《2026中国城市更新年度报告》解读：城市更新正从工程改造走向长期运营，地方“十五五”更新任务加速转化为项目清单

10月22日，由每日经济新闻主办的2026美好生活焕新季“更新城市·焕新生活——2026活力虹口主题对话”在上海举行。会上，每日经济新闻联手中指研究院，重磅发布《焕新城市，创造更美好生活——2026中国城市更新年度报告》（以下简称报告）。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇在解读报告时指出，城市更新正在从工程改造走向长期运营。

“首先是政策体系不断完善，国家和地方政府的政策从原来的单点突破到了全周期、全维度、全流程支持。城市更新的目标在不断升级，空间类型也在不断拓展，住房、产业、公共空间以及片区的提升都成为主要场景。另外，运营能力前置也是近几年城市更新的一个重要方向，对从改造、交付到后期运营，包括资管、物业服务等各方面都提出了更多要求。”程宇表示。

中指研究院上海企业常务副总经理程宇

政策体系从点状突破迈向全流程全周期支持

报告显示，城市更新正在从工程改造走向长期运营。《城市更新“十五五”规划》围绕民生、发展和安全三类工程，明确五年目标与重点任务，城市体检、规划土地、建设管理和金融支持等配套制度持续完善。自然资源部提出从增量土地依赖转向存量盘活、从资源出让转向资源运营、将当期价值与长期运营价值结合，进一步明确了城市更新在提高资源利用效率、培育持续经营能力方面的发展方向。

程宇分析指出，城市更新政策体系加快完善，从点状突破迈向全流程全周期支持。“首先是顶层部署有四个导向，城市更新成为稳增长、惠民生、促转型的重要抓手；城市更新的目的已经从环境发展转向综合发展；从增量开发转向存量提质；从原来的资源出让走向资源运营。”

四方面机制导向为三类工程提供实施保障。

一是城市体检与更新一体化推进，把发现的问题转化为改造任务；规划实施机制通过专项规划、片区策划和项目方案确定建设内容与次序；可持续投融资机制统筹公共投入、市场资金与经营收入；更新与历史文化保护有机融合机制，将保护要求落实到规划、建设和使用各环节。

二是盘活存量土地的政策导向，进一步明确了从“建造城市”到“运营城市”的转型逻辑。从过度依赖增量土地转向存量土地盘活，从资源出让转向资源运营，从追求土地出让的当期收益转向当期价值实现与长期运营价值相结合。其变化同时涉及更新对象、利用方式和价值判断，城市更新需要更加重视既有空间的持续使用和经营。

三是“土地财政”转向“时空经济”，进一步强调空间优化与长期运营的结合。从城市更新角度看，这意味着在空间上通过用途调整、功能复合和资源重组提高利用效率，在时间上通过持续经营形成产业、消费和服务价值。规划、建设与运营由此需要共同考虑，投入能否形成长期使用价值成为重要判断。

报告显示，城市更新的战略作用，正在从改善既有环境拓展到推动城市发展方式转变。2025年发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》系统部署既有建筑、老旧小区、完整社区、老旧街区厂区和城中村等更新任务。2026年发布的《城市更新“十五五”规划》围绕现代化人民城市建设，提出发展指标、重点任务和重大工程，并将培育发展新动能、提升生活品质、增强安全韧性与完善治理共同纳入规划。城市更新由此具有跨年度、跨领域的政策安排。

值得注意的是，民生、发展和安全三类工程共同构成城市更新的政策重点。2026年9月18日，国新办发布会提出，优先满足民生需求，推动住房、小区、社区和城区品质提升；通过老旧街区厂区改造等任务导入新产业新业态，扩大有效投资、激发消费活力；以危旧房、城中村和地下管网更新补齐安全短板。

“下一阶段，政策落实的重点是将规划任务和支持措施转化为具备实施条件的项目。用途调整、产权处置、建设审批和融资安排需要在具体项目中协调推进，公共设施与经营性空间也需要分别落实投入和管理责任。政策成效既要看项目能否顺利实施，也要看改造后的空间能否满足实际需求、公共服务和经营活动能否持续，使建设投入真正转化为居民生活改善、产业发展和存量资产的长期价值。”报告指出。

地方“十五五”更新任务加快转化为项目清单

《每日经济新闻》记者注意到，《城市更新“十五五”规划》进一步把更新任务细化为10项主要指标、23项重点任务和14项重大工程及行动，涵盖住房与社区改善、老旧街区厂区利用、地下管网改造、历史文化保护和城市治理等领域。

程宇对此分析指出，更新对象覆盖居住空间、产业空间、公共空间与基础设施，以及片区综合更新。核心也不再只是“改造”，而是让不同空间类型共同形成持续使用与长期运营价值。

