经过前期的公开征求意见，在吸纳社会公众意见的基础上进行完善后，市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》（以下简称《通知》）今天正式发布，将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应，建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益，加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。
住房租赁是城市居民解决居住问题的重要方式，是房地产市场的重要组成部分。2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度，2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出培育发展住房租赁市场的具体要求。7月住房城乡建设部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。
北京市高度重视培育和发展住房租赁市场。本《通知》的目的在于完善购租并举的住房体系，建立健全出租住房合法、主体权责明晰、市场行为规范、租赁关系稳定、权益得到有效保障的住房租赁管理服务制度；多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。
※意见征集情况
2017年8月17日至25日，市住房城乡建设委就《通知》面向社会各界公开征求意见。征求意见期间，《通知》受到社会各界热切关注。截止8月25日17：00，共收到反馈意见403件，其中电子邮件398件、传真5件。总体来看，社会各界对《通知》内容表示支持和赞同，认为将能够有效解决群众关注的住房租赁市场的矛盾问题，是落实购租并举的住房制度和完善符合首都特色的房地产市场健康发展长效机制的重要举措。市住房城乡建设委对反馈意见进行了汇总分析，并对公众关注较多的义务教育、户口等问题进行了回复。
同时，市住房城乡建设委会同相关部门对公众反馈意见进行了认真的研究、吸纳，对《通知》内容进行了完善。与征求意见稿相比，正式发布的《通知》明确了2017年10月31日为实施日期，为保障《通知》的具体落地实施预留了一个月的缓冲期；为便于公众进一步了解关心关注的教育、户口等问题，《通知》明确，涉及义务教育、户口登记和迁移等具体问题由相应职能部门负责解释。
政策解读
子女入学：“承租人赋权”迈出重要一步
从征集到的意见建议看，公众关注度最高的是义务教育问题。部分公众认为《通知》中关于本市户籍无房承租家庭适龄子女接受义务教育的规定较严，建议进一步放开，并建议明确具体流程、要求。
依据《通知》，本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。
《通知》在我市现有义务教育政策要求的本市户籍家庭适龄子女须在户口所在地接受义务教育基础上，规定本市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育，在“为本市户籍无房家庭承租人赋权”方面迈进了一步。我市相关部门将结合实际情况，不断加大教育资源配置，积极稳妥地推进教育制度改革，进一步满足适龄儿童接受义务教育的需求。关于承租人适龄子女接受义务教育的具体实施细则，将由各区人民政府结合本区实际情况予以制定。
户口登记和迁移：户籍管理部门将出实施细则
除了子女入学，公众关注较多还有户口问题。部分公众对于公租房承租人退租后户口迁出问题表示疑虑，要求明确公租房、直管公房户口登记、迁移具体流程。
在我市现有户籍管理制度基础上，《通知》规定“承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续”，从而解决本市户籍公租房和直管公房承租人户口登记和迁移问题。承租人户口登记、迁移及迁出等具体实施细则将由我市户籍管理部门结合实际情况制定。
对于办理户口登记和迁移，《通知》仅对本市户籍的承租人承租公共租赁住房和直管公房的情况进行了规定。承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
租赁监管平台：正在抓紧筹备
在公众的意见建议中，有部分公众建议尽快推行使用住房租赁监管平台。按照《通知》要求，市住房城乡建设委已经同步抓紧开展住房租赁监管平台建设、住房租赁合同示范文本制定等实施准备工作。通过住房租赁监管平台为市场主体提供便捷、高效、优质的服务，实施守信联合激励和失信联合惩戒。
住房租赁监管平台通过接口方式，对各类市场主体运行的网络交易平台进行管理。如果有市民想把房子对外出租，就可以到网络交易平台上发布信息，网络交易平台还可以向老百姓提供网上签约、登记备案申请、交易资金监管、信用信息查询等服务；市民也可以像淘宝用户一样，给相关企业好评、差评，作信用评价。网络交易平台、房地产经纪机构、住房租赁企业等应当对获取的租赁当事人相关信息负有保密责任，不得违反法律法规要求和约定使用相关信息。
与此同时，市住房城乡建设委也会会同相关部门加强对网络交易平台的动态核查，发现网络交易平台不符合相关条件、在住房租赁服务过程中存在违法违规行为的，市住房城乡建设委可按规定终止其与住房租赁监管平台的系统链接；涉嫌犯罪的，移交公安部门依法追究刑事责任。
明确规范：维护当事人合法权益
《通知》明确规定了对外出租房源的条件，保障承租人权益。除了结构、消防等方面的安全要求外，出租住房还要满足基本使用功能：以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；人均居住面积不得低于本市规定的标准。
《通知》明确，租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内房东不得单方面提高租金。如果房东收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，房东应将押金退还租户。
依据《通知》，市住房城乡建设部门应当建立住房租金发布制度，及时发布住房租赁市场实际成交租金水平等信息。
住建部门未来将发布的这个租金“参考价”并不是强制要求房东和租户照此出租，而是起到参考作用。房东和租户可以根据这个价格水平，约定具体的租金情况。
在租期方面，《通知》指出，鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持；而住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限也强制要求不得低于3年。
