每日经济新闻

    5万订做50万别墅?“集资建房”拉拢投资客

    2010-05-06 03:38
    每经记者  杨羚强  发自上海

            表面上看,炒房客是每一次宏观调控最早“叛逃”的群体。但实际上,大部分开发商正是依靠炒房客提供的民间借贷,才度过了艰难的宏观调控。很多人都记得,在2008年的九十月份,杭州就曾有楼盘向购房者提出4年后回购的投资计划,迅速解决了项目滞销和资金断流的问题。这一次的宏观调控也不例外,有开发商向购房者伸出“橄榄枝”。

    5万订做50万别墅

            “只要(炒房客)给我5万元钱,我就可以为他们订做总价50万元的别墅,然后让他们获得100%的投资回报。”这是钱生辉投资有限公司总经理钱生辉向炒房客伸出的“橄榄枝”。

            昨日,钱生辉向  《每日经济新闻》记者透露,上述房屋预订方案由于投资杠杆更长,收益率也更高,很有可能取代原先的炒房模式。

            钱生辉吸引投资者的灵感,源于去年8月他国内首例集智建房模式的成功。

            当时,有16名上海购房者向钱生辉每人预交了5万元的订金,定制了一批销售单价在3000多元/平方米,总价40万元不到的叠加别墅。今年1月初,虽然太仓房价大幅度猛涨,但上述叠加别墅仍以预定价格向定制别墅的购房者销售。

            钱生辉认为,向普通购房者提供的上述合作建房模式,同样适用于投资客。在取得土地后,投资客可以先和开发商签订一个“楼盘合作开发协议”,并支付5万元的定金,要求开发商在规定时间以规定的50万元总价完成上述别墅的建造。待整个别墅达到预售许可阶段,投资客再向开发商支付全部房款,以获得房屋权利。投资客可以将房屋加价转售给普通购房者,也可以自己持有,或放弃购买后通过房产商销售内部转让可以直接获得差价。

            由于投资客是楼盘的参建方,因此在转让上述别墅时,并不用支付营业税、土地增值税和契税,这使得投资客有机会以比较高的投资杠杆,获取高额的利润。由于别墅的定做定金只有5万元,投资客即使只以55万的价格出售,依然能获取巨大利润。

            在他看来,这样的模式会令投资客放弃对单套房源绝对利润的追求,选择以低价倾销所有定做房源,进而在极短时间完成资金周转。而对市场来说,投资客低价或平价抛出大量的房源,又可以迅速改变市场的供需,令其他开发商无法捂盘、囤房,抬高楼价。

    首批“自建商”最早今年现身

            上述模式被钱生辉称为房地产“自建”模式,而炒房客也因此转变为房产“自建商”。

            据钱生辉介绍,整个方案正式推出十多天,已有20多名房地产“自建商”已经向他递交了合作建房的申请,他将作为这些投资客的代表和合作企业订立建房方案。

            不过,投资客并不打算按照钱生辉的设想,通过扩大销售量来获取较高投资。一些比较保守的投资客仍然打算长期持有房源等待升值。

            参加合作建房的投资者、已拥有多套房的孙老师直言不讳:“再购房的唯一目的就是为了投资。但现在的房价太高,投资风险已非常明显。所以他们赞成‘合作建房模式’,希望能够低价买房,进而中长期持有房源。”

            另一位参与者顾小姐也持类似的看法,希望以较低价格买房,但是否在房屋达到预售阶段就出售房源,要视情况决定。

            对于投资客的上述表态,钱生辉说,这是因为大部分炒房客还是楼市“散户”,所以必须依赖房屋的中长期升值获得高额的绝对利润,而不能完全依赖订金杠杆。而将来某一天这些炒房客能够组成为房地产基金,那时就有希望“快速周转”,将订制的房源迅速销售,在保证自己巨额利润的情况下,也为普通购房者提供大量平价房。

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