房地产调控攻坚 中央和地方博弈加剧

每经记者 张敏 发自北京

在临近年关的节点上，房地产调控政策的任何一个动向，都在牵动地方政府的神经。

有人说，房地产调控史同时也是中央和地方政府的博弈史。自2010年4月启动本轮楼市调控以来，地方政府多次暗地 “松绑”政策，中央也在不时监控与敲打，确保政策落实到位。

12月初的中央经济工作会议强调，明年“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这似乎给明年的楼市政策吃下“定心丸”。

而在不少分析人士看来，在楼市调控效果逐渐显现的2012年，调控政策的继续，意味着中央和地方政府博弈的加剧。

博弈“三回合”

楼市调控无疑会使地方政府利益受损，在地方政府的执行中，或明或暗的松动无处不在，并不时引发“调控放松”的猜想。但事实上，自从2010年4月17日“国十条”出台的22个月以来，中央的口径从未松动过。

有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，中央和地方政府的博弈结果，将在很大程度上决定本轮房地产调控的效果。他还列举了三个重要领域：房贷、限购、保障房。

房贷政策最早出现在“国十条”中，按照规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率还应大幅度提高。

但在实际执行中，一些银行在二套房和多套房的贷款中，给予和首套房相同的优惠政策。在“国十条”出台仅三个月时，甚至还一度传出房贷政策松绑的消息。

此后，时任银监会主席的刘明康出面澄清，使得这一风波终于告一段落。但尽管如此，一些地方暗地“松绑”房贷的现象仍不时见诸报端。

相比之下，地方对限购政策的“反抗”更加明显。2011年10月初，佛山发布文件，公开放松限购政策。除佛山外，暗地放松限购的城市也有不少。

但仅仅在半天之后，佛山版“限购令”便被紧急叫停，这也被认为是中央的一次胜利。近期，海口、广州、深圳、上海等“限购令”即将到期的城市先后表态继续执行。随着中央经济工作会议的定调，“限购令”被认为将在明年继续推进。

保障房同样是博弈焦点。多年来，地方政府始终存在虚报数量、质量把控不严的情况，在一定程度上影响到调控效果。但国务院副总理李克强一再强调保障房质量和建设进度，在实现1000万套保障房全部开工的基础上，未来的保障房建设局面仍可期待。

事实上，在“三回合”之外，中央与地方的博弈还存在多个层面。近期，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。

摆脱“土地财政”的契机

楼市调控对地方政府的直接影响，在于土地出让收入的缩水和房地产相关税收的减少。但对于主要依靠土地来偿还债务的地方政府来说，土地财政带来的压力似乎更大。

根据北京中原地产的估算，今年前11个月，全国130个城市“缩水”的土地出让收入约为5200亿元，缩水30%。其中仅北京就比去年减少了近600亿元的土地出让收入，减少接近4成。

调控下的土地市场低迷，无疑是导致土地收入缩水的直接因素。《每日经济新闻》记者综合各地的土地市场发现，今年的土地底价成交现象屡见不鲜，流拍、流标更是频繁发生。重庆市推出的一宗价值65亿元的全国年度“地王”，竟是以底价拍出。

土地出让收入的缩水，将给地方财政带来更大的压力。按照规定，地方政府的土地出让收入中，除10%需定向用于保障房建设，10%用于教育领域之外，另有相当部分将纳入地方财政，并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作，以及基础设施建设。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向《每日经济新闻》记者表示，除未来的保障房建设资金、土地供应以外，甚至会对当地经济增速、就业等产生一定程度的影响。

更重要的是，土地债务压身的地方政府或将面临更为严重的负担。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿，接近去年全年土地出让收入总额。共有12个省级、307个市级和1131个县级政府涉及其中。

但在邹晓云看来，土地财政收入减少对地方政府而言，反而是一个转变经济增长方式、改变“投资拉动”模式的契机，从长远看有利无害。

他认为，即便财政收入在一定程度上有所减少，地方政府也有能力做出自我调整，放缓经济增速，提高增长质量。

事实上，为应对土地财政缩水、房地产相关税收减少带来的财政亏空，中央已要求各地加快住房信息系统建设，为全面推进房产税奠定基础。在不少观察者看来，这也是地方政府转变发展方式的重要方面。

北京中原地产三级研究部总监张大伟也向《每日经济新闻》记者表示，本次调控是最后一个调整经济结构，摆脱经济增长过分依赖楼市的时机。