同时，《通知》明确规定，房东在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐租户，未经租户同意不得擅自进入出租住房。如果房东在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知租户，并不得影响租户正常使用，租户在同等条件下享有优先购买权。如果租赁期届满，房东不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知租户；继续出租的，同等条件下原租户享有优先承租权，但如果原租户存在重大违约行为的除外。
《通知》专门对“转租”有了限制。即：承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外；承租人根据合同约定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案；次承租人不得再次转租。
加强监管：提升住房租赁服务水平
对于规范房地产经纪服务行为，《通知》明确房地产经纪机构从业人员应当实名服务。房地产经纪机构为当事人提供租赁经纪服务的，应当核对当事人身份证件、出租住房的权属证明，实地查看住房并编制房屋状况说明书，告知当事人有关事项，签订房地产经纪服务合同。房地产经纪机构不得为不符合出租条件的住房提供租赁经纪服务；房地产经纪机构应当协助住房租赁当事人办理住房租赁登记备案。
《通知》要求，房地产经纪机构应当根据提供的住房租赁经纪服务内容和服务标准等合理收取费用。收费前，应当向当事人出具收费清单，列明收费事项、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。房地产经纪机构违反本款规定的，由价格主管部门依法处罚。
此外，《通知》强调要多渠道增加租赁住房的供应，各区人民政府应当根据各区实际加强租赁住房用地保障，通过在产业园区、集体建设用地上按规划建设租赁住房等方式加大租赁住房供应。
根据《通知》，新建租赁住房应当配置教育设施，居住人口达到一定规模、15分钟步行范围内无医疗卫生机构的，应当依据标准和规划予以设置。新建租赁住房将优先面向产业园区、周边就业人员出租，促进职住平衡。
同样，未来运营这些租赁房的将是更加专业的机构。本市鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营，满足多层次住房租赁需求。
在金融支持方面，本市也将鼓励开发性金融等银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，通过合理测算未来租赁收入现金流，向住房租赁企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。
未来，本市也将继续推进公共租赁住房开发贷款试点工作，适度增加试点参与银行数量。研究制定鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展的优惠政策，协调与指导金融机构积极参与，支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
《通知》明确，在本市国有土地上依法建设的住房，以及在集体建设用地上符合城乡规划建设的租赁住房的租赁，按照本通知执行。
※专家观点
中国房地产协会秘书长顾云昌表示，北京的这个政策出台以后，明确了一些权益的对等，这对人才流动、城镇化等，都是有利的。但远期是否会影响租房价格，还需要看出租房的数量和需要租房人的比重，如果租售同权了，很多人去租房了，租房越来越多，出租的房子不够，肯定租金涨价。如果大家对租房不感兴趣，或者出租的房子足够多，租金就能够保持稳定。
北京市房协秘书长陈志表示，此次北京市出台加快住房租赁发展的新政，目的就是贯彻和落实中央和国家的相关要求，建立购租并举的住房制度，规范住房租赁行为，保护租赁当事人合法权益。发展和规范住房租赁，是建立房地产发展长效机制之一，无论是从近期推出的共有产权住房，还是此次住房租赁新政，都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。这也是“3·17”以来调控政策的延续和深化。北京市的这个政策很具体，对建设、金融支持、市场培育、出租人承租人权利义务的规定都做了相应的规定。政策具体执行的可操作性很强。这个政策强调的是给承租人真正的赋权。
首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，此次北京的新政，更多地突出了政府对租赁市场和租赁双方的服务意识。对于租赁的赋权也下了很大力度，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。此举对促进职住平衡、缓解北京“大城市病”将起到明显效果。新政策实施后，将对抑制投机、平抑房价起到一定作用，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。
中原地产首席分析师张大伟表示，新政从租赁交易、租赁权益等方面作出了规范，对于市场来说，帮助租户提高权益，稳定租赁关系有一定积极影响。首先，新政对无房北京户籍明显利好，租赁公租房可以落户，同时可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。其次，新政对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定，有利于帮助租户提高权益。第三，对租赁关系中的房源情况、转租等都有了规范，特别是要求按照原规划出租，明确了不得改变房屋结构，对于群租房有了约束。另外也明确了不得随便转租，有利于避免二房东的泛滥。
北京工业大学社会学系教授李君甫表示，北京等一线城市的常住人口租购比例约为4-6，这意味着40%的居民靠租房生活，接近发达国家标准。所以，租赁市场是所有中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。从政府角度而言，租赁市场的发展有利于购租并举住房制度的建立，让住房回归居住功能，有利于平抑房价，促进房地产市场平稳健康发展。
来源：北京市住建委官方微信公众号
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