“天价楼王”扎堆入市 伪豪宅还是真保值？

每经记者 胡廷鸿 杨羚强 发自深圳、上海

9月，上海世博中心举办了新一届中国国际高端物业展。令人意外的是，出现在这个展览中的中国高端楼盘数量极少，唱主角的都是欧美、东南亚楼盘。

然而，在场外，天价楼盘的数量却是越来越多——近期，北京、上海、广州、深圳，甚至苏州这样的二线城市纷纷出现单价10万元/平方米以上的“楼王”。新华社的最新报道称，甚至连广东省16个扶贫开发重点县之一的东源县，都出现了总价6000万元以上的楼盘。

大量涌现的天价楼盘，和全球低迷的经济环境形成鲜明对比。联合国贸发会议(UNCTAD)发布的 《2012年贸易和发展报告》指出,全球经济增长率从2010年的4.1%降至2011年的2.7%，预期2012年将低于2.5%；中国经济2012年的增长预期，也被认为将维持在8%左右。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民提醒说，在经济增长放缓的情况下，全球都曾有过利用地产推动经济增长的案例，这使得许多购买“天价楼王”的投资者获得更高的投资收益。

按照蔡为民的说法，天价楼盘的数量就像是“经济晴雨表”，既可以看出经济增长的趋势，也可以发现通胀的苗头。那么，目前这轮“天价楼王”热潮中出现的，究竟是打着天价噱头的“伪豪宅”，还是真的在弱市中具有保值功能的真豪宅呢？

“天价豪宅”层出不穷

“北京房价卖不到30万 （每平方米）是开发商的耻辱。”在今年的夏季达沃斯论坛上，一位独立经济学家的豪言，语惊四座。该人士似乎在给当下一片低迷的房地产行业悲观情绪打气，但也引起了大家对目前国内“天价楼盘”现状的关注。

在高端豪宅领域，房价从来都是“没有最高，只有更高”。与普通商品住宅相比，近年来在北上广深出现的“天价豪宅”价格在“调控”之下变得越来越高，让国内高端豪宅价格屡创新高。

2011年，北京中赫集团开发的钓鱼台7号院一套顶层别墅打出30万元/平方米的“天价”，售价远超此前的豪宅代表上海汤臣一品，一时间舆论哗然。

无独有偶，今年上半年位于深圳蛇口的招商伍兹公寓少数几套顶层公寓单位，也传出将卖20万元/平方米的天价。

在上海，与汤臣一品相隔不远，并于今年3月开盘的上海新世界滨江凯旋门一度传出最高报价达到26万元/平方米。

实际上，如此高的房价远远超出一般人的购买力，让大多数人可望而不可及。自2011年全国各地出台限价令以来，各地高端豪宅市场首当其冲受到严重冲击，成交量急剧萎缩，豪宅市场也跌入历史低谷。眼下，国内一线大城市的高端豪宅市场似乎有了新的转机，上半年，信贷政策开始松动，使得一度被冷落的豪宅市场开始升温。

据《南方都市报》近期报道称，目前京沪广深四大一线城市最贵楼盘的成交均价皆超10万元/平方米，其中成交均价最贵的楼盘位于上海，超过15万元/平方米。该媒体还指出，这仅是近两年来多套合计的成交均价，单套楼王价格远不止于此。

根据网络公开资料显示，目前北上广深最贵楼盘成交项目中，排名靠前的“天价豪宅”分别为：上海华洲君庭项目，成交均价达15万元/平方米；广州宏城花园别墅，成交均价为134391元/平方米；深圳东部华侨城豪宅项目天麓，成交均价为119977元/平方米；北京霞公府，成交均价为100257元/平米。

除此之外，今年上半年获得预售证的北京姜庄湖家园，拟售价格最高超过每平方米10万元；中骏绿洲庄园，拟售价格最低8.3万元/平方米。在深圳，仅剩少数几套的莱蒙水榭山联排别墅单位，200多平方米户型也卖到了总价2500万元以上。据销售人员称，莱蒙水榭山平均每套别墅总价在4000万元以上。

对大多数业界人来说，华南地区的情况是“天价别墅在深圳”。据熟悉深圳豪宅区域的业界人士称，深圳目前最贵的豪宅位于大梅沙区域，该区域华侨城天麓、万科天琴湾、浪琴湾、联泰梅沙湾等豪宅别墅价格均在20万~30万/平方米左右。传统的华侨城纯水岸、香蜜湖一号豪宅区，目前的二手房价格也在15万~20万/平方米之间。

上述项目对外宣传的“天价”是否是真实成交价格，也引起了外界的质疑和争议。

对此，中原地产华南区董事总经理李耀智认为，所谓的“天价楼盘”只是个别现象，高端豪宅本身销售速度较慢，有些开发商故意宣扬高房价，最后却没有成交出现，不排除是开发商作秀的营销手段。

李耀智认为，目前深圳大多数顶级豪宅整体均价在5万~6万元/平方米，在当前的大背景下，除了极个别拥有较多稀缺资源的项目外，要想突破10万元/平方米的豪宅均价，目前还看不到任何机会。

事实也正如李耀智所言，最近一年时间以来，那些传说中“天价豪宅”成交个案也是凤毛麟角，少之又少。

也有深圳业内人士称，自2008年以来豪宅价格确实在上涨。今年上半年，深圳香蜜湖一号北区一套高层豪宅转手，成交均价在10万元/平方米左右。2011年，上海汤臣一品的一套别墅出售单价也高达16万元/平方米。

“不求最好 但求最贵”

