地产股上演地天板，李蓓朋友圈点评：一根阳线改变情绪，三根阳线改变信仰

9月30日，A股房地产板块经历罕见“V型”反转——万科A早盘一度跌停，午后最高涨近8%；深物业A同样从跌停直线拉升至涨停。

就在市场情绪剧烈摇摆之际，半夏投资创始人李蓓在朋友圈发文：“一根阳线改变情绪，两根阳线改变态度，三根阳线改变信仰。”

此前不久，她刚刚将地产投资机会从“十年一遇”上调为“二十年一遇”，核心逻辑是现房销售新政正加速行业出清，少数头部房企未来几年股价有望涨5至10倍。

盘中地天板反复上演

节前最后一个交易日，地产股开盘后集体杀跌。深物业A、万科A、世联行盘中一度跌停，地产板块（以Wind房地产指数为例）整体跌幅一度超过5%。上午10点10分后，抄底资金突然涌入，万科A、深物业A等相继打开跌停板并震荡攀升。临近午盘，地产股再度拉升，深物业A、陆家嘴、中天服务直线拉升至涨停。午后，万科A涨幅一度超过7%，金地集团触及涨停同样上演地天板。

截至收盘，深物业A收涨9.97%报12.24元，实现二连板；金地集团收涨7.45%报2.74元，盘中一度触及涨停；万科A收涨4.41%报4.26元，成交额猛增至51.58亿元。不过，板块内部仍有分化，保利发展收盘下跌1.20%报5.77元，招商蛇口微跌至7.53元。

消息面上，房地产板块近期迎来多则利好。

9月28日召开的国务院常务会议明确提出，“研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施”，同时要求“推出一批务实管用的增量政策，优化财政支出安排”。

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，明确自10月1日起实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。这是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。根据通知，可享受贴息的贷款规模最高可达100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，贴息期限最长5年，相当于优惠了利率的三分之一。

值得注意的是，上午刚收盘时，李蓓通过朋友圈实时跟踪了这一反转行情。

她表示：“地产很强，上午的成交量估计会超过昨天全天。”对于资金性质，她判断：“赌政策的投机盘走光了，今天进场的都是中长线的钱。”她还指出，如果下午能够拉红，“那假期很多人都会紧张的，FOMO（错失恐惧）情绪就起来了”。

从“二十年一遇”到朋友圈细化逻辑

作为坚定“多头”，李蓓对地产板块的判断在近一周内经历了密集升级。

前不久，她在接受采访时表示：“地产的机会，我以前说是十年一遇，现在变成二十年一遇。”在她看来，现房新政虽对地产股价造成较大短期负面冲击，但地产机会的级别实际上是提高了，后续地产股牛市持续的时间会被拉长，高度也可以看得更高。

其核心逻辑是：未来1至2年，行业将得到更彻底的出清，更多企业继续退出；长期看行业进入门槛抬高，少数同时具备产品力和融资优势的头部房企反而可能成为新规则下的受益者，部分企业的股价在未来几年的涨幅有望达到5至10倍。

9月30日，二级市场上地产股剧烈波动之际，李蓓在朋友圈密集分享了她对行业格局的最新思考。关于现房销售新政下的资金与盈利破局，她提出三条路径：通过订金合同规避房价风险；通过分期付土地款、提前收订金等解决资金占用；通过压低土地款、对现房定价溢价于期房来保障盈利能力。

在行业格局方面，李蓓认为：“本质上，现在能做好房子、能新拿地的开发商才是最强最稀缺的。”她还强调，“长期看不需要担心行业好了之后，新人进来，格局再变差。”

与此同时，近期多家券商研报，也从政策效果与行业周期等宏观维度，提出更为系统的分析框架。

中信证券房地产研究团队就指出，现房销售改革大大降低了住房交付的风险，维护了消费者权益，鼓励提供高质量的产品。购房贷款贴息政策则有效支持了住房市场的需求，有助于促成供求的进一步平衡。当供求两边的政策都达到了质变阶段，相信居民的信心也就会随着交易量的放大而逐步修复。当前既是房地产从房价下跌周期走向房价回升周期的拐点，也是房地产市场从量大管饱，粗放发展，走向高品质开发，高质量发展的拐点。

此外，由于未来房地产市场的品牌溢价可能扩大，产品差异度可能增加，且开发企业的资金链阶段性偏紧，即便房价回暖，土地价格的上涨幅度也可能十分有限。开发企业可以不再困扰于周期性原材料价格上升和商品价格下降，得以积极打磨产品，阶梯式满足不同需求的需要。

封面图片来源：祝裕