200亿再造1/4个东莞 保利超大生态城项目模式待解

每经实习记者 叶燕婷 发自深圳

保利集团在旅游地产上砸下重金。

近日，保利集团宣布，将在东莞建设占地60平方公里的超大生态城项目，面积相当于2个澳门、6个东部华侨城，投资额为200亿元。

上述项目建成后，将成为“珠三角”地区最大的旅游地产项目。据保利地产广东公司董事长余英介绍，前三年将重点开发生态城东部，包括别墅、公园、会议中心项目，将在今年6月推出别墅板块。

保利集团品牌部人士向 《每日经济新闻》记者表示，在樟木头镇的房产供应量同比飙升5倍时推出首批别墅项目，销售将面临不小压力。

遇供应高峰 首期别墅销售压力大/

近两年，樟木头地区的房产销售额徘徊在10亿元以下，销售面积在14万平方米左右。

但由于广深铁路数次升级改造、提速，樟木头到深圳只需20分钟，离广州也不过40分钟车程，进军樟木头的地产商普遍看好该地区“与深广连成一片”的潜力，楼市供应不断增大。记者查阅搜房网获悉，今年与保利生态城一起加入樟木头房产“大战”的项目包括绿茵温莎堡、中惠香樟绿洲、中惠香樟半岛、香樟1号、长虹百荟、丰泰橡树溪谷等。

保利地产方面向 《每日经济新闻》记者表示，别墅项目最大的优势在于价格方面，均价不过每平方米1万元左右，仅为深圳房价的1/4至1/3。不过，《每日经济新闻》记者发现，每平方米1万元的均价在保利别墅项目所在地区并没有突出优势。搜房网显示，保利樟木头别墅项目所在的宝山森林公园周边豪宅别墅项目不少，均价在8000元至12000元/平方米。而且其周边普通住宅均价非常低廉，大多集中在1300元至4000元/平方米。

据悉，今年是樟木头地区房产供应量爆发的一年。公开数据显示，2013年樟木头全镇将推出5000余套一手住宅，楼宇销售面积达71万平方米。而前年樟木头全镇房产销售面积13.7万平方米，约1400套，一年之内，待售面积竟然猛增为去年销售面积的约5倍，因此，对于房产商的压力较大。有业内人士表示，若不把握好销售旺季，可能导致大量产品滞销、资金回笼缓慢或停滞。

美联物业研究中心主任徐枫分析，随着代理加工等产业转移至内地，樟木头地区目前面临支柱产业空缺的现状，卖房必须吸引投资客，否则地产项目很难卖动。

做旅游地产 项目模式目前还不明晰/

保利生态城占地60平方公里，而东莞4个主城区约为233.5平方公里，相当于1/4的主城区面积。按照规划，在未来6~8年时间内，保利将投资200亿元打造出包括多个主题乐园（童话王国，梦幻城堡，快乐森林）、以芙蓉寺为依托的禅境养生谷、以高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领地。

樟木头镇政府提供的资料显示，建设保利生态城项目相当于再造一个樟木头镇城区，年均直接营业额将达到200亿元。落成后，政府预期东莞每年能吸引600万~800万人次外来游客，大大提高东莞服务业的比重。

虽然前景看起来不错，但是业内还是表示了一些担忧。比如东部华侨城占地9平方公里，不足保利生态城的1/6，2004年建设至今，已耗资160亿元，目前部分别墅仍在开发中。保利又如何运作这样大的项目呢？对此，保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示，60平方公里中真正开发面积仅占5%，主要依托自然生态。

还有业内人士表示，以保利生态城内童话王国、梦幻城堡、快乐森林3个主题公园为例，一般而言，这种项目对人口稠密度要求非常高，樟木头镇仅30万人口，而且就近有深圳欢乐谷和东部华侨城、广州长隆水上公园、香港海洋公园和迪士尼乐园，如此多的强大竞争者面前，如果没有突出的特点和定位，运营前景堪忧。

深圳市综合开发院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，地理位置是保利生态城主题公园的劣势之一，主题公园是投入资金大、折旧率高、运营成本也很高的项目，目前并没有看到保利清晰的旅游产业化趋势和投资盈利模式，如果未能成功吸引旅客，成本不能及时收回，未来维持运营会给保利带来负担。

对此，保利地产方面对《每日经济新闻》记者表示，保利生态城更侧重于家庭一站式服务，用养生、乐园、体育和娱乐休闲等不同项目搭配，增强对于一个家庭的综合吸引力，不过，周围的主题公园确实为生态城带来很大的竞争压力。

事实上，要成为一个旅游地产供应商，项目形成可复制模式是非常关键的。相对而言，保利的旅游地产模式目前仍不明晰。美联物业研究中心主任徐枫认为，保利生态城本质仍是地产项目，打着生态的概念而已，做旅游只是为卖别墅服务，旅游项目并不见得会做得非常成功，公司的侧重也并不在此。