区域新盘观察 | 468套房源仅17人买单，上海光明星城开盘认购率为何只有3.6%？

468套新房入市，只有17组客户“上车”，认购率仅3.6%！这是近期上海一新盘项目的推新认购结果。

根据公告，上海临皓置业有限公司（以下简称临皓置业）于2022年12月14日取得浦东新区泥城镇“荟哲苑”（推广名为“光明星城”）的预售许可证，于12月28日进行线上选房，房源最低总价155万余元。最终摇号排序结果显示，只有17组购房者参加，且近9成是上海本地人。

光明星城是上海临港新片区近期在售的新楼盘之一。不过自2022年以来，作为上海“供地大户”的临港新片区，其楼市销售经受了不小的挑战。

临港楼市资深观察人士黄运鸿1月7日在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，近期购房需求减少，加之供应量增加，楼市行情出现了供大于求现象。

来源：光明星城官微

距地铁站超过7公里

光明星城此次加推的468套新房源，包含2房~4房，面积约在72~119平方米，备案均价为2.6万元/平方米。

作为建筑面积达80万平方米的超级大盘，光明星城的商品房部分就达到近7000套。2022年10月份，光明星城首次开盘推出396套房源，单套总价187万元起，最终认购率约20%。

仅2个月不到，该项目随即上马二次开盘，由11栋18及19层的高层组成，并特别推出70多平方米的小户型房源。光明星城官微显示，一套72.76平方米房源总价最低约为175.6万元。当然，项目也推出了119平方米的3房2厅2卫户型，有的房源总价超过330万元，可满足改善需求人群。

处于临港核心片区的滴水湖地铁站图片来源：每经记者刘颂辉摄

光明星城位于泥城镇的正茂路上，周边主要为物流装备、半导体和光电科技企业，配套有万达、宝龙等社区商业设施。

记者在走访中了解到，该项目最大的硬伤在于交通出行方面。首先，泥城镇所在的位置在临港新片区的南部，距离滴水湖核心片区超过10公里，而且不通地铁。这个位置在整个上海来看，也处于较少受到关注的远郊板块。

距离光明星城最近的地铁站是书院站，但是直线距离也超过7公里，需乘坐公交车接驳；而位于临港核心片区的滴水湖地铁站距离光明星城更是超过20公里。

来源：光明星城官微

如此区位条件吸引到的也只能是本地客群。在二次加推的摇号名单上，17组购房家庭中有15组的身份证以上海籍的“310”开头，另外两组来自浙江、安徽。

“可以放心，我们的房子是国企开发，质量和交付都肯定有保障。开完盘后，目前还有足量的房源供选择。”1月7日，该项目一位置业顾问在电话里向记者介绍，“如果看中房源，首付不足，可以来售楼处详谈，公司有办法适当宽松些，只是房价方面没有优惠，一切按照备案价销售。”

临皓置业的母公司是上海本地国企光明地产，在2021年集中供地时，光明地产曾多次举牌加码布局临港区域。先后在临港开发建设了上海鲜花港、临港光明中心、光明邻里集市、光明玖壹玖等项目，是临港新片区布局房地产项目最多的房企之一。

事实上，近期临港新片区不只是光明星城遇到销售缓慢的窘境，从上海网上房地产官网的数据来看，该片区还有部分项目的去化率低于10%。

号称千亿国企的陕西建工与上市房企大名城首次在临港打造住宅项目陕建名城映蓝，网上房地产官网显示，2022年11月25日开盘推出432套房源，已售住宅套数仅16套，去化率也仅3.7%。

来源：上海网上房地产

此外，中国中铁诺德首进临港新片区的开篇之作——中铁诺德璟宸的378套住宅房源于2022年12月9日入市，已售住宅套数33套，去化率8.7%。

来源：上海网上房地产

相较而言，光明星城2022年10月以来推出的864套房源，已售103套，去化率约为11%。

来源：上海网上房地产

另据中指研究院数据，2022年1~12月，上海临港区域新建商品住宅共成交10903套，成交均价约为3.3万元/平方米。成交最好的行情在2022年1月份，为2051套；最差行情在5月份，仅成交39套。

2022年6月份上海复产复工后，临港楼市走出一段上涨行情，但仅持续到9月份，当月共成交2032套房源，成交面积219341平方米；12月楼市行情趋势走低，临港区域新建商品住宅成交781套，成交面积81974平方米。

二手房方面，2022年1~11月，临港区域二手住宅成交套数共2298套，成交均价约为2.5万元/平方米。

回顾2022年，临港新片区曾有几次优化购房政策，不少开发商也推出全民营销的活动。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，政策面不断吹暖风，有针对性的宽松措施对区域内工作的买家而言是利好。

但黄运鸿认为，临港新片区的本地购房需求在这两年已逐渐消耗见底，接下来期待购房政策面能更为宽松。此外，应进一步加大基础设施建设，加速产业规模推进，加快人口导入。

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封面图片来源：摄图网-500553887