武汉商品房销售改革落地！创新推出保函置换预售监管资金，装配式建筑、历史遗留问题项目单独划分过渡期

10月1日凌晨，武汉市住房和城市更新局官网发布关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见（以下简称《通知》），正式落地商品住房销售制度改革细则。

这也是继北京、上海、广州三个一线城市之后，首个落地相关制度的二线城市。针对2026年8月28日后新出让土地的预售项目，武汉明确优先选择现房销售；同时将8月28日后新出让土地预售门槛抬升至单体建筑主体结构封顶，明确现房销售定金原则是不得超过房屋总价的5%，并须进入监管账户。

《每日经济新闻》记者注意到，此次武汉的政策从预售管理、现房销售、土地供应、竣工备案、融资协调、政务服务、市场监管等维度系统部署，对房企开发节奏与资金周转能力提出更高要求。

克而瑞分析表示，此次武汉新政并非孤立政策，而是与此前出台的多项政策构成“供给规范+需求激活”组合拳：2026年4月30日“汉七条”需求端政策与武住更规〔2026〕4号全过程销售监管同日落地；2026年9月4日，武汉7个新城区推出按合同总价款1%的购房补助，补贴总规模1亿元。此次实施意见从供给端销售制度层面完成闭环。

创新推出保函置换制度

作为二线城市中首个落地新政的城市，武汉此次改革核心依然聚焦购房者最关心的交付安全与资金安全，在整体保持与上海、北京、广州一致的基础上，结合武汉当地发展情况，部分内容有着明显区别。

最明显的区别之一就是，通知明确设置了保函置换制度。对符合原有预售条件、预售资金监管等政策规定执行的商品住房项目，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，房企可向符合条件的商业银行申请保函置换监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于该额度的70%。

这也是目前四个城市中独有的政策，但明确限定适用于“符合原有预售条件”的在途项目，新出让土地项目的保函置换政策另行制定。

“保函置换预售监管资金为武汉独有亮点，直接明确符合原有预售和资金监管政策的项目，可使用保函置换预售监管资金，在守住保交付底线的前提下，给合规房企预留资金周转空间。”中指研究院华中市场分析师李国政表示。

同时，分户土地使用权集合设定抵押试点。配合项目公司制改革，以分户土地使用权替代整宗土地抵押，有利于实现项目风险隔离。具体办法另行制定。

此外，通知还明确允许项目可按划定的最小单元分批验收交付，这将有效缩短单批次交付周期，适配现房销售模式下“建好一批、卖一批”的运营逻辑。

与广州一样，武汉现房销售定金同样以5%为上限。根据通知，新出让土地项目优先选择现房销售，实行现房销售的项目，收取定金前必须先取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，定金金额不得超过房屋总价的5%，且全额存入定金监管账户，项目竣工备案前不得动用。

“此举兼顾风险防控与企业现金流。”李国政表示，这样既可以缓解现房模式下企业前期资金压力，又平衡了购房权益保护与企业稳健经营诉求。

此外，武汉还明确要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，待项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管；同时将优化营商服务，大力推动拿地即开工、交房即办证，压缩审批周期，对冲新政带来的开发周期拉长影响，帮助企业提高经营质效。

过渡期最长至2028年年底

值得注意的是，武汉新政通过新老划断的过渡期设置缓冲政策冲击。8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的项目，仍按原预售政策执行；8月28日（含）前，已拿地未取得建设工程规划许可证，经区政府评估风险，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2027年年底前可按原有预售条件申请预售。

对于历史遗留问题项目，新政也进行了明确规定：8月28日（含）前已拿地、但8月28日后通过存量盘活利用方式重新签订土地出让合同的商品住房项目，原则上按新出让土地项目执行预售管理；经区政府评估确保能按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房管理部门备案后，2028年年底前可按原有预售条件申请预售。

不过，2026年12月31日（含）前已被认定为装配式建筑的商品住房项目，在年底前取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的，预售条件、预售资金监管等按原政策规定执行。

“新政严格执行8月28日时间节点完成新老划断，按照项目地块的不同情况，细化分成五个类别，更好地满足企业过渡期的投资发展诉求。”李国政指出，针对装配式、智能建造项目设置专项过渡期优惠；对存量地块和盘活项目，经过评估和报备后，在限定时间内可以按照原有预售政策执行，这些都是务实管用的措施，有利于企业逐步适应市场转变，以更好的产品和服务实现转型发展，进而推动行业转向存量时代高品质开发模式。“今后，房企将以‘好政策+好地块+好房子’为重心，聚焦于城市的成熟区域，从地块禀赋、产品研发、施工管理、交付品质、生活服务等方面发力。”

克而瑞方面则表示，封顶预售拉长回款周期，新出让土地项目供给节奏面临放缓压力；但过渡期安排保障2027年—2028年存量项目供给不出现断档。购房者信心有望随“所见即所得”制度落地而逐步修复。“在中央政策框架不发生方向性调整的前提下，预计后续全国细则落地将呈分层推进格局： 一线城市侧重制度刚性与规则精细化，二三线城市更注重稳过渡与去库存并行。同时，现房销售占比中期将稳步提升，但预售不会一次性退出。”

封面图片来源：陈利