2012保障房 扩内需促发展一肩两头挑

每经记者 张敏 发自北京

3600万套保障性安居工程建设，规模空前。

让人民生活得舒心、安心、放心，对未来有信心；5年建保障房3600万套。这是2011年年初国务院总理温家宝在与网友在线交流时的郑重表态。

有专家指出，大规模实施保障性安居工程，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径，也是扩大内需的关键一环。业界人士指出，保障房建设可谓“一肩挑两头”。

据统计，2011年保障房开工量达1000万套，2012年的开工规模也将不低于700万套。

对于房地产开发企业来说，保障房建设意味着一个新的业务增长点；对地方政府而言，保障房建设同样是经济增长的“大蛋糕”。

《每日经济新闻》记者获悉，保障房建设伴随着巨大的投资。2011年，建设1000万套保障性安居工程共需资金约1.3万亿元。这部分投资不仅拉动地方经济增长，同时还将成为重要的民生工程。

按照规划，到“十二五”末期，20%的住房群体将被保障房覆盖，而在一些大城市，这一覆盖面还将有所扩大。

“十二五”期间将建3600万套

自上世纪末房改以来，不少地方政府着力推进商品房建设，却无意间忽略了保障房，让大量中低收入群体缺乏住房保障。

业界人士告诉《每日经济新闻》记者，随着国家一系列关于保障房的政策出台，这一现状正在改变。

按保障房每套60平方米~80平方米计算，1000万套保障房的总面积将达到6亿~8亿平方米，几乎相当于全国商品房一年的销售量。

事实上，更加巨大的保障房规模正在逐年释放。按照规划，“十二五”期间，我国将建设3600万套保障房，建成后将覆盖20%的城市住房群体。

中国指数研究院副院长陈晟表示，这只是“保底”规模，在一些特大城市，这一比例还将有所扩大。

对地方政府而言，在楼市调控、商品房成交不振的大背景下，保障房投资的补位正在拉动当地投资，维持经济增速。

保障房建设带来的投资无疑是巨大的。业界估算，“十二五”期间保障房直接投资将接近5万亿元，加上各项配套设施建设，这一过程将为各地政府和企业带来一块 “大蛋糕”。据华远地产董事长任志强测算，算上土地开发成本、征地拆迁成本、市政交通配套成本、教育、医疗配套的成本等，保障房的实际投资额将在现有基础上翻一倍。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，我国房地产投资结构正在发生变化，“在商品房投资热情退却的同时，保障房正在成为拉动投资的主力。”

面临结构性资金压力

2011年6月，发改委发文，明确允许地方发行企业债融资建保障房，继续给地方政府开辟保障房建设的“财路”。

据《每日经济新闻》记者了解，不少地方已经开始利用这一平台，实现保障房的多渠道融资。在一些地方，保障房日渐成为重要的融资工具。

最早开始大规模建设保障房的重庆，规定其公租房和廉租房租金可结合通胀水平予以调整，并可在5年后出售给租房者。郑州、江苏等地也鼓励大企业承建公租房。

保障房建设的“重庆模式”不仅提高了企业的积极性，同时也得到了当地商业银行的青睐。据悉，包括北京、上海在内的不少城市纷纷仿效。

重庆市市长黄奇帆说，重庆的公租房能够完全平衡好建设资金。目前，中央补助和市级财政已先期投入230多亿元，撬动了社会投入250多亿元，2011年到2012年开工项目所需的600多亿元也已基本筹措到位。

按照规定，保障房项目投资的最低资本金比例为20%。即在完成各项审批的基础上，只有项目建设资金的到位率达到20%，才可办理保障房开工手续。

但要实现竣工，剩余的80%资金就必须到位。这意味着，保障房投资的“大头”将集中在“建设年”，而非“开工年”。

事实上，保障房资金压力也呈现“结构性”特征。陈晟向《每日经济新闻》记者表示，在5种保障房类型中，经济适用房、限价房和棚户区改造住房等“产权式保障房”能够实现快速回款，资金压力不大；廉租房和公租房的投资回报周期长，难以吸引社会资本，资金压力不小。

北京中原地产三级市场研究总监张大伟向《每日经济新闻》记者表示，政府真正需要承担的，是廉租房和公租房的建设。

着力吸引社会资本

我国政府曾多次表态，要增加政府投入，加大金融支持；同时拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。

据《每日经济新闻》记者了解，伴随保障房建设进程日渐深入，社会资本融资也获得了突破。

据研究机构测算，建设1000万套保障性安居工程需要的1.3万亿投资中，8000多亿元将来自社会，占比高达六成。

企业承建是社会机构建设保障房的重要方面。据悉，当前企业建设保障房的方式主要是配建，即在商品房开发中配建一定比例的保障房。即便保障房利润相对不高，但除不少国企外，类似万科这样的民企也越来越多地投入其中。

对此，北京天则经济研究所建议，政府在土地出让中让利，吸引开发企业和其他机构的进入：对于保障房建设，在土地使用上给予不同程度的优惠，从全成本的角度来讲，相当于政府用土地价格的折让作为向保障性住房提供的补贴。

据《每日经济新闻》记者了解，在万科与河北省住房和城乡建设厅签署的协议中，后者承诺在土地出让中给予优惠。

金融机构融资也是重要方面。在政府主导的融资类型中，不少人士建议，加大住房公积金融资的规模。此外，部分地方政府正在考虑建立的房地产信托基金 （REITs）为保障房融资，也可适度尝试并推广。

北京天则经济研究所学术委员会主席张曙光向《每日经济新闻》记者表示，就股权性融资而言，非产权性质保障性住房与基础设施类似，都具有一次性投资大、运营期收益稳定但无暴利等特点。

张曙光认为，保障房融资可采用BOT（建设-经营-移交）/TOT（移交-经营-移交）、融资租赁等模式，潜在投资人可以是各种社会保险基金、各种退休共同基金、商业保险基金和股权投资基金（PE）等。

他还认为，保障房建设主体也可以通过资本市场进行债务融资，一般是以现金流（包括租金收入及政府承诺的补贴支持）为担保发行债券或信托计划。其优点是在解决融资问题的同时，为一般市民提供了投资机会，也为资本流动性提供了出口，有助于缓解通胀压力。