济南本市户籍家庭限购2套住房 强化竞买居住用地资金来源管控

每经记者 彭斐 王杰 每经编辑 陈俊杰

经过“爆发”式上涨的济南楼市，在2016年临近尾声之际，突然加大了房地产调控力度。

12月26日19时许，济南市人民政府办公厅下发进一步加大调控力度促进房地产市场持续平稳健康发展的通知（以下简称《通知》）。《通知》明确，济南本市户籍家庭限购2套；外地限购1套，并且需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。

《每日经济新闻》还记者注意到，相比购房资格及限购，在土地供应及成交方面，济南市要求竞买人所有竞买土地资金全部为自有资金。

同时，济南市政府明确，实施土地竞买资金审查监管，发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金（出让合同定金），并纳入该市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在该市参与土地竞买。

房地产专家张百忍向《每日经济新闻》记者表示，类似的政策上海也有出台，但该项政策的实施，关键在于如何监管。

本地户籍限购两套住房

一周之前（12月19日），国家统计局发布11月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，当月济南环比上涨1.1%，根据往期数据，济南的新房价格已连涨16个月。

一位房产中介向《每日经济新闻》记者表示，2016年初济南东部房价6000元/平方米的楼盘，经过“爆发”式上涨，带“火”了整个济南房地产市场，原本单价在5000元~6000元/平方米的济南西部高铁站片区，房价已有过万元的势头。

针对济南的房价，山东大学经济学院教授李铁岗分析说，“今天房价的非理性增长，实际是在透支未来房地产市场的发展。”

“疯狂”的涨势，也引起了监管部门注意。11月11日，银监会向包括济南在内的16个房价上涨过快城市的银监局下发了《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》。

记者注意到，银监会要求检查16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

实际上，之前的9月28日，济南楼市调控的靴子已经落地，济南市政府办公厅下发《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》，一共8条。只是专门针对投资炒房的限购限贷政策未有涉及。该《通知》要求强化商品房预（销）售行为监管，严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为。

此后的10月2日，济南市政府出台政策，要求购买首套住房商业贷款最低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%提高至40%。

显然，随着房价的继续上涨，济南市政府的调控也在加码。12月26日的《通知》中明确，济南本市户籍家庭限购2套；外地限购1套，需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。

买地违规两年内禁入

相比购房者对限购的关注，对于房地产企业而言，土地竞买方面的限制，可能成为开发难以绕开的门槛。

在最新的调控通知中，济南市政府首先明确：强化竞买居住用地（含兼容居住用地）资金来源管控，将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金（包括竞买保证金、土地成交价款等）全部为自有资金。

对此，张百忍向《每日经济新闻》记者表示，类似的政策，并非济南首创，之前上海的房地产调控也出现过，这将自身资金能力不足的企业划到了竞买圈子之外。

不过，张百忍同时表示，对于房地产开发企业资金实力的有效监管，才更为关键。

值得注意的是，济南市政府在通知称，济南市国土资源局、市金融办、人民银行济南分行营管部等部门组成土地竞买资金联合审查小组，实施土地竞买资金审查监管。

在惩治上，通知称：发现违规的，取消竞得资格，不返还其竞买保证金（出让合同定金），并纳入该市土地交易市场诚信黑名单，2年内不得在该市参与土地竞买。

6月底，帝华地产在济南市唐冶片区土地拍卖大战中，豪掷40多亿元一举拿下五宗土地，其中最贵的一块居住用地楼面地价突破了7000元/平方米，比当时的房价还高。

按照相关规定，帝华地产应该在8月13日支付首期土地出让金35亿余元。然而，该房企并没有按时全额付款，但济南东部房价却因此被彻底“引爆”。

11月16日，帝华地产因未能按照约定缴纳土地出让价款，被解除土地出让合同，2.25亿元的竞买保证金也予以没收。

一位驻济开发商负责人向《每日经济新闻》记者表示，帝华的违规，不得不让政府在土地竞买上有所考量，即便没收了保证金，但房价已然涨上来了。