内地租金七成来自上海 恒隆转攻“新一线”杭州

每经记者 卢曦 发自上海

1月26日，恒隆地产公布截至2014年12月底公司全年业绩。公司各项数据全面飘红，大大高于此前市场预期，基本纯利超100亿港元，同比暴增98%。

财报显示，恒隆在内地的业绩高度依赖上海两家恒隆广场，济南恒隆广场成为内地唯一明显下滑的项目。公司正在改变二、三线城市战略，转向更有把握的“新一线”城市杭州。

内地租金收入依赖上海

2014年，恒隆地产的香港和内地业务、物业销售与租赁业务均出现不同程度的增长。租金收入方面，内地增长11%到39.16亿港元，香港增长6％达到33亿港元；物业销售营业额飙升2.93倍，达到98.14亿港元。

从年报中不难看出，恒隆的租金收入出现微增，而物业销售业绩出现大幅增长。

2014年，天津恒隆购物广场、无锡恒隆广场办公楼开幕。目前，恒隆地产在内地商场的零售总额超过100亿元人民币。

恒隆地产在年报中，将上海市场和上海以外市场分开盘点。值得注意的是，上海两家恒隆广场对租金的贡献达到27.75亿港元，而上海以外多个恒隆广场累计贡献仅11.41亿港元。上海业务对内地的业绩贡献高达70%，恒隆地产在内地的业务仍然高度依赖上海两家商场。

“内地反腐措施持续对奢侈品产生影响。”年报写道，“由于内地多家恒隆广场都处在开业初期，利润率比较低。”上海恒隆广场零售额下跌4%，港汇恒隆广场零售额上升3%。公司首次明确透露，在上海上调了两家恒隆广场租金。

世邦魏理仕环球研究部资深董事谢晨告诉《每日经济新闻》记者，恒隆地产多年来一直存在上海项目贡献比例较大的情况，近年来，“上海”的占比已经有所减少，恒隆地产一直希望在二、三线城市复制上海的成功，即开发持有型的高端物业，选择消费力强的城市。

多地商场仍在调整、培育期

恒隆地产在上海以外运营五个购物商场，分别位于济南、沈阳、无锡和天津，这些商场入市时间在四年以内。恒隆地产披露，这些业务处在培育期，在完成第一个或第二个租约后，要进行租户优化，出租率因此会受到影响。

财报盘点了2014年内地多个恒隆广场的表现，大部分表现好于上一年同期。然而，济南恒隆广场表现仍然不尽人意。年报称，济南恒隆广场已开业三年，许多租户首个租约到期。商场进行租户组合调整，通过增加娱乐、时尚购物和非购物元素以渠道较为传统的奢侈消费类别。全年商场租金减少8%，出租率下滑至82%，零售额下降2%。

2014年，济南恒隆广场传出众多品牌退租、空铺的消息，恒隆方面对外解释称，空铺是由于多个品牌首个租约到期，没有续租，需要调整。与此同时，沈阳的两家恒隆广场虽获得业绩增长，仍然饱受客流不足的质疑。

2014年8月，在接受《每日经济新闻》记者专访时，恒隆地产主席陈启宗表示，沈阳的恒隆广场此前受到道路施工的影响，也存在定位过高的问题，因而需要调整。他表示，大部分商场在入市初期都必须经历较为艰难的过程。他强调恒隆地产的发展思路是瞄准内地二、三线城市，因为一线城市市场饱和，很难拿到面积足够大、地段又好的地块开发商场。

然而，恒隆地产内地的下一个项目的选址却不同寻常。2014年11月，恒隆地产多个高管考察杭州，并透露，希望在杭州百井坊地块打造恒隆第11个项目。杭州百井坊巷地块所处的杭州延安路商业街集中了多个商业项目，包括杭州大厦、银泰武林总店、嘉里中心等。

“杭州是全国最近接近一线的城市，恒隆多年前曾调查过杭州，但最终选择放弃，才去了济南、无锡。商业地产行业比较常见的思路是在内地先布局上海、北京、杭州、成都，再考虑其他城市。”一位曾在恒隆地产担任高管的商业地产人士告诉记者，恒隆业绩的爆红，很大程度上受益于香港住宅的销售，内地除了上海之外城市的经营状况，并没有明显的改善。

对于是否改变二、三线战略，恒隆地产方面昨日没有回复《每日经济新闻》记者的采访邮件。