同济大学特聘教授、可持续发展与管理研究所所长诸大建：城市更新进入新阶段，不再是工程技术性问题，本质是存量“置换增效”

10月22日，由每日经济新闻主办的2026美好生活焕新季“更新城市·焕新生活——2026活力虹口主题对话”在上海举行。

随着我国首部国家级城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》正式印发实施，城市更新已从政策体系构建与试点探索阶段，转向项目落地与长效运营的实操阶段。

同济大学特聘教授、可持续发展与管理研究所所长诸大建在主旨演讲中表示，城市更新从来不是单纯的工程技术性问题，其本质是存量空间的“置换增效”，上海城市更新已进入与五年前截然不同的全新阶段。

诸大建用一个通俗的比喻拆解了增量发展与存量更新的本质差异：“改革开放初期的增量扩张就像打麻将‘摸牌’，一张张牌不断加入；现在的城市更新是‘换牌’，总量不变，一张张进行置换。换牌的结果必须有价值增量，要有一个‘德尔塔’（指价值增量）。如果这个增量等于零，城市更新等于白干。”在他看来，能否创造出价值增量，是城市更新与传统城市建设最核心的区别。

诸大建作主旨演讲 图片来源：主办方提供

底层逻辑之变：从生产导向转向消费与情绪价值导向

诸大建表示，理解当下城市更新的核心，首先要认清消费阶段的迭代。中国一线城市正在显现第四消费时代特征，消费的底层逻辑已经发生根本变化：第一消费时代解决“有没有得买”；第二消费时代追求大众化普及；第三消费时代主打个性化、奢侈品与高端化诉求；到第四消费时代，则进一步转向“追求快乐”，情绪价值成为线下空间的核心吸引力。

“现在年轻人逛城市，核心不是来买东西的。南京西路的LV、苏州河畔苏河湾的潦草小狗，能吸引一大批人赶热闹、去打卡，他们的目的不是购物，是获取情绪价值。”诸大建表示，这一变化直接重构了城市规划的底层逻辑：过去的城市围绕生产展开，产业园区、招商引资是空间开发的核心；之后逐步转向居住导向，补足居住配套；而今天的城市更新已经全面进入消费主导的阶段，休闲空间的权重正在持续提升。

诸大建提出城市空间的“四大功能”框架：城市空间包含居住空间、工作空间、休闲空间、交通空间四类，交通空间串联起居住、工作、休闲三大功能。早期城市开发围绕工作与交通展开，之后逐步增加居住空间、推动功能融合，而当下，休闲公共空间正在成为城市更新的核心变量。

“什么叫从‘工业锈带’到‘生活秀带’？背后的逻辑就是创造更多公共休闲空间。”诸大建以北外滩等片区的慢行交通改造为例，地面、地下、空中一体的立体慢行系统，本质上就是以人民为导向、唤醒生活价值的更新思路。社区层面同样如此，面向老人、青年、儿童打造差异化公共空间，核心都是回应情绪价值与生活品质的需求。“40年前我们的城市空间重心在经济生产空间，今天公共空间、休闲娱乐空间已经成为城市更新最重要的发力方向。”

驱动逻辑之变：从商业带动文旅转向文化先行带动消费

如果说情绪价值是空间的吸引力内核，那么文化就是触发这一切的核心动力。

诸大建强调，城市更新的驱动逻辑已经发生彻底反转：过去是“商业带动旅游，文化做点缀”，人们到上海的核心目的是购物，文旅只是配套；而今天，文化成为城市更新的引爆点，文化场景先吸引人流，人流再带动餐饮、酒店、零售等全链条商业消费。

“大家常说‘文商旅体展’，这是政策层面的表述。落到底层逻辑，其实是广义的文化引导了所有城市活动。旅游是从A点到B点的移动，商业是购物消费，而触发这一切的起点是文化。”诸大建说道。

在诸大建看来，线上电商已经能满足大部分商品消费需求，消费者愿意专程来到线下，核心是为了体验情绪、感受场景。因此城市更新必须从“做商圈”转向“做场景”，从“打造商店”转向“打造可逛的街区”，能否设计出有吸引力的文化场景，是城市更新成败的关键。

他以南京西路商圈LV“路易号”为例，这个融合文化叙事与情绪价值的现象级场景，成为全城关注的打卡地标，带动了商圈整体营业额提升。曾经历衰败的四川北路等传统商圈，其复兴的核心同样是文化引爆点。

“最新潮的东西，越来越出现在最古老的地方。年轻人、创客都喜欢往有历史的地方跑，老工厂、老住区、老仓库等之所以能变成新潮空间，核心就是文化价值的注入。”诸大建分享道。

在文化驱动的逻辑下，“非标化”成为城市更新的关键特征。诸大建表示，过去的商圈、住区、产业园大多是单一功能，而今天的单一功能已经无法满足情绪价值与文化需求，非标准化、功能融合的更新模式正在成为主流。

他以上海新天地为例，当年其改造跳出了“修旧如旧”原样保留，或是“推倒重建”的二元思路，保留石库门的建筑外形与里弄空间肌理，将原本的居住功能置换为商业休闲功能，成为非标更新的经典样本。

诸大建表示，这种“混搭”恰恰是海派文化的精髓。老火车站改成特色咖啡馆、老建筑里长出新消费业态，不是简单的功能叠加，而是融合生成全新的空间形态，这正是上海城市更新的生命力所在。张江科学城的转型同样印证了这一点：过去的张江是纯粹的产业园区，只有生产功能；现在向科学城转型，首先补足的是生活、休闲、社交配套，先有生活氛围，再催生创意碰撞。

诸大建认为，城市更新没有通用模板，核心是要找到每个片区的“空间基因”。具体到北外滩，其属于外滩、陆家嘴、北外滩构成的黄浦江黄金三角，也是三者中更新最晚的片区，拥有后发优势。

事实上，诸大建的这一观点恰好契合当前行业的转型方向。随着城市发展从增量扩张全面转向存量提质，城市更新的评价标准早已从建筑面积、投资额、拆改规模，转向更新后的空间能否产生新的生活内容与经济动能。从空间生产转向生活运营，从工程建设转向价值创造，正是存量时代城市更新的核心命题。

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