实际上，对于近年来各地出现天价楼盘的现象，早在数年前，冯小刚的贺岁电影《大腕》里对开发商的一句经典戏谑台词曾有这样的描述：“我们的标准就是不求最好，但求最贵。”

现实的情况是，与普通住宅市场相比，高端别墅市场的乱象也一直为业界人士所诟病。深圳一家知名上市公司营销老总就一针见血地指出：“目前别墅市场定价较高，之所以卖得贵，有人为拔高的因素。”

他认为，之前一些开发商为了追求高利润，盲目开发高端别墅项目，但在项目设计、建设和后期物业管理方面，并不具备任何资源优势，导致高端别墅项目的品质，甚至对高端别墅市场形成损害。

实际上，近年来国内不少“天价豪宅”的开发商并非专业从事房地产开发商的龙头企业，而是一些中小型开发商或非房地产主营业务企业，形成了行业内独有的“小开发商做大豪宅”的现象，如钓鱼台7号院的中赫集团、广州大一山庄的广东中力集团。

对此，李耀智指出，一些没有专业开发和产品设计能力的开发商拥有的后续开发土地资源有限，不得不根据自身定位和情况开发“天价豪宅”项目。他指出，这些项目由于看准土地升值空间，将高房价变成了一种营销推广策略，故意慢慢销售，几年之后就能升值数倍。此外，也有开发商故意将几个别墅单位定价较高，以此凸显其他别墅产品价位较低，利用购房者的心理落差，从而达到价格营销的目的。

另一方面，“天价楼盘”的出现并非偶然，背后有支撑高价的市场逻辑。世联地产市场研究部总监吴志辉认为，从行业发展规律来看，人口红利和经济高速发展，以及居民可支配收入的大幅提高，使得高端住宅购买人群在未来十年内的需求大量存在，再加上货币宽松政策影响，高端住宅作为保值增值的投资产品，使得高房价有一个长期的支撑理由。

但是，随着房地产调控政策影响，高端别墅购买者也开始从过去的投资动机转为追求高品质居住要求，越发变得理性，豪宅市场也开始回归到“既求好，也求贵”的时代。

金地集团华南区域公司助理总经理汪劲松称：“今年旗下豪宅销售增加，但客户变得更加成熟。”他认为，在限购政策和房产税政策可能出台的情况下，未来的高端豪宅市场，拥有较高品质和资源的豪宅项目将受到追捧。

广深别墅推盘量增多

实际上，自从楼市受到房地产调控以来，豪宅市场成交量一直在低位徘徊，去化速度也明显减慢。

但今年上半年开始，深圳高端别墅项目计划推盘量明显开始增多。据悉，从年初以来，深圳的华侨城香山里、纯水岸、招商华侨城曦城五期、华侨城天麓、招商兰溪谷、南山紫园、十五峰等多个别墅项目将在今年内推出。

据深圳一家专做豪宅项目推广的网站统计，今年全年预计有35个别墅项目入市，其中20个为存量盘，市场供应逾1900套，为深圳历年来推盘量最高。

汪劲松表示，今年上半年深圳高端别墅市场销售企稳，成交量开始有了增长，下半年别墅项目的推盘量也较大。金地在深圳观澜的别墅项目天悦湾，今年的去化速度明显加快。据悉，今年5月，金地天悦湾一个临湖联排别墅以7.888万/平方米的预售价开卖，目前，该项目每周成交量在4~5套左右。

除深圳外，今年广州别墅项目推盘也开始增多。当地网站数据显示，今年5月广州有8个项目取得别墅预售证，从7月开始，这些取得预售证的别墅就开始陆续推出市场。

但眼下，房地产调控政策仍在持续，高端项目如何吸引客户成为开发商面临的难题。

汪劲松认为，高端别墅项目开发不能盲目，一些低素质的别墅项目对豪宅市场的品质会带来一定的负面影响，未来拥有高素质资源的别墅项目才能卖出高价。

·业内观察

天价与大环境成反差

目前的房地产市场和经济环境，似乎并不支持天价楼王的大量涌现。

国家统计局发布的数据显示，今年前8个月，全国商品房销售面积57415万平方米，同比下降4.1%，降幅比1月~7月份缩小2.5个百分点；前8月，商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1月~7月份该指标为下降0.5%。

瑞银首席经济学家汪涛在最新的研报中，将2013年中国经济增速预期由7.8%下调至7.5%。这是继9月7日以来，瑞银在两周时间内第二次下调明年的经济增速预期。汪涛称，鉴于政策力度弱于预期以及出口增长疲弱，将今年中国三、四季度的GDP增长预测分别从8%和8.1%下调至7.3%和7.0%。

在这样的背景下，天价楼盘的大量涌现和经济环境形成了鲜明的对比，也让业界质疑，大量天价楼王的存在是否是又一次的“伪豪宅爆发”。

蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，天价楼王在经济增长放缓的趋势下，依然可以大量生长。经济环境好的时候，天价楼王固然有生长的环境；经济增长趋缓时，天价楼王也有存在的价值。

他以美国举例说，美国在2002年后以大量的房贷和低利率来拉动美国经济的增长，并造就了美国房价的大幅猛涨。同样，在我国台湾地区遭遇恶性通货膨胀时，天价楼王也是最能保值的。正因为这样，天价楼王在经济增长放缓的时候，销售并不会太差。

不过，与蔡为民看法有所不同，多数受访人士认为，房价上涨动力不足，指望天价楼王的价格进一步上涨其实是件很迷茫的事。特别是，多少天价楼王真正和价值相符合？又有多少天价楼王的潜在买家会突破限购令买房？