盈利困境制约投资冲动 绿色地产待进一步扶持

每经记者 区家彦 发自广州

A股和港股不仅对轻资产观点的判断迥异，对于目前在A股市场被热炒的绿色地产概念股的态度也不同。近年成功登陆香港资本市场的当代置业、朗诗绿色地产等企业股价在二级市场表现不佳。

有分析师认为，当代置业等公司股价表现不佳的原因是，绿色地产将明显提升房企的建筑成本，在房地产行业毛利率下滑的大趋势下，房企大规模投入绿色地产开发面临重重障碍。

今年“两会”期间，国务院总理李克强在会见中外记者时提出“向雾霾等污染宣战”，绿色地产再度受到业界的高度重视。绿色地产获得更好的盈利空间也许只是时间问题。

只是务实的香港资本市场过于注重实际业绩，因此，绿色地产的概念至今没能打动投资者的心。

绿色建筑或成差异化竞争关键/

在日前由越秀地产与广东省环保产业协会联合举办的绿色建筑新视点沙龙上，广州市呼吸研究所主任张挪富透露，去年全球肺癌发病人群中，亚洲占了一半。

广东省建筑科学研究院副院长、广东省绿色建筑专业委员会主任委员杨仕超在沙龙上指出，建筑工业污染是多个城市出现雾霾天气的主因之一，例如常用的钢筋、水泥在其生产过程中会产生大量的废弃物，要想成功治理雾霾，减少建筑工业污染是不可忽视的一点。

“绿色建筑对材料和施工有着严格细致的规范，在通风、采光、遮阳和隔热上也很有讲究；绿色建筑是推动环保节能不可或缺的一环。因此，要想治理空气污染、减少雾霾发生，大力发展绿色建筑是一项十分重要的举措”，华南理工大学建筑学院副院长孟庆林表示。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，由于我国绿色地产发展处于“从示范到快速发展的过渡期”，如果城市存量建筑改造、新建建筑，以及保障房和城镇化建设都大规模运用绿色地产，将为行业发展提供几十万亿规模的商机。

根据2012年5月7日住建部和财政部联合公布的 《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，到2020年，我国绿色建筑占新建建筑比重超过30%。朱一鸣表示，目前我国每年新增的建筑面积在16亿~20亿平方米，这意味着2020年以后，我国每年至少有超过5亿~6亿平方米以上的新建筑是绿色建筑。

近年来，越来越多的内房企洞察先机，除了万科、绿地等龙头房企纷纷加大了绿色建筑的推广力度外，越秀地产日前也宣布未来所有建筑均按照绿色建筑标准建设，包括当代置业、朗诗绿色地产、三湘股份等企业更是把绿色科技地产作为差异化竞争的秘密武器。

绿色地产未能提振内房股价/

“发展绿色地产最大的困难仍然是成本问题，根据我们统计，以相同的地段计算，采用绿色建筑的项目售价较周边普通项目价格要高20~30%，所以这些项目只能走高端路线。但与此同时，目前消费者对于绿色地产的认同度不高，愿意为其支付溢价的意愿很低，这意味着绿色地产所带来的成本上涨难免对企业利润造成侵蚀”，朱一鸣认为。

根据中国建筑科学研究院的数据，目前普通建筑的建安成本约在3000元/平方米，要达到住建部绿色建筑标准三星级的要求，建筑成本每平方米大约增加350元，如果要达到更高标准，建筑成本还将进一步提升。根据当代置业日前公布的2013年业绩，公司去年营业收入较2012年增加约76.5%至34.69亿元，毛利增加57%至13.7亿元，但毛利率为39.5%，较2012年下降4.9个百分点。

广东省房地产行业协会会长蔡穗声也坦言，绿色建筑的推广难度确实不小，难题一是成本问题，由于绿色建筑成本高，意味着售价也会提高，涉及到消费者能不能承受的问题；其二是政策问题，在不少地区，绿色建筑在实施过程中跟政策配套不吻合。

“由于目前整个房地产行业存在毛利率下滑的压力，在绿色建筑成本没法消化的制约下，如果大规模推广绿色地产，上市房企的财报会更加难看，这必然会抑制房企投入绿色建筑的热情。”朱一鸣表示，虽然国家相关部门出台了关于绿色建筑的实施意见，并且成立了碳排放交易所鼓励企业节能减排，但实质性的优惠政策不多。要真正推广绿色地产，国家出台土地与税费优惠的配套政策已经刻不容缓。

在此背景下，尽管绿色地产未来可能出现巨大的商机，但眼下并不被投资者所认同。《每日经济新闻》记者发现，去年两家成功登陆港股的绿色地产开发商股价表现不佳，截至4月3日，当代置业的收盘价较发行价下跌近20%，静态市盈率跌至2.5倍，去年成功借壳上市的朗诗绿色地产股价跌幅更是高达35%。不过，在A股上市的三湘股份股价表现比较坚挺，公司静态市盈率高达70多倍。

“市场估值之所以出现巨大差异，主要是由于A股与H股两地投资者理念的不同”，格雷投资研究总监兼副总经理冯立辉告诉记者，A股投资者倾向于概念型与小盘股，所以雾霾概念能为高估值提供支撑；但港股投资者更为理性，他们看重的是业绩，只有概念没有盈利很难获得投资者认同。