区域房企观察 | 热销45亿元VS去化仅三成！保利发展北京楼盘销售“分化”，拟募集16亿元补充流动资金

凭借位于朝阳区的两个热销项目，保利发展北京公司（以下简称保利北京）的销售额逐步上升，在今年前11月北京房企销售榜上逼近前三。

近日，多家机构公布了今年前11月北京房企销售业绩排行榜。据中指研究院数据，保利发展（SH600048，股价10.16元，市值1216亿元）以225.1亿元排在北京房企销售榜第四位。

《每日经济新闻》记者注意到，据克而瑞12月9日发布的《2024年1—11月北京楼盘销售金额排行榜》，保利发展旗下的保利·天汇和保利·朝央和煦两项目进入榜单前十，销售金额分别为45.44亿元和40.57亿元。

不过，保利北京也有部分项目的销售并不理想；有的项目虽然销售不错，但净利率却表现欠佳。保利发展近日披露的《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行可转换公司债券申请文件的审核问询函》（以下简称公告）显示，位于北京顺义区的保利颐璟和煦项目于今年4月首次开盘，目前的签约销售比例仅约30%；而位于朝阳区的保利天汇项目签约销售率超过80%，但销售净利率也只有7.96%。

北京项目销售分化

公告显示，保利发展此次向特定对象发行可转换公司债券，拟募集金额95亿元，专项用于15个在建房地产开发项目及补充流动资金，项目均为普通住宅项目。募集资金中，拟向保利颐璟和煦项目投入金额9亿元，向保利天汇项目投入7亿元。

根据公告披露，保利颐璟和煦于今年3月开工，已累计投入21.76亿元，由于相关收入与成本尚未结转，项目公司今年上半年营业收入为零，净利润-790.41万元。

由于该项目处在北京近郊板块，项目销售受市场波动影响大，且项目所在地的商品房库存量较大，销售竞争激烈，销售费用预留高，导致该项目的销售净利率仅为4.60%。

每经记者注意到，保利颐璟和煦的全盘平均销售单价3.7万元/平方米，周边竞品和锦华宸、顺义臻珑府的平均售价在3.8万—3.92万元/平方米。据《每日经济新闻》此前报道，该项目在书房、多功能用房、家政间以及一个约12.9米的南向三面宽大阳台累计赠送面积超过30平方米，得房率超过100%。

尽管售价较周边竞品低，又通过赠送面积让利，但保利颐璟和煦的销售进展仍难言乐观。据保利发展公告，该项目今年4月首次开盘，目前的签约销售比例仅约30%。而北京市住建委官网则显示，保利颐璟和煦在今年4月和6月两次推盘，入市房源共927套。截至12月11日，已签约套数194套，去化率约21%。

再看位于朝阳区的保利天汇项目。该项目于去年9月开工，累计投入63.42亿元，项目公司今年上半年净利润-2189.23万元。据保利发展公告，该项目的签约销售比例达到83%，但销售净利率只有7.96%。

保利发展方面表示，按揭贷款需在主体结构封顶后放款。截至今年9月底，保利天汇预售资金37.74亿元，预售回笼金额占总销售额的比例为44.28%，预售资金余额3.99亿元。

相较而言，保利和光煦境项目则是保利发展位于北京朝阳区的热销楼盘，该项目去年4月开盘入市303套房源，累计销售288套，成交均价为8.37万元/平方米左右。

值得一提的是，彼时保利北京方面提出保价承诺，后续房源降价幅度不得超过8%，价格以8.5万元/平方米为指导价。不过，据北京市住建委官网，保利和光煦境已销售签约301套房源，成交均价为8.36万元/平方米。对此，有购房者抱怨开发商悄悄降价，有房源更是下降约8000元/平方米，跌穿了购房时的保价承诺。

区域排名有所提升

今年以来，保利北京的销售额处于上升趋势，在北京房企销售排行榜上也较去年同期有所提升。

据中指研究院发布的《2024年1—11月北京房地产企业销售业绩TOP20》，保利发展以225.1亿元排在第四位，仅次于中海地产、华润置地和北京城建，与第三位的北京城建仅相差1.9亿元。

而去年前11月，保利发展以202.1亿元排在北京房企销售榜第五位，排在前四位的房企销售额均超过300亿元。

今年以来，北京楼市陆续出台政策，对土地供应、资格放宽、首付比例、税率等方面进行调整。9月30日，北京大幅度放宽限购及降低首付、降低利率等，带动10月北京楼市走强。此后利好政策继续补位，11月18日北京宣布取消普通住宅和非普通住宅的划分界限，并对相关个人住房的交易税收进行了调整。

据CRIC数据监测显示，11月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）新增供应1410套，环比下跌38.6%，同比下跌70.4%；成交4536套，环比上涨7.8%，同比上涨33.3%；成交均价57168元/平方米，环比微跌0.1%，同比下跌3.0%。今年前11月，北京新建商品住宅新增供应30418套，同比下跌14.5%；成交32690套，同比下跌28.4%。

公开资料显示，在保利北京公司2023年度工作总结会议上，时任主持公司工作的副总经理刘喜涛提出，从“双平台发展战略”角度部署2024年发展目标，要拿出“第三次创业”的决心。

近日，据市场消息，刘喜涛已被调离保利北京公司，出任保利河南公司总经理。营销出身的刘喜涛被调离之余，保利北京公司多个项目开始出现维权投诉。

每经记者注意到，日前，有北京保利绿城·和锦诚园的业主在人民网领导留言板投诉称，项目存在严重的施工质量问题，交房一年多，出现房屋漏水、窗户漏雨、地库漏雨、地库地板反水、地库底板开裂、窗户透风、楼板不隔音、分户墙不隔音、电梯井道没做隔音措施、甲醛超标、墙体开裂等问题。该业主同时表示，项目公司拒绝维修，问题一直得不到解决，严重影响了正常生活。

11月27日，北京经济技术开发区回复表示，经开发建设局核实，开发建设局约谈开发商了解相关情况，第一时间督促开发商切实履行质量主体责任，畅通沟通渠道，及时对市民反映的问题进行排查维修。

封面图片来源：每经记者 刘颂辉 摄