中报解读 | 上实发展上半年归母净利同比扭亏，一个楼盘几乎撑起整个销售业绩

虽然上半年经历了被证监会立案调查、底价转让资产、子公司高管涉嫌职务违法等“巨震”，上实发展（SH600748，股价4.4元，市值81.16亿元）的归母净利润仍实现同比扭亏。

8月27日，上实发展发布的2023年上半年度报告显示，上半年实现营业收入34.49亿元，同比增长149.58%；归属于上市公司股东的净利润3.97亿元，同比增长529.45%，而去年同期为亏损9246.22万元。

在房地产开发业务方面，上实发展作为上海本地房企，规模相对较小，累计预售面积8538平方米，签约金额4.41亿元，回款7.10亿元。其中，上海青浦上实•海上湾五期别墅项目认购销售清盘，销售额为4.33亿元。

来源：上实发展2023年中报

多元化业务成效初显

上半年，上实发展的多元化发展战略成效初显。

如通过优化不动产经营，提升资产管理效能。上半年上实发展不动产经营业务收入为2亿元，租赁业务整体呈现稳中有升的趋势。核心资产如上实大厦、金钟广场、长宁八八中心等的租赁收入显著提升。其中，金钟广场100%出租，青岛T3写字楼实现出租面积达28798.89平方米。

同时，酒店业务取得突出进展，湖州皇冠假日酒店的收入大幅提升，青岛钓鱼台美高梅酒店在6月10日盛大开业，预售5天销售额突破2000万元。

来源：上实发展财报

此外，物业管理业务持续扩展和提升服务能力。报告期末，上实服务在管合约面积约为2818万平方米，管理项目达310个。公司在稳定优势业务的同时，积极探索向新领域拓展，进一步拓展了公共交通、城市服务、商企办公、公众场馆等服务领域。多方位的服务拓展，成功引进了18个重点项目，续标成功率达78%。

值得注意的是，财务方面，上半年上实发展的营业成本27.08亿元，同比增加159.3%。三费也同比有所增加，特别是财务费用1.61亿元，同比增加218.42%。经营活动产生的现金流、投资活动产生的现金流和筹资活动产生的现金流均为负值，其中，经营活动产生的现金流为-8.6亿元，同比减少2.76%。

对此，上实发展方面解释称，以上变动主要原因是房地产销售成本增加，项目竣工后利息支出费用化核算，以及销售回款减少导致。

中报显示，上半年上实发展在泉州的上实•海上海三期、上海宝山上实•海上菁英项目共交付住宅1500余套，湖州、杭州等地的非住宅产品和车位销售进一步推进。工程施工方面，上半年在建项目4个，在建面积约41.23万平方米，竣工项目2个，竣工面积约32.02万平方米。

来源：上实发展财报

旗下项目遭业主投诉

在今年7月的上海第二轮集中供地期间，上实发展以13.37亿元竞得宝山区吴淞创新城15更新单元03-02、04-02地块的土地使用权，地块出让面积约为4.08万平方米，包含科研设计用地，居住用地和办公楼。

根据规划信息，03-02地块的占地面积14412平方米，容积率2.5，建筑面积为36030平方米，建筑高度不大于50米，住宅套数共343套，套均面积约105平方米，房地联动价6.3万元/平方米。

不过值得一提的是，今年7月份，在人民网领导留言板平台，有上实海上菁英二期业主投诉称，新房交付不久，地库就出现了地面龟裂、发霉、漏水等现象，存在安全隐患。而且投诉多次且得到开发商上实发展的承诺进行整改，却未看到实质性的进展，请求相关部门加强监管。

来源：人民网领导留言板

对此，上海市宝山区建设和交通委员会与8月10日作出回复：地库开裂问题，开发商计划对一期、二期进行分批维修，二期拟今年8月启动，一期拟10月启动，正在推进过程中。对于地库发霉问题，经核实主要由于地库梅雨季潮湿，温差结露引起，非工程质量问题，开发商计划于10月(石膏板干透后)进行防霉修复；对于地库局部漏水问题，开发商已在逐点维修。

展望下半年，上实发展方面表示，将持续坚持多元化发展战略，聚焦重点建设项目，提高开发效率。抓紧推进吴淞创新城15更新单元的地块开发建设，以及北外滩地区90号地块的开发建设策划方案。调整资产结构，优化资源配置，加速资金回笼。同时，在不动产经营领域，公司将继续优化资源配置，提升服务质量和经营业绩，实现资产高效运营。

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封面图片来源：视觉中国-VCG41N1268220057