保租房REITs观察 | 红土创新深圳安居REIT：2024年分红约6149万元，出租率下滑与成本上升难题待解

作为首批保障性租赁住房REITs，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（代码：180501；以下简称“红土创新深圳安居REIT”）近日发布2024年度业绩报告并举行线上业绩发布会。

年报显示，2024年，红土创新深圳安居REIT实现收入约为5438.89万元，净利润约为2406.75万元，经营活动产生的现金流量净额约为4909.20万元。

《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）注意到，尽管面临深圳保障房供应大幅增加、免税政策到期等挑战，红土创新深圳安居REIT去年仍实现了稳定的分红，分红总额约为6148.97万元。截至2024年末，红土创新深圳安居REIT收盘价为3.31元，较发行价上涨33.25%，年内复权溢价位列行业前五。

不过，红土创新深圳安居REIT位于深圳的底层资产项目出租率出现下降，成本则显著增加。在业绩发布会，红土创新深圳安居REIT管理层透露了其底层资产的运营细节，以及扩募计划与租金调整策略。

整体出租率出现下滑

红土创新深圳安居REIT于2022年8月31日上市，底层资产主要包括四个保障性租赁住房项目，分别是安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑和凤凰公馆项目，总建筑面积达13.47万平方米，共包含1830套保障性租赁住房、9间商铺以及510个停车位。

从整体出租率来看，2024年上述四个项目的整体出租率为96.29%，虽然出租率保持在高位，但较2023年下降了2.04个百分点。

分项目来看，位于福田区的安居百泉阁和罗湖区的安居锦园出租率均超过95%，坪山区的凤凰公馆出租率为98.63%。而大鹏新区的保利香槟苑由于区域竞品增多，出租率降至90.79%。配套商业出租率同比下滑5.88个百分点至94.12%，仅停车场维持100%满租。

出租率波动背后，反映了深圳保障房市场的激烈竞争现状。据披露，红土创新深圳安居REIT的底层资产项目所在行政区均新增了多个竞品，例如福田区的安山居、罗湖区的深业泰富广场等。2024年，深圳全市保障房供应分配量达到7.98万套，较上年显著增长。

每经记者注意到，尽管安居百泉阁的租户以单位定向配租为主，单一最大租户荣耀终端贡献超过22%的收入，但散租市场的分流效应仍对出租率构成较大压力。

红土创新深圳安居REIT在年报中表示，“荣耀终端股份有限公司承租安居百泉阁项目的保障性租赁住房，是根据配租程序，由福田区住建局确定配租结果，租金价格按照住建部门确定的标准执行，定价依据充分、公允，相关程序合法合规”。

4月15日下午，每经记者先后实地走访了安居锦园和安居百泉阁项目。这两个项目的地理位置都相当优越，其中安居锦园项目紧邻宝能第一空间，距离深圳地铁7号线笋岗地铁站约800米；而安居百泉阁项目距离深圳地铁2号线和7号线安托山地铁站B出口仅约20米，周边有印力中心、山姆超市等大型商业中心。

安居锦园项目的工作人员向每经记者介绍，“目前项目还有空房，但不直接面向个人（出租），需要以公司名义向住建局申请，住建局审核通过相关资料后，我们才会安排看房和选房”。安居百泉阁项目的工作人员也向每经记者表达了类似说法。

从租金水平来看，上述两个项目目前的租金价格相比3年前均有所上涨。其中，安居锦园项目在2022年的基准租金为每月44.38元/平方米，从2025年3月1日起调整至每月45.6元/平方米，涨幅为2.75%；安居百泉阁项目在2022年的基准租金为每月59.74元/平方米，从2025年3月1日起调整至每月60元/平方米，涨幅为0.44%。

而同期，深圳市场的租金涨幅普遍超过5%，保障性租赁住房的租金价格与市场价格存在明显差异。可以说，这种“成本上升、收入受限”的剪刀差，也成为保租房REITs面临的共性难题。

以安居百泉阁一套69平方米两房户型为例，按每月60元/平方米租金计算，月租金约为4120元。据贝壳找房数据，距离地铁7号线安托山地铁站约960米的翠湖花园二期项目，一套69平方米的两房一厅，月租金达到8500元。

“政府组织配租的保障性租赁住房类资产的租金，目前由当地政府住建部门予以核定或备案，保障性租赁住房的产权人无法自行按照市场公允价格、供需情况、成本收益比等因素自主调整租金标准。基于其公益性的政策定位，基础设施资产的租金水平受政府调控并远低于市场可比住宅物业的租金水平，且租金调整幅度亦受政府调控。”红土创新深圳安居REIT在年报中提到。

扩募能否开启新周期？

尽管面临压力，红土创新深圳安居REIT在保租房REITs板块中仍展现出较强韧性。

截至2024年12月31日，红土创新深圳安居REIT收盘价为3.31元，较发行价上涨了33.25%，在行业中排名前五。截至4月16日，其收盘价为3.687元。

值得注意的是，红土创新深圳安居REIT层资产拥有区位优势——福田、南山等核心区域的资产占比超过60%，以及稳定的租户结构——企业定向配租占比达到45%，为其穿越经济周期提供了关键支撑。

据每经记者观察，在过去一年，红土创新深圳安居REIT旗下部分保障性租赁住房项目的成本显著上升。

其中，安居百泉阁、安居锦园和安居鼎吉（保利香槟苑和凤凰公馆项目）的成本分别上升了61.77%、86.84%和70.50%。成本上升的主要原因几乎相同：“主要是由于空置房的物业管理费、专项维修资金以及日常维修费用的增加。”

面对成本上升压力，红土创新深圳安居REIT于2024年6月启动扩募计划，拟收购福田承福苑、南山南馨苑、宝安空港花园三大项目，新增2338套保障房，预计总面积达到31.3万平方米，覆盖深圳6个行政区。其中，空港花园项目位于宝安区产业密集区，规划2338套房源，将显著提升红土深圳安居REIT在西部新兴区域的市场份额。

扩募完成后，红土创新深圳安居REIT的底层资产将从4个增至7个，保障房套数将从1830套扩容至5040套，配套商业和停车位规模也将相应扩大。

据红土创新深圳安居REIT管理层透露，新资产的平均租金较现有项目高出15%—20%。在宝安、南山等产业人口集聚的区域，预计出租率可达95%以上，这在一定程度上为现金流量增长提供了新的动力。

每经记者注意到，从保租房REITs的收入构成来看，多数基金的收入来源主要包括住宅租金收入、运营收入、配套停车费收入以及广告位收入等。其中，最关键的收入来源是租金收入，而项目位置越好，租金收入就越稳定。

在红土创新深圳安居REIT的几个底层资产项目中，保利香槟苑项目的平均租金单价显著上升，从2023年的每月14.69元/平方米增长至2024年的每月16.74元/平方米，同比增长13.96%。

此外，针对租金定价受限问题，红土创新深圳安居REIT管理层在业绩发布会上提出了“基准租金动态调整+差异化定价”的策略。“具体每套房的租金在基准租金单价的基础上，会根据面积户型及朝向等因素进行差异化的调整，租赁合同期限一般不超过3年，在租期内不调整租金，到期后则按照最新配租价格签约。”

在政策限制与市场竞争并存的背景下，红土创新深圳安居REIT的扩募计划和精细化运营策略能否开启新一轮增长周期，尚待观察。

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