【楼市变局】2017宏观：房地产“长效机制”下 市场向何处去

每经记者 王杰 每经编辑　隋丕宁

2016年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

早在2014年3月份发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》中就提出，调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。

建立长效机制对我国房地产市场的未来有何影响？要形成房地产平衡健康发展的长效机制，如何从财税、金融、社保等基础性方面进行改革？《每日经济新闻》记者采访多位业内人士，对此进行深入解读。

回望2016：繁荣下冷热不均

在去库存的大背景下，2016年前10月楼市火热。来自国家统计局数据显示，2016年1~11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。1~11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1~10月份回落0.4个百分点。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。

去库存政策已经让房地产行业销量涨、库存落、投资稳，初步实现了政策目标，但城市之间分化明显。一些热点二线城市在此轮调整中价格上涨明显。

与此同时，楼市热向地市传导。中原地产研究中心统计数据显示：截至12月5日，二线城市包括京沪广深以外的36个热点城市，合计住宅地块成交2980宗，土地面积30376万平方米，平均楼面价为4252元每平方米，同比上涨87.3%。

中原地产首席分析师张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，自“9·30”以来的这一轮楼市调控，已有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。过去的房地产调控更多是短期政策，经常因为经济形势不同而出现波动。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。从此次会议看，下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度，以长效机制引导市场稳预期。

长效机制：各地因城施策

长效机制的建立绝非一日之功，如何从财税、金融、社保等基础性政策方面进行改革？

首都经贸大学土地资源与房地产系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，长效机制关键是适合国情，还要符合市场规律。各地要根据具体情况因城施策，三四线城市存在去库存压力，一二线城市则存在稳定房价的压力。各城市应根据城镇化的进程，根据供求状况分别来制定政策。

赵秀池认为，长效机制的基本原则应是供求双向调节；让住房回归居住功能；建立购租并举的住房制度。需要采用财税、金融手段对不同房地产需求、供应做到有保有压。要采取给予刚性、改善性需求、供给减税甚至免税的税收政策，辅之于低息、低首付的信贷政策；对于投机投资性需求则采取相反的财税、金融政策。

“对于租赁市场的供求双方也都应该给予相应的财税、金融政策的支持。公共服务应该实行常住人口全覆盖，而不是仅仅覆盖户籍人口。有稳定的租赁关系的承租者也要同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。”赵秀池认为。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。实际上还是要各个地方因城施策，一城一策。

丁祖昱认为，“长效机制”着眼点主要应该在三个方面：一是土地市场，再是租赁市场，最后是房地产税收。今天绝对不能用“一刀切”的方式来制定相关政策，目前城市格局一方面是房价高企、供不应求，另一方面是努力去库存、缓解供求矛盾，在这种情况下还想“一药治百病”那只能是迷信。

丁祖昱表示，北上广深等热点城市今天还是要增加土地供应，开放租赁市场，既要保障普通商品住宅市场有序发展，预防价格出现暴涨暴跌，也要做好中低收入群体的住房保障工作。对于大多数的三四线城市，首先要在整体规划上进行调整，对土地供应总量上要有控制，避免出现区域不平衡或超量供应的情况；其次，要做好相应的产业发展规划，确保城市发展的核心动力；最后还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化，只有解决了需求问题，才能真正解决供应过量的问题。

展望2017：投资增速恐降温

在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房地产平稳发展的长效机制，最核心的是供求关系。财税体制可以解决的是可以减少土地增值税、改变土地出让金制度。金融方面的改革，对于开发阶段来讲，银行贷款和发债更宽松，会降低开发企业的成本。房价上涨，直接融资做不成，只能做间接融资，房企成本又抬高了。金融体制还要增加直接融资，减少间接融资。

招商证券发布的《房地产行业2017年投资策略》指出，逃不开的周期，2017 年是“调整年”，但行业中周期尚未走完，维持本轮中周期复苏持续至2019年左右的观点。小周期框架依旧有效，2015年复苏、2016年繁荣与转折、2017年调整；高基数及政策拐点导致商品房销量进入下降通道，预计全年下降10%左右，2017年一季度数据对全年有重大指引意义；房价个位数下降；新开工下降5%左右；投资增速虽有放缓但仍有一定粘性，预计全年增长0~3%。

招银国际发布的《2017年中国经济展望》中指出，2016年前三季度全国城镇完成固定资产投资42.69万亿元，同比增长8.2%，增速较去年同期回落2.1个百分点，但9月当月投资增长9%，连续两月出现当月增速回升。民间投资增速今年遭遇“滑铁卢”，前三季度民间投资同比增速仅为2.5%，比去年同期下滑7.9 个百分点，但9月份当月同比增长4.5%，结束了自去年以来持续回落的走势。

从固定资产投资的各项构成来看，基建投资仍是稳投资的关键。招银国际预计2017年仍将延续稳增长靠投资、稳投资靠基建的发展趋势。制造业固定资产投资预计将继续筑底企稳，而房地产投资增速恐受调控政策影响出现明显降温。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，目前的房地产市场是“冰包火”，这就需要政策分别调理。一二线城市，城市更新要敢于突破，要有长期调理手法。三四线城市或通过社保的改革，人口、产业的导入和特色小镇的培育来施策。