太多暴利空间、太多“血吸虫”，如果有关方面无视这些问题，或者“医治”的药力不够，一系列民生问题和经济隐患将成为中国未来的麻烦。

        土地市场何以存在巨大暴利空间，以至于开发商不开发房子只盗卖土地？从各种新闻报道来分析，原因主要集中在三点：一是开发商能利用土地储备在资本市场上大肆圈钱；二是治理闲置土地的相关政策变成了一纸空文；三是开发商通过囤地进而高价转让可获得巨额利润。这些都是开发商变成“土地倒爷”的主因。

        实际上，这三点原因可以归于一点，即监管政策成了一纸空文。开发商之所以能利用土地在资本市场圈钱，就在于囤地没有风险，当开发商囤地存在很大政策风险时，我相信就难以从资本市场上轻松圈钱了。开发商通过囤地进而高价转让，也是因为相关政策成了摆设。从某种角度而言，开发商无障碍倒卖土地，都是由于监管部门的“支持”和“鼓励”。

        在我看来，开发商成为“土地倒爷”还有更深的背景。一个背景是，某些地方政府充当了倒卖土地的榜样。据相关报道，在今年4月份《土地管理法》修改专家论证会上，有专家毫不客气地指出，政府土地储备中心已成为地方政府的倒地工具，政府收储土地的时候，只付很低的价格，转手出让土地的时候，就获取几十倍，甚至上百倍的利益。某些地方政府都当“土地倒爷”了，开发商能不“学坏”吗？！

        另一个背景是，某些地方官员参与倒卖土地。比如，媒体报道过上海房地产系统的一部分下海的前官员和退休的公职人员，在许多房地产开发项目中扮演着土地中介的角色。实际上，参与倒卖土地、充当土地中介的不仅是政府前官员和退休公职人员，在不少开发商倒卖土地过程中，就有一些官员牵线搭桥。像义乌市国土资源局原局长龚义就被人直接称为“土地倒爷”。

        我以为，要想打击“土地倒爷”，需要从以下几点做起。首先是落实土地监管政策，有法必依，执法必严。现在看来，土地闲置一年征费、闲置两年回收的政策没有什么作用，因为我们并没有看到有多少土地被回收。因此，不能依赖于地方政府自觉查处囤地了，必须是国土部会同纪检监察等部门掀起一场大的战役，来清理被囤积、被倒卖的土地。因为实践证明，由于地方政府过度依赖于土地财政，担心打击囤地会打跑开发商，所以不会动真格。

        其次是改变目前的土地储备制度。当前土地储备管理制度中的最大弊端是，地方政府集土地的管理者、运营者、裁判员角色于一身，垄断了土地供应，这就避免不了某些地方政府成为“土地倒爷”，也避免不了某些地方政府成为开发商倒卖土地的合伙人、保护伞。无疑，制度上需要做出改变。

        再者，查处“土地倒爷”先查大城市、大开发商。房价、地价大幅飙涨，在大城市尤为突出，大城市房价、地价成为楼市风向标，因此，有关方面不妨先查大城市。同时，目前囤地、倒地的主要是上市房企和国有房企，只要大开发商不囤地、倒地，中小开发商更不敢囤地了。需要特别指出的是，“土地倒爷”的大量存在，与权力腐败也有很大关联，查处“土地倒爷”也是在反腐败。



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