“鼎好”易主与中关村电子市场的落寞

57.2亿元，北京中关村地标建筑易主。

暗淡多年之后，这座承载无数“刘强东们”创业梦的鼎好大厦，这几天重新以明星项目姿态重返公众视野。

近日，启城投资、颢腾投资联合瑞士合众集团等外资财团，以近60亿元高价，成就京沪两地本年度第五起外资巨额收购商业地产的大宗交易。

中关村的故事，也将翻开新的篇章。

图片来源：记者 陈梦妤 摄

收购绯闻传足半年 外资财团套路深

作为中关村卖场最后的留守者，鼎好大厦还是没能走下去。

在中国IT的启蒙时代，中关村电子卖场强势崛起。2003年，鼎好大厦开业，这是中关村电子卖场走向顶峰的标志。但数年之后，这些弄潮儿的生存空间逐渐被电商企业挤压，大批摊主从卖场流失。

事实上，鼎好大厦的转型始于2011年。“镁刻地产”记者了解到，2011年期间的鼎好基本上处于满租状态，如果要转型，是必须与商户提前商定解约的。随后，鼎好通过降低租金价格、协助完成工程改造、对有产权业主采取高价回租等方式，逐渐完成转型。

但是，经历了“兄弟卖场”的转型抑或关门之后，去年10月，据彭博社，瑞士合众集团私募基金就被曝拟以57亿元收购鼎好大厦大部分股权，亦即此次启城投资与颢腾投资的联合境外投资机构。

记者实地走访后获悉，目前，除了三层外，鼎好大厦已基本完成商户清退工作。而在三层，商户们看起来一切如常，吃饭、玩游戏、聊天。

“换大业主的事情我们都知道的，楼下都清退完了，但是大厦的产权比较分散，再加上我们是早年间与第三方小业主签的合约，现在条件没有谈好，大家都还维持现状。”有商户如此告诉记者。

也就是说，由于产权分散（原业主北京鼎好天地电子市场有限公司对外出售部分产权），以及诸多小型“二房东”之类的存在，三层商铺的清退工作迟迟未能完成。

对于这笔收购，瑞士合众集团亚洲区董事总经理Rahul Ghai曾表示，收购鼎好大厦非常适合集团“购买、改造和卖出”的销售策略，我们计划实施一项持续多年的价值升级计划，将其转变为集团核心房地产资产。

意即，外资财团的最终目的，并不是长期持有，而是对鼎好大厦进行改造升级增值后，再“卖个好价钱”。

图片来源：记者 陈梦妤 摄

好租方面向“镁刻地产”记者提供的数据显示，鼎好大厦当前挂牌租金价格为8.44元/平方米·天，出租率接近100%，未来该项目进一步改造升级后，单价或将迈入“10元”，即年纯租金收入在3亿元以上。

相比于海龙大厦、中关村e世界，鼎好大厦的租金水平持续领跑，而空置率更是长期处于低位乃至“零空置”。

从这一角度看，若未来鼎好大厦如愿成为科技金融地标，项目增值能力将有极大提升。毕竟，金融行业的租金承受能力较高，而一旦吸纳了诸多科技金融类企业，鼎好大厦项目本身也将出现明显溢价。

外资财团的套路，从来都不是这么简单。

别了，中关村电子卖场

“南有华强北，北有中关村”，被誉为“中国硅谷”中关村电子卖场曾是商业巨子发迹的起点，也记录着中国IT发展的历史。

鼎好大厦的出售，无疑象征着一个时代的正式落幕。

不久前，《每日经济新闻》记者曾实探深圳华强北，调查“关铺潮”真相，并得出结论：所谓的“关铺潮”并非是商户生意不佳导致，但是华强北衰落却是事实。

相较之下，中关村电子卖场自衰弱至今，已有将近十年的历史。

2011年7月1日，中关村电子卖场“四巨头”之一的中关村太平洋电子数码广场正式停止对外营业。

太平洋电子数码广场于1999年开业，也正是一年，如今声名显赫的刘强东盘下了中关村一个四平方米的摊位，靠制作售卖VCD为生。

接下来的十年，是中关村电子卖场的鼎盛时期，市场份额一度占据全国70%以上。卖场内，一个两平方米的柜台，每月租金上万依然一铺难求。“生意最好的时候，卖场大厅里人多得连电梯都上不去。”一位盘踞卖场多年的老板回忆道。

随之而来的还有盗版、假货、强买强卖等负面新闻，这些不良形象与“雄霸全国”的市场份额共同勾画出中关村卖场辉煌、光鲜、黑暗、混乱的复杂形象，也加速了中关村卖场走向一步步衰亡。

图片来源：视觉中国

“其实不是京东们革了你们的命，而是你们自己！扪心而问，你们做了多少偷梁换柱勾当？卖了多少水货假货？暴打了多少客户？这是因果报应！”离开中关村卖场后的刘强东曾在微博上批判。

2003年的SARS一度让中关村卖场的生意一落千丈。刘强东暂时关闭了所有门店，开始尝试线上销售，并于2004年底关闭了所有线下店面，转型为一家专业的电子商务公司，这一决定也让京东抓住了未来的消费趋势。彼时，多数商家依然沉浸在卖场的繁荣之中。

2007年，京东获得第一笔融资，由此进入发展的快车道，而中关村卖场也迎来其最后的荣光。

数据显示，2007年，中关村的单日客流为15万左右，2008年，单日客流减少到10万人左右，此后更是经历了阶梯式下滑。

2009年7月23日，北京市海淀区政府发布《关于加快推进中关村西区业态调整的通告》。通告宣称：中关村西区定位于建设成为创新要素聚集功能区，不鼓励电子卖场、商场、购物中心、餐饮等业态在本区域内发展。

2013年11月，海淀区政府再度发文，提出“鼓励中关村西区电子市场主办方引进科技研发、科技金融、科技中介、创新要素等符合中关村西区业态调整要求的、能为海淀区做出较大区域贡献的企业”。

内有经营管理不善，外有中关村业态转型和电子商务带来的冲击，中关村电子卖场关闭潮自此拉开序幕。

2015年，中关村e世界宣布关闭；2016年，海龙电子城停业转型；2019年，鼎好大厦易主。

如今的中关村已经完成了向创新创业大街的转型，而那些曾经的电子卖场，也会在未来的某一天摇身一变，成为高端的写字楼，继续书写中关村的故事。