金科股份收购陕企100%股权“曲线”拿地近百亩

每经记者 杜冉乐 发自成都

7月9日晚，金科股份对外公告称，公司以6.2亿元的代价，“曲线”获得西安市大明宫遗址保护区凤城二路93亩土地；7月10日，中铁建地产以21.46亿元夺得成都一地块。

上半年保利北京的销售收入45亿元左右，其中商业地产收入占比55%；花样年希望在2013年底前完成旗下彩生活服务集团的分拆上市，将物业管理公司打造成为国内最大的社区服务运营商；位于上海佘山赵巷的凯迪赫菲庄园近期的售价直降百万元。

在严厉的地产调控政策和“钱荒”之下，对房地产公司来说，拿地、转型、融资、降价是绕不开的关键词。

7月9日晚，金科股份（000656，SZ）对外公告称，公司以2000万元的收购价款拟取得由5个自然人出资成立的陕西昊乐府房地产开发有限公司 （以下简称昊乐府公司）100%的股权，并为后者支付逾6亿元的公司债务，且此笔款项将作为母公司对子公司的借款。

实际上，昊乐府公司旗下拥有近百亩住宅用地。金科股份相当于是“曲线”拿地，避开了拿地厮杀，退而求其次。

金科股份副总裁李战洪向 《每日经济新闻》记者表示，这是公司进入陕西西安区域的一个动作或战略步骤。

“曲线”拿地的诱惑

当前各地“地王”频现，首次进入西安的金科股份选择了股权收购的方式，间接进入到三秦大地。

公告显示，金科股份拟与自然人贾红亮、刘旺堂、王文明、孙俊、赵元埃签署《股权转让协议》，以2000万元的价款收购上述自然人合并持有的昊乐府公司100%的股权。

此外，金科股份还承担了昊乐府公司账面上接近7亿元的对外借款，冲抵昊月府公司还持有西安曲江大明宫殿遗址区保护改造办公室的应收债权1亿元（旗下房地产项目开发诚意金），这相当于金科股份直接承担了近6亿元的债务，未来这笔债务将作为金科股份对此子公司的借款。

昊乐府公司主要资产为位于西安市大明宫遗址保护区凤城二路约6.2万平方米国有土地使用权，土地面积合计93亩，土地编号为QJ10-（8）-422。

在西安市国土局官网上，记者未查询到上述地块的相关交易信息。另据西安某房地产机构透露，上述地块成交在2012年，每亩土地成本为580万元/亩，总计5.4亿元，楼板价为2175元/平方米。

克而瑞西安机构分析师黄君彦告诉《每日经济新闻》记者，“那块地的位置是不错的，在凤城二路的延伸线与太华北路交界的东边。这个地块周边是大明宫万达、龙湖枫香庭、绿地香树花城，周边未来商业配套齐全，社区都是中高档品质”。

另据陕西途径地产顾问机构总经理高伟业向记者回忆称，“这个地方的住宅再有一年时间整体破万没有问题，目前是西安最热的地区之一，业界统称为‘太华路’版块。”高伟业表示，这个地方的土地均价应在600万一亩左右。

实际上，与前几次低价拿地相比，金科股份这次间接取得的近百亩土地成本并不算低，如果算上股权与债权的总成本接近6.2亿元，每亩土地成本在660万元/亩左右。

三四线城市扩张生猛

自2012年以来，金科股份在三四线城市频频发力，抄底拿地储备土地。据2012年年报透露，金科股份全年通过招拍挂、收购等方式共新增土地项目20个，土地总价款约92.6亿元，同比增长101.3%，新增江苏张家港、山东济南、四川内江、重庆长寿等8个城市布点。

金科股份董事长黄红云在今年5月初对重庆媒体表示，年内公司还将采取积极的拿地策略，土地储备规模将力求不少于去年，具体的城市、地段则需要商榷。

今年初以来，尤其是“红6月”以来，金科股份在西部小城市的土地市场屡有斩获。6月26日，金科股份首次在新疆五家渠市和贵州遵义市集中拿地近50万平方米，约合土地面积746亩，总耗资3.37亿元，单价成本仅约45万元/亩。

如今，金科股份又以不菲的代价首次曲线进入西安房地产市场。金科股份的资金链再次承压。截至2012年底，金科股份资产负债率已接近85%，其中不少涉及高成本的信托融资、银团贷款等。