政策奏响成品房新乐章 老调弹出房企机遇与难题

每经记者 蔡雅芸 每经编辑 曾健辉

你是否已经发现，“成品房”的时代洪流已向我们滚滚而来。

就在10月17日，成都市政府下发文件，文件中明确，到2022年底，全市范围新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例将达到100%。实际上，此前国内包括北京、上海、浙江省、海南省和河南省等省市都已出台了按成品房交付住宅的相关政策。

当成品房、精装房更多地被市场推进，“毛坯房”、“清水房”等形态逐渐消失，这到底是时代发展的产物还是楼市调控的需要？

另一方面，面临热点城市土地资源不断紧缺，精装房已成为开发企业扩大利润空间的途径之一。保利、万科、恒大、绿地和绿城等品牌房企都提高了精装房比例，其中万科、恒大新开楼盘已实现全部精装交付。不少房企推行精装房，也意在减少建筑和装修垃圾。

成品房推进有所加速

近日，成都市提出，将推进成品住宅发展，确立2017至2020年底，成都市新开工商品住宅（三层及以下低层住宅除外）和保障性住房，中心城区成品住宅面积比例逐步达到100%，郊区市县逐步达到80%；到2022年底，全市新开工商品住宅和保障性住房成品住宅面积比例达到100%。

成品住宅的建设推进，无疑将减少建筑垃圾的产生。

成都市相关文件中就明确称，成品住宅建设可大幅度减少建筑垃圾、粉尘和噪音污染。推进成品住宅建设，有利于提升城市环境品质，推动建筑节能减排和绿色发展，促进建筑业、房地产业转型升级；有利于优化住宅产品结构，减少投资性购房，促进房地产市场平稳发展。

过去5年，我国城镇化率年均提高1.2个百分点。随之而来的是建筑垃圾、粉尘和噪音等给城市环境带来的压力。据中国科学院的研究报告，我国每年产生的建筑垃圾为24亿吨左右，占城市垃圾总量的40%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁接受《每日经济新闻》记者采访时表示，成品房是房地产市场发展到一定阶段的时代产物。但是在市场转型过程中，成品房市场也呈现出复杂的发展态势。

事实上，早在18年前的1999年，国务院办公厅就发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，首次提出一次性装修的概念。

2001年，上海市率先推进新建住宅全装修的工作，并在2003年落实了全装修项目231个。2002年，住建部印发了《商品住宅装修一次到位实施导则》的通知，文件提出了“全装修住宅”的概念。2008年，住建部发文，鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。

四川省建筑科学研究院教授级高级工程师韦延年向《每日经济新闻》记者表示，不论成品房还是全装修住宅，都指向建筑土建和装修一体化，也就是都在按照全装修房标准向购房者交付。

记者注意到，目前，各地方的成品房政策中，对交付标准的要求以“达到基本入住条件”为最低基础。这包括了厨卫设备，套内管线及开关插座、所有功能空间的固定面铺装或涂饰等。

“不能把现在的成品房等同于精装房。”西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，由于交付标准不一，未来市场上也会出现简装、精装和豪装等不同级别的产品。而政府制定的成品房概念，只对交付标准提出最低要求。

对房企建造提出新要求

举例来说，此前，市场上的新房交付多以“清水房”、“毛坯房”为主。两者相比，清水房墙面会涂有一层白腻子，地面较为平整。但购房者装修过程时，大多会将这层白腻子铲除，地面也会重新找平。因此，成品房所指向的标准化、集成化、模块化装修方式，能有效避免二次装修产生大量的建筑垃圾、粉尘及噪音污染。

一开发企业相关负责人对《每日经济新闻》记者表示，成品房交付政策的出台是顺应社会发展潮流，推动社会进步的举措。毛坯房二次装修带来的污染、浪费、扰民等问题由来已久，但大家都无可奈何，而成品房交付就可以一举解决上述问题。

不过，成品房也会对开发企业的建造技术提出新要求。相应地，企业从设计、施工到装修等多个环节，都会不同程度地增加投入。

刘璐认为，目前，市场对成品房有两种截然不同的看法：一是对单位价格上涨、缺乏个性化持拒绝态度；二是认为装修资金可用个人住房贷款途径进行按揭支付，是好事。

记者了解到，尽管银行机构也会提供个人装修贷款的服务，但类似消费贷的申请门槛、利息水平会比个人住房贷款高。如某国有银行的地区分行，就将个人装修贷款的门槛设为300万元，并且利息水平也较基准上浮了30%~40%。

对市场未来变化，据宋丁预测，未来也许会有70%左右的住房供应是来自于政府供给，包括共有产权住房、公租房、长租公寓等，这些都会是成品房标准交付。他认为，成品房的供需市场还没有完全对接起来，特别是企业成本增加的合理性，技术标准特别是文化认同等，要让市场无障碍地接受，可能还需要政策和产品升级等方面做深入研究。但他认为，应把成品房作为社会消费品的基本组成部分去看待，虽然每平方米单价比清水房会增加，但规模化后能节约消费者的装修成本。