二级市场业绩修复下 2024年首单仓储物流REIT上市“赶考”

7月9日，2024年首单仓储物流REITs——华夏深国际REIT正式登陆深交所，发行规模14.94亿元。在华夏深国际REIT后面，还有华泰紫金宝湾物流仓储REIT、南山控股宝湾物流公募REITs、中航易商仓储物流REIT、华夏万纬REIT等多只产品在等待入场。

自2023年至今年初，虽然公募REITs（不动产投资信托基金）表现欠佳，但今年公募REITs的申报仍在加速，二级市场业绩也迎来修复。今年上半年就成立了9只REITs，超过去年全年的6只。

在6月的发行阶段，华夏深国际REIT宣布，公众投资者累计有效认购规模已超过初始募集规模上限。最终，基金网下投资者有效认购比例为60.68%，公众投资者有效认购比例为41.45%。

7月9日，华夏深国际REIT发起人深圳国际控股有限公司（以下简称深国际：HK00152，股价6.33港元，市值152.53亿港元）方面在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，由于疫情后仓储物流行业发展不达预期，部分项目运营面临压力，2023年的仓储物流REITs一度出现下跌。今年以来，市场情绪已经逐渐稳定，市场机构逐渐认可经济逆周期下REITs资产的配置价值。目前，机构对REITs产品的关注度一直在提升。

入池资产先考虑项目合规性

根据仲量联行统计，2023年全国24个重点城市物流仓储市场新增供给1179万平米，同比增加22%；供给高峰而需求转弱下，出租率及租金均面临挑战，24城中仅8城物流地产租金实现同比增长，24城整体空置率同比增长3.85%。

平安证券指出，仓储物流类项目的租户前期通常会在货架、运输硬件设备上大量投入，提前退租的摩擦成本相对更高，因而相比产业园项目的客户稳定性更强。但考虑仓储物流项目与产业园同属产权类项目，需关注租户集中度、现金流分散度、单年份租约集中到期、储备租户不足等仓储项目潜在风险，并相应做好风险缓释措施，如租约保证金等。

华夏深国际REIT底层资产是两个高标仓项目，分别是浙江省杭州市钱塘区的深国际物流港杭州（一期）项目、贵州省黔南州龙里县的深国际物流港贵州·龙里项目，合计产权建筑面积35.5万平方米，总估值14.88亿元。

“首次发行公募REITs，由于大湾区的物流资产多处于在建阶段等因素，深国际先行选择了长三角、西南地区的成熟资产。”

深国际方面告诉记者，杭州项目未来的稀缺性来自供应规划，贵州项目的稀缺性则更多来自地理属性。对于入池资产的考量，公司首先要考虑项目的合规性，也就是项目需要运营满三年，未来可持续营运，土地性质、规划建设、产业准入等相关手续齐备。其次是经济可行性，即底层资产运营稳健，公募REIT能够为投资人提供相对稳定的现金分红。

深国际主营产业包括收费公路、物流、港口、大环保等，目前已在全国近40个城市实现仓储物流布局，协议用地面积逾1000万平方米，运营面积约476万平方米。

应理性看待行业的短期压力

国金证券统计显示，二级市场方面，6月REITs市场仍维持横盘震荡走势，加权价格指数收于90.05点，较上月末微幅下跌0.45%。其中，仓储物流REITs收益表现排名倒数第三。

深国际坦言，在当前的经济环境下，各行各业都面临经营压力，作为经济产业链上的一环，物流仓储也不例外。然而，物流基础设施是畅通国民经济循环的重要环节、支撑点，短期经营压力不改行业长期发展韧性，市场应该理性看待仓储物流行业的短期压力。随着仓储物流行业对配送效率以及合规性要求的提高，非高标仓将逐渐被高标仓替代。

尽管仓储物流、园区基础设施的REITs目前在二级市场表现依旧平平，但仍吸引投资者关注的重要一点就是稳定持续的较高比例分红。

华夏基金介绍，基础设施公募REITs要求将不低于90%的基金年度可供分配金额用于分红，每年至少分红一次。长期高比例分红成为REITs最重要的产品属性，这让其具备天然的“高股息”属性。

在首发之后，REITs扩募资产质量也关系其在二级市场的表现。据平安证券统计，2023年4只公募REITs均完成扩募，仅红土盐田港REIT因扩募资产更优，2023年二级市场表现跑赢指数，其余扩募REITs均跑输指数，主要系扩募资产质量问题。

对于未来的扩募计划，深国际表示，截至2023年底，深国际有37个高标仓项目，21个在建、待建项目，这些项目均具备扩募的潜力。

封面图片来源：视觉中国-VCG211443992517