楼市调整步入“市场化”新纪元 成都房企续演整合大戏

每经记者 杜冉乐 发自成都

作为“新一线”城市之首的成都，其房地产市场一直备受外界关注。

深谙成都楼市的锐理数据品牌营销中心总经理郭洁向《每日经济新闻》记者表示，2014年是成都楼市真正实现市场化的承接点，楼市限购松绑，供地节奏也随市场起伏而波动。

成都楼市进入深度调整期，市场供需逆转，存货去化压力加大，房企资金链绷紧，部分房企倒在了黎明前。一位不愿具名的成都地产行业观察人士表示，当前国家对影子银行严格管制，倒逼银行表外资金回流，加上部分产品久期错配，加剧了部分房企资金链紧张，今后成都房企并购整合将更明显。

部分房企卷入资金链危局

2014年9月，成都嘉好集团被曝资金链断裂。另有媒体报道，2014年10月，四川某涉及房地产开发的集团被曝深陷40亿元债务危局，其中涉及银行的风险敞口25亿元，部分资金涉及高利贷等。

2014年成都中塑集团旗下的中塑国际贸易中心一期二组团的“中塑博美居家MALL”项目因资金吃紧而陷入停工乃至逾期交房。

此外，四川泰丰集团2014年也陷入资金链紧张传闻，据公开报道，这家发源于四川自贡的开发商已撤出成都，回归自贡试图盘活资产。

2015年1月14日，据《21世纪经济报道》消息，招商银行暂停了成都地区除了底商之外的商业地产按揭贷款，认为多家银行“惜贷”背后是成都商业地产凸显出的去库存压力。

在成都一位地产资深人士看来，当前楼市已进入市场化调整的新阶段，供需平衡要靠市场自主调节，而非依赖政策救市或打压，如今供需结构性失衡局面会造成部分中小房企资金链紧张，甚至加剧房企阵营新一轮洗牌。

位于城南天府新区片区的江宇天府城项目，多年来开发进度较缓慢，最近一次项目股权变更引起市场关注。据了解，该项目如今已不再悬挂广西江宇地产的房企品牌，而是以“天府城”对外亮相。

《每日经济新闻》记者注意到，具体开发“天府城”项目的成都中奥华实业股东结构已变更为深圳“红鼎系”与华夏人寿等3家法人股东，意味着广西江宇地产已暗中出局，资本金增至7000万元。因为获得上述资本支持，“天府城”项目二期于2014年底开工建设。

并购整合大戏“暗潮涌”

实际上，“天府城”项目股权隐秘变更，仅是2014年成都房地产市场加速洗牌的一个缩影。

据成都媒体报道，2014年底，万科地产通过收购成都泰新房地产公司的股权，曲线拿下川外成都大学城251亩地块。从工商资料来看，成都泰新的股权除了原股东四川德瑞企业外，另外两家股东均来自境外，但其法人代表已变更为成都万科总经理张晋元。

而此前一个月，中洲控股以约12.6亿元收购了成都银河湾100%股权，获取了高新区大源组团近200亩土地。

据锐理数据的最新资料，2014年成都住宅开盘381个，同比减少约35%，2014年前11个月大成都新开工量不足6000万平方米，同比下滑14%，主城区在建未预售的商品住宅约440万平方米，同比减少48%。

“2015年政策维稳，上半年或将持续宽松，短期内供应加大，主城与近郊热点区域刚需释放将加大，但市场基本面不易改变，长期回暖动力不足，库存压力仍存在。”郭洁表示。

从成都透明房产网发布的2014年成都房企的业绩报告来看，市场集中度大幅提升，尤其是向蓝光、保利、万科、龙湖、绿地、华润等几大巨头靠拢，中小房企的市场份额明显减少。

相关人士认为，在市场化机制的作用下，成都楼市的“马太效应”势必会更明显，尤其是随着成都主城区优质土地越来越少，“大鱼吃小鱼”的并购整合会更剧烈。