时隔8年再启集体土地建租赁房 上海试点小区租金比周围低20%

每经实习记者 程成 每经编辑 杨军

虽然国土部和住建部在8月29日联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》）的通知，选取包括北京、上海在内的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，但据《每日经济新闻》记者了解，其实上海早在2009年就已进行了相关探索，并在部分区域进行了试点。

上次试点距今已有8年时间，然而当时的试点，后来因部分城市的具体实施过程中走上“小产权房”的“歧途”，而被国土部和住建部紧急叫停，直至上述《试点方案》印发，上海市的相关试点实践也再次引起了关注。

两次下发通知叫停

上海利用集体建设用地建设租赁住房的时间较早。

2009年8月，上海市出台了《关于单位租赁房建设和使用管理的试行意见》（以下简称《试行意见》）明确了在符合城乡规划和土地利用规划、建设用地总量不增加的前提下，镇、村集体经济组织可以利用闲置的镇、村企业用地或废弃的其他集体建设用地，建设限定供应的市场化租赁宿舍。

值得注意的是，上述《试行意见》明确，集体建设用地建设的租赁住房，主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍。

上海市闵行区七宝镇联明村党总支副书记、村委会主任沈春军告诉《每日经济新闻》记者，在该村集体建设用地上建设的租赁住房“联明雅苑”，其早期主要面向区域内年纳税总额在50万元以上的企业的职工。

而一年后的2010年9月，上海市又出台了《本市发展公共租赁住房的实施意见》，对公共租赁住房的准入门槛、租期、租金等进行了原则性规定。

此后，上海市集体建设用地建设租赁住房由局部试点向全市推开。《新闻晚报》于2012年3月份发布的一则报道显示，上海市新规划了21处项目并力争在当年内全部开工，总建筑面积为106万平方米。而以闵行区七宝镇联明村的联明雅苑项目为典型，上海在农村集体建设用地建设租赁住房方面探索出了一些经验。

上海的上述经验，也得到了国土部等部委的认可，并在全国试点推广。2012年2月，国土部下发《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，明确了按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，在部分城市开展加强利用集体建设用地建设租赁住房的试点。

然而在2012年8月和2013年11月，针对一些地方出现在集体建设用地上变相建设小产权房的问题，国土部、住建部两次下发通知，对农村集体建设用地建设租赁住房叫停，上海也不例外。国土部、住建部在通知中指出，一些地方存在“在农村集体用地上开发经营性房地产，以及城镇居民到农村购买宅基地、农民住房和小产权房”。而这些现象也与试点的初衷背道而驰。

“外省市的一些地方，在推广中变相搞起了小产权房，这也是试点被喊停的主要原因。”沈春军告诉《每日经济新闻》记者，“之后就很少听说在集体建设用地上建设租赁住房的事情了。”

针对“小产权房”问题，国土部有关人士在今年8月30日接受新华社记者专访时表示，集体租赁住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划“三大规划”，经依法批准建设，依法实施不动产登记，而且只用于租赁。“小产权房”既不是法律概念，又涉及违法用地、违法建设、违法销售，产权不受法律保护。集体租赁住房与“小产权房”有本质区别。

试点实现多赢局面

值得注意的是，上述《试行意见》指出，在集体建设用地上建设单位租赁房，既有利于完善房地产市场供应结构，有效缓解部分市场租赁需求；也有利于引进、留住各类人才和务工人员。

而紧靠虹桥机场和地铁的联明雅苑，其大约40平方米左右的一室户，月租金为2450元，比周边同类出租房的市场租金要低20%以上。低廉的租金、优越的区位，也吸引了不少人员入住，目前该项目已经满租，仅排队等待入住的就超过90人。

“联明雅苑项目早前包括拆迁、土建、装修等费用大约花费了8000万元，目前的年租金约为1200万元，大概明年就可以实现成本回收，年回报率能达到15%。”沈春军也告诉《每日经济新闻》记者，“加上村里其他的收益，（目前）每户村民每年能够获得2万~3万元的分红。”

而沈春军口中15%的年回报率，还是在其租金比周边低20%左右的情况下获得的。此外，联明雅苑的租金每年都会根据周边市场行情进行调整，仅去年租金就上涨了20%。

“允许集体建设用地按要求建设租赁住房，既可盘活村集体存量土地资源，实现土地节约利用，还能有效增加租赁住房供应，平抑租金，而村集体和村民也能增加长期稳定收益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“管理得当的话，一定会是个多赢的局面。”

联明村通过这一试点，既改善了村容村貌，盘活了存量土地资源，又解决了周边产业工人的住宿问题，还增加了村集体和村民的收益。这一多赢的局面也达到了当初试点的目的。

相关政策制定正推进

针对利用集体建设用地建设租赁住房的相关政策，上海市住建委相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前上海市相关政策制定工作正在紧张有序向前推进中，政策细节还不便对外公布。

值得注意的是，除了要在集体建设用地建设租赁住房外，上海市近期还推出了多宗租赁住房用地。

其中，两宗分别位于嘉定区和浦东新区的租赁住宅用地于7月24日成功出让，建成后将提供近1900套租赁住房。同时，位于静安区、浦东新区等核心区域的近10宗租赁住房用地也将按计划推出。

早前发布的《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》也显示，上海市城镇住房供应总量以及住房用地供应总量在“十三五”（2016年至2020年）期间将显著增加，其中新增住房供应总套数170万套，比“十二五”增加60%左右。同时，上海市将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制。

上述《规划》还显示，“十三五”期间，上海新增的170万套住房供应中，商品住房约为45万套、租赁住房约为70万套、各类保障性住房约为55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。仅租赁住房在“十三五”期间的新增供应量中的比重就超过40%，远远高于商品住房的供应。

5年新建70万套租赁住房、新增30万套代理经租房源、拿出稀缺土地资源建设租赁住房，上海动作之快、力度之大，可见其发展住房租赁市场的决心之坚决。可以说，在发展住房租赁市场方面，上海已经走在了全国前列。

“不管是集体建设用地建设租赁住房，还是住房‘十三五’规划，都充分说明了上海发展租赁住房市场的决心。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“租赁住房市场是房地产长效机制的一部分，大力发展租赁住房市场，无疑会增加租赁住房的有效供应，对引导房价和租金回归理性具有积极意义。”