房企大佬带头降价 购房者为何不买账？

每经记者  杨羚强  朱玲发自上海、广州

        近期恒大地产在全国统一八五折优惠引发争议，部分媒体将恒大此举称为  “明降暗涨”。5月12日恒大在公司网站上称“全国楼盘在没有统一85折前，不同楼盘不同时间实施九五折至九折不等，全国统一八五折后，所有楼盘实际再折让5%~10%”。

        但购房者认为近期开发商仍然是打折不降价，因此对房企降价并未热情回应。截至目前，《每日经济新闻》记者发现开发商各地降价销售的项目销量并未得到大的提升，相关上市企业的股价也没有上涨。现在究竟是不是真的到了开发商必须降价卖房的时候？开发商的资金状况如何，是否会有开发商会在调控中倒闭？

        《每日经济新闻》（以下简称NBD）为此邀请了上海三湘股份有限公司副总经理张涛、第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄、中原地产研究院研究总监陶琦、新浪地产网副总编林戈做客本期“地产峰会”，请他们谈一谈对这些问题的看法。

话题1：购房者为何不买账

        NBD：我们发现目前市场上的降价楼盘没有像2008年那样被抢购一空，这是什么原因造成的？

        张涛：从刚性需求和投资需求两方面来看，目前国家宏观调控政策出台后，投资性需求由于预期短期内房价不会上涨，因而不再入市；刚性需求又因为降价幅度太低，没有达到心理预期或购买力可承受的范围，所以不愿入市。

        林木雄：目前阶段的降价幅度远远没有达到购房者的预期。

        陶琦：其实2008年开发商打折后，其销售情况也不好。当时万科打折后楼盘被抢购，是因为它当时是直接打7折卖。目前政策尚待明确，买卖双方对价格的预期还有分歧，所以成交不理想。而且目前的打折只是试探性的，只能视作营销手段。

        林戈：在调控的新鲜期（3个月以内）做出过多动作，对于开发企业是不利的。当前的各城市中所谓降价的物业，基本上都没有实质性地降价，部分降价物业也和首次置业的主流需求有明显差异，也就是“非主流”降价。

        另外，2008年的降价是在政策经历了2~3个月的消化之后，市场给予了准确、直接的一步到位式的降价。在那个时点，购房者的预期已经相对稳定了。最重要的是，在当前的调控下，占到市场主流的二手房价格分文未动，那么购房者会认为新房的调整还仅仅是个开始。

话题2：房企和购房者如何博弈

        NBD：在开发商资金还没出现断链可能的情况下提前降价，会不会令消费者认为房价有可能持续性下跌？

        张涛：大公司打折促销是为了业绩。政府出台政策调控，应该会让市场出现一定的降幅，购房者会因此观望。

        林木雄：至少从短期趋势来看，房价出现一波大幅度下跌是大概率事件；因此，采取有竞争力的降价策略、加快销售、抢先消化存货，从而获得资金快速回收，应该是目前开发商尤其是资金链条紧张的开发商相对明智的选择。

        陶琦：对刚性需求的购房者来说，他们观望不是因为担心房价会持续下跌，而是因为降价幅度太小，没有吸引力。

        林戈：有这样的可能，但购房的紧迫感和对于房价上涨的恐惧同样也在左右着购房者的决策。毕竟目前购房者和开发商的博弈中，开发商的单个项目能够进行整体思考，而购房者的群体却很难出现整体思考。

        另外，除非市场出现恐慌性抛售，否则单个项目降价，只会被理解为个别开发商的实力不济，为了活命而提早退场。

话题3：是否会有开发商倒闭

        NBD：恒大认为调控可能会继续深入，你觉得这种可能性大不大？会有开发商倒闭吗？

        张涛：如果调控持续进行，一部分房地产公司经营会出现困难。但是开发商如果降价，实现预期的销售收入并不是太大问题。

        林木雄：目前而言，民众对本次调控政策的期待很高，政府面临更大的压力，很可能因为调控政策过多、过重造成市场的过度反应，从而造成住宅市场短期内更大程度的调整。

        林戈：会比现在深入，这一点是肯定的。因为房价没有出现实质性的变化，这连政府调控的初级目标都没有达到。不会有一大批地产商倒闭，除非是个别囤地过多且土地成本偏高的企业。房价下调不会导致地产商倒闭，而是会让更多二手房房东割肉。

        陶琦：宏观调控是否会进一步深化，取决于地方政府对中央宏观调控的执行力度，如果执行的标准比中央要求低，那么更为严厉的宏观调控政策会出台；同时，也取决于各地的宏观调控结果。如果市场成交量和成交价格不能跌下来，或者过一时期又重新暴增，不排除会有新的宏观调控政策出台。

话题4：调控的目标价位是多少

        NBD：很多人都希望开发商主动降价，因为不降价将意味着政策会有进一步打压的可能。那么根据你的研究，当房价跌到什么样的水平，调控会宣告结束？

        张涛：媒体曾报道，银行的内部测试结果显示，房价下降30%至40%在可承受范围内。金融安全是最重要的。因此，房价的降幅不会超过三成。

        林木雄：其实这次的调控是接金融海啸前2007年的一波，当时政府对房价已经有调控的意思。若不是金融危机中的4万亿资金，可能有不少开发商会面临倒闭的危机。我们不怀疑政府此次调控的决心。房价涨幅较多的城市，房价可能会出现较大的回调。

        林戈：相对于2010年3月的价格，平均价将会下调15%~20%。

        陶琦：个人认为，目前的房价下跌三成，达到去年年中的水平，消费者可以接受。



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