徐经胜：预售制能否改成预订制

徐经胜

        商品房预售早已成为我国主要的房产销售模式，而这种模式也是我国房地产市场不规范的主要根源之一。商品房预售制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。而每当这些问题发生时，消费者都是处于一种被侵权却又难以维权的境地。同时，商品房预售制度还降低了开发商的门槛，却增加了银行和购房人被动成为房地产投资牺牲品的风险。

        实际上，在欧美、日本、新加坡等国家，都实行了商品房预售制度，但这些国家在商品房预售制度的发展过程中，已经形成了一套行之有效的风险分担机制，主要体现在它有严格的准入和退出制度、预售资金专款专用、信息披露、严格的监管手段。而我国目前的商品房预售制度有很多关键环节仍存在很大的缺陷。

        在我国，购房者在签订预售合同之后，就要一次性付清除银行贷款外的所有首付款，而在美国和德国，购房者在签订预售合同后的付款一般都是分期支付，甚至还会规定房屋价款的10%在交房后3~5年内付清；在我国，在购房者首付款付清时，银行贷款就一次性发放给了开发商，而在欧美部分国家，银行的贷款一般在完工后才发放；在我国，对商品房预售金缺少统一严格的监管，在美国，为防止开发商挪用客户资金用于非建设项目，购房者交付的定金会被存放在开发商的代理律师事务所负责管理的托管账户上，直到正式交房的时候，开发商才能拿到这笔资金。

        比较国内外商品房预售制度可以看出，国外的商品房预售更多的是一种“预订制度”。这种“预订制度”不仅防范了房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题的出现，而且大大降低了购房者以及银行房贷的风险。当然，我国目前一下子取消商品房预售制度恐怕还有点困难，但完全可以改革当前的商品房预售制度，把商品房预售制度改为类似于欧美国家的预订制度。



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