报告进一步显示，地方投资加速落地，“十五五”更新任务加快转化为项目清单。地方“十五五”规划正将城市更新方向细化为住房、产业、商办和公共空间的改造任务，年度计划、重点片区和机会清单进一步明确项目资源与合作需求。上海、北京、深圳、广州、武汉、成都和重庆的实践表明，地方更新工作在安排建设规模的同时，开始更加重视改造后的用途、经营主体和持续服务。企业参与城市更新的业务空间，也由工程建设拓展到资产整合、招商租赁、商业经营和社区服务。

据统计，截至2026年9月底，至少43个省市已公开“十五五”时期或2030年城市更新相关量化安排，其中省及自治区15个、直辖市4个、地级市24个。专项规划、综合发展纲要、行业规划和公开项目储备共同构成地方任务来源，五年目标正加快落实到住房、产业、公共设施及片区项目。

据程宇介绍，重点城市的“十五五”更新任务各有侧重，企业参与机会进一步延伸至改造后的招商、运营和资产管理。

具体来看，上海同步推进住房改善、商务楼宇更新和低效产业用地盘活；北京以综合组团协调历史保护、公共服务和经营空间利用；深圳围绕产业需求改造土地建筑，并推动存量项目重组接续；广州将城中村安置与产业空间建设结合，推进老城商业和历史空间活化；武汉依托“五改四好”和重点片区清单，统筹住房、厂区、街区及配套设施更新；成都、重庆通过机会清单集中发布投融资、招商运营和闲置资产利用需求。不同城市的更新重点，对应住房修缮与社区服务、产业园区招商、商办资产管理、文商旅运营等具体业务，也为建设企业、投资机构和专业运营主体提供了不同的合作方向。

如北京，2026年第一批城市更新计划纳入1321个项目，其中新实施745个、结转续建576个，年度计划投资1049.5亿元。今年7月，“城市更新合伙人”推介会集中展示14个代表性项目，另有20个项目现场达成合作意向并签约，为项目对接策划、投资、实施和运营主体提供渠道。天桥市场斜街地下空间利用项目拟增加约300个停车位，并预留与地铁及周边公共建筑衔接的条件，将商业、停车和演艺服务共同考虑。这一安排将公共配套改善与经营空间开发联系起来，也为文化运营、商业管理和停车服务等专业主体提供了参与机会。

再如上海“十五五”更新任务同时覆盖基本居住条件改善和经营性资产提质。《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出，五年内完成包括小梁薄板房屋在内的旧住房成套改造120万平方米，实施老旧小区改造3000万—4000万平方米；推进商办楼宇更新150栋、商业设施更新500万平方米，盘活低效产业用地75平方公里。住房、商办和产业用地分别形成持续的改造需求，也对实施企业的居民协调、产品调整和经营能力提出不同要求。

城市更新需要将改造建设与长期使用共同考虑

“每个项目的成功，其实更多靠的是：第一，更新诉求要明确；第二，实施和运营的阶段路径要清晰；第三，在开发阶段就要嵌入后期的运营。同时，阶段性成效要及时归纳总结，为项目后期以及其他类似项目提供经验积累。”程宇表示。

报告总结了重点城市多个重点案例。

成都工人村位于成都金牛区驷马桥街道，更新范围约166亩，涉及22个院落、58栋楼和3104户。2022年启动改造，2025年形成更新成果。早期住房厨卫不成套，部分院落存在围墙分隔、管网老化和活动空间不足。项目分类改善住房，同时连接分散院落，增加居民共同使用的空间。

北京三里河一区28号楼建于1978年，共3个单元、54户，2023年纳入危旧楼改建范围。改建后总建筑面积由2887.2平方米增加至3369平方米，54户居民从搬出到回迁拿证不到6个月。项目在安全改善之外补齐电梯、户内功能和专业服务，将原址重建延伸到居住品质的持续改善。

上海四川北路“丰字型”片区以四川北路为纵轴，以虬江路、衡水路、武进路为横轴，面积约37公顷。风貌建筑、商务楼宇、广场与绿地集中，管理和产权主体多元。项目既要改善街区环境，也要恢复建筑与公共空间之间的使用联系，为商业经营和居民生活创造更便利的条件。2026年3月，项目公开信息显示，2025年以来片区新引进111家企业，2026年春节期间累计客流18万人次等。

程宇表示，从“建造城市”到“运营城市”，要求在空间上提高资源配置效率，在时间上持续创造使用价值。面向“十五五”，城市更新需要将改造建设与长期使用共同考虑，在项目策划阶段明确服务人群、功能用途和运营安排，使住房改善、产业发展和公共服务需求落实到具体空间。规划、政策与资金的支持，也需要贯穿建设和使用全过程，为更新后的持续经营和日常维护创造条件。

对企业而言，城市更新的业务机会正从工程交付延伸至长期服务，对招商、运营和资产管理能力提出更高要求。住房和社区改善带来物业维护、养老托育等服务需求，产业园区更新需要招商与企业服务，老街区和商办改造则依赖持续的业态调整与经营管理。企业应结合自身资源和专业优势确定参与方向，通过与产权人、投资方及运营机构合作，将空间改造与后续使用衔接起来。