中梁控股降至“黄档” 仍受制于毛利率下滑压力

3月24日，中梁控股举行全年业绩在线发布会。中梁控股CFO游思嘉表示，中梁是首批试点降负债的房企，已经完成了两条红线的降压。

业绩方面，2020年中梁控股实现营收659.4亿元，同比增16.4%；合约销售额1688亿元，同比增10.7%；2021年销售目标1800亿元，同比增速不到7%，而由于今年货值超过2600亿元，去化70%即可达标。

过去的2016～2019年，中梁控股的业绩增速分别为13.1%、241.6%、56.1%、50.3%，2019年上市后的中梁持续降速，开始寻求稳健发展。

降负债卓有成效

游思嘉表示，中梁是作为12家参与政策试行的重点房企之一，严格按国家要求来控制集团财务指标。

“我们的净负债率自上市以来一直保持平稳，在2020年年底是66%，基本跟2019年年底持平。现金短债比方面，含非受限资金口径达到1.1倍，如果含所有资金是1.4倍，属于行业安全水平，所以我们去年两条红线都成功降压，我们现在是黄档房企。”

据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，2020年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率为80%，较上年同期下降约11个百分点，但仍超出阈值；净负债率为65.8%，与2019年末基本一致，微增0.2个百分点；现金短债比为1.43，较上年同期大幅提升0.73。由此中梁控股2020年年度指标“踩一线”，“由红转黄”成功实现降档。

游思嘉向《每日经济新闻》记者表示，三道红线政策之后，房企买地的资金占销售资金的40%左右。希望今年中梁的融资成本继续下降，能平均降到8%或以下。2020年中梁的加权平均融资成本是8.5%左右，同比下降0.9%。

毛利率下滑

不过，中梁几个重要指标如核心净利润和毛利率有所下滑。年报显示，2020年中梁毛利为138.5亿元，同比增加5.1%；整体毛利率为21.0%，同比下降2.3个百分点；归属公司拥有人净利润约37.5亿元，同比减少约3.8%。

对此，游思嘉表示，2020年中梁确认收入的基本上是反映2017、2018年，特别是2018年买地的项目情况。期间土地市场处在较热形态之下，尤其是2018年以后一些二三线城市，包括沿海某些城市都出现了政府限价问题，这使得中梁控股在2020年的毛利率呈现下跌。

“我相信，2020年毛利率下跌的企业不只是中梁，行业整体特别是长三角市场为主的房企，以及部分珠三角市场为主的房企也可能面临这个问题。”在游思嘉看来，2020年受政策及市场布局的影响，中梁控股只是毛利率出现下滑房企中的一员。

今年可售货值2600亿元

至于销售增幅问题，游思嘉表示，“三道红线”之后，整个行业的销售增长率正在回归正常水平，未来2年到3年整个行业的增长率都会是个位数。

对于市场预期，中梁控股在公告中表示，随着政府对房地产的政策底线趋向更加明确，未来房地产市场将在较长时间内同时呈现出“政策调控”与“市场分化”并存的特征。

数据显示，截至2020年末，中梁连同其合营联营公司的总土地储备约为6510万平方米，集团应占土地储备总量为5180万平方米，覆盖全国23省，153个城市。新增项目中二线及三线城市土储金额占比92%，其中约47%位于二线城市，45%位于三线城市，四线城市占比8%。

从地区来看，其大部分土储位于长三角与中西部；从城市能级来看，其绝大部分土储位于二三线城市。

中梁控股执行董事及联席总裁李和栗在业绩发布会上表示，该集团现有土储可为未来3～5年内的销售增长供应充足货值。另据其透露，2021年中梁可售货值约为2600亿元，预期去化率69%

中梁高层表示，片面追求规模的时代已经远去，在市场需求与竞争模式的驱动下，更强调运营和产品能力。2021年，中梁会着重提升能力与巩固行业地位。在现时的政策环境下，房地产市场的系统风险会更为可控，“稳”的主基调更为明确。在市场资源更向大企业集中的趋势下，全国布局、销售规模领先的大型房企会更具能力去应对行业变革与挑战。

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