深圳试水公办养老社会化改革 万科中标首个PPP试点项目

每经记者 黄博文

每经编辑 王婷婷

中国人口的老龄化，正在催生一个“朝阳产业”——养老产业。中国社科院预测，到2030年，中国养老产业市场可达13万亿元。面临转型困惑的中国房地产企业从中嗅到商机，以万科为代表的一众房企杀入其中。

12月28日，深圳首家公办养老机构PPP试点项目出炉，万科拿下该项目。当天下午，深圳市福田区民政局与浙江万科随园嘉树老年公寓管理有限公司举行了“福田区福利中心PPP试点项目协议签署仪式”，将引入万科公司优质的养老运营资源，推动区福利中心社会化运营。

万科董事局主席王石在签约仪式上表示，万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目，其中开业运营了超过70个养老项目。此次和福田区一起合作，将这些年积累的养老服务经验落地到深圳，带动行业发展，未来一起提升福田和深圳的养老服务水平。

万科中标福田养老PPP项目

据了解，福田区为了进一步提升养老服务水准，改善养老服务供给结构，弥补养老床位紧缺短板，推进公办养老机构改革，于今年推出区福利中心PPP试点项目招投标，公开引入社会优质的养老运营资源。

《万科周刊》的信息显示，今年11月，万科在竞争激烈的招投标中胜出，成为深圳首家公办养老机构PPP试点项目的运营合作方。

2017年1月1日，万科将正式接管福利中心，接收原有运营服务团队，负责现有老人的日常照护服务。同时，万科将启动对福利中心的适老化改造和医养设施设备的全面更新，改造后床位数将达到420张。

改造后的新福利中心将打造集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”，通过实践摸索出一套行之有效的政企合作养老模式，使福利中心成为深圳乃至全国公办民营养老改革试点的范本。

出席签约仪式的福田区区委副书记、区长高圣元表示，几年前在参观杭州随园嘉树项目时深受启发，这次福田区通过PPP模式，将养老服务交由专业化、社会化机构运营，引入万科的优质养老运营资源，推动区福利中心社会化运营，推动养老项目与社会资本对接，提升养老服务品质，打造都市社区养老服务的标杆，意义重大。

万科董事会主席王石在签约仪式上介绍，万科目前已经在杭州、广州、北京、上海、青岛、成都、济南、合肥等10个城市布局了近130个养老项目，其中开业运营了超过70个养老项目，养老产品类型覆盖了城市护理中心、城市全托中心、社区嵌入中心、CCRC持续照料社区四种模式。

王石表示，整个中国养老问题很突出，深圳是一座移民城市，相对国内其它大城市年轻一些，但是老龄人口增速快，接下来也会面临老龄化问题。福田区老龄人口相对较多，养老事业走在前头，这次养老机构PPP试点项目，引入社会专业力量，是很有远见的举措。

此次与福田民政局签约的浙江万科随园嘉树，是万科体系内首个养老公寓项目。早在2009年，从良渚随园嘉树养老项目起步，杭州公司已有7年的探索。在重资产的持有运营之外，杭州万科同样以轻资产的方式在各地设立养老服务公司。

兼顾公益与商业的挑战

根据中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据，2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。

据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。与此同时，从“十三五”规划中提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”，养老与房地产的结合政策利好不断。

因此养老产业已然成了近两年来房地产企业热衷的转型方向。据中国指数研究院统计，截至去年年底，全国已经有超过80家房企进入养老地产领域，养老地产项目超过百个。包括万科、绿城、保利地产、远洋地产等龙头房企已将养老产业写入年报发展计划，其操盘者也在不同场合阐述其养老产业蓝图。

然而除去服务难题外，如何构建可持续发展的盈利模式，也是房企向养老产业转型的一大“心病”。记者梳理发现，传统的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润，养老领域并非能从现金流上赚钱的行业。

涉足养老行业较早的万科旗下的项目大多数并不赚钱。万科集团养老事业合伙人王永飚曾经透露，位于上海万科城市花园的“智汇坊”与杭州万科的随园嘉树两个养老项目实现现金流回正，算是打破了行业盈利难的“魔咒”。

但现金流回正并不包括物业本身的投入。王永飚表示，土地及建造成本比较高，这也是万科对养老地产持保留态度的核心原因，养老首先需要轻资产的服务。

明源地产研究院副院长刘策向记者表示，房企发力养老产业在于“放长钱钓大鱼”，当下实现盈利模式是无解的。一些养老物业走的还是住宅销售的老路，只有卖掉才能回笼现金，不过这与养老产业改善服务长期持有的宗旨并不相符。

“养老地产未来可以借鉴商业地产的做法，将物业升值及现金收入资产证券化，从资本市场寻求现金回报解决长期投入的难题应该未来的方向。”刘策表示。

万科高级副总裁谭华杰曾经透露，过去十几年，几乎所有企业进入房地产开发行业都是赚钱的，但新业务不是这样，对于分公司来说，基于自身的资金和利润分配，要在传统业务和新业务之间做出平衡是很难的，但是不用着急，这个事情值得去做，万科就会积极探索。

针对此次福田区民政局与万科的合作，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁这是方向，在未来的运作过程中首先保证公益的性质不能改变，入住的老人享受到好的服务，其次在这个大框架下允许进入的社会资金做商业模式探索，建立一套长效机制，做到公益与商业的平衡。