镁刻·年报深读| 招商蛇口：行稳的一年

作为第一家发布年报的A股千亿房企，即便净利润出现了近5年来首次下滑，市场也并未对招商蛇口（001979.SZ）的业绩过于哗然错愕。

亦或是习惯了这家央企地产商一如既往的四平八稳作风，投资者一边对其拥有丰厚资源和靠山，但发展总达不到预期心存疑虑，一边又坚实地做其拥簇者。

3月22日晚间，招商蛇口发布2020年度业绩，次日开市整体地产股表现平平甚至小幅下跌，招商蛇口仍保持了微弱涨幅，报收12.7元/股。

净负债率本已是行业最低水平，现又降低1个百分点，销售、营收等基数变大但增速并未放缓，融资成本低、能力强，招商蛇口这份年报再次展示了其作为优秀央企地产商的基本特质。

不过在今年的业绩会上，除稳中有进外，招商蛇口高层管理者反复强调了要前十，还要“双百”的新五年目标。高层管理者判断，三道红线、四档管理和土地集中供应的新规，对于招商蛇口这样稳健型企业而言，是更公平、更好的竞争机会。

稳健是招商蛇口的基本盘，2020年业绩发布后，它的标签依旧如此，但过于追求稳健、舍弃规模进取，又常会被资本市场诟病。

2020年，招商蛇口利润总额为241.09亿元，同比减少7.71%；归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%。这是招商蛇口自2015年重组上市以来，首次出现利润负增长。

增收不增利，招商蛇口未将原因仅归于行业利润摊薄下降趋势。

业绩会上，董事总经理蒋铁峰坦言，2020年公司规模进入了前10，但诚如整个行业一样，毛利率在下滑，增收不增利的现象还是存在。

其进一步表示，净利下降一是由于2016、2017年政策原因，拿的一些高价地结转所致；二是上年同期转让子公司的产生投资收益较本年多31.17亿元，形成的规模净利润比本年多25.1亿元；以及去年受到疫情影响，招商蛇口对中小企业减租扶持，持有型物业经营收入也有几个亿的减少。

去年三道红线突至，招商蛇口净负债率进一步下降，财务结构与偿债能力稳定。2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率58.84%，净负债率28.81%，现金短债比1.23。

净负债率低、稳健是把双刃剑，一面可解读为注重经营安全，另一面也可解读为保守。

有投资者质疑，招商蛇口背靠央企雄厚资源，三道红线均为绿档，净负债率28.8%，行业最低水平之一，2021年目标3300亿元是否过于保守？

事实上从这一年诸多动作，和管理层在业绩会上释放的诸多信号看，招商蛇口重组上市5年后的“稳中有进”将带有鲜明的职业经理人风格。不同于民企，央企地产商少有被打上职业经理人标签，但招商蛇口越来越显示出蒋铁峰风格。

对于作战能力被质疑，蒋铁峰在业绩会上说，有项目已经做到了拿地第二天即进行报建报批，也有项目已经做到了三个多月四个月开盘，达到行业最优水平。

“我们一些做得差的区域就直接关掉了，做得不好的城市总就直接调整掉了，力度在央企里应该说是非常大的。”

大刀阔斧的动作效果渐现。2020年，招商蛇口终于重回行业前十，且有继续挺进之势，实现签约销售金额2776.08亿元，同比增加25.91%，超额完成年初定下的2500亿元目标。

2020年，招商蛇口实现营业收入1296.21亿元，同比增长32.71%；从区域上看，深圳与华东区域实现收入占比最高，华北区域营收增速最快。在基数变大、头部房企忙于降负债的行业大环境下，这一增速是招商蛇口自检财务指标妥帖后，暗中发力奔向前十的努力成果。

这还表现在招商蛇口持续加大土地储备投资上，去年其权益拿地金额约814.3亿元，较上年同期大幅增加50.8%；累计拿地98宗，重点聚焦于核心一二线城市，占比高达76%。在上海，招商蛇口是去年权益投资买地金额最多的开发商，累计超过200亿元。

前四的江湖地位和昔日荣光均是招商蛇口坚定转型的底气。要前十、更长远健康发展，战略要更聚焦，招商蛇口董事长许永军反复强调了四大核心IP——产业园区、集中商业、招商积余和邮轮，着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合。

监管趋严趋规范，招商蛇口稳中有进，“我们只要把自己的内功做好，就够了”。

封面图片来源：企业供图