每经记者｜涂颖浩 每经编辑｜杨翼
8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。《意见》明确将个人住房贷款期限由最长30年延长至40年（以下简称40年房贷政策）。
如今，40年房贷政策落地已满月，又正值“金九银十”购房旺季，银行执行情况如何？各家银行又有何差异？
9月29日，《每日经济新闻》记者以客户的身份电话联系上海地区6家银行了解到，这些银行均已开启相关贷款申请通道。此外，银行普遍对申请40年房贷期限的借款人在年龄上有要求。
“主贷人在贷款到期的时候，年龄不能超过80岁。”上海地区一家银行网点的客户经理如是告诉记者。
对此，博通咨询金融业资深分析师王蓬博建议，购房者不能只盯着拉长年限带来的月供下降，要综合评估自身长期收入稳定性，看清贷款总利息的增加成本，理性规划负债规模。
9月29日，《每日经济新闻》记者以客户的身份联系了上海6家银行，其中包括2家国有大行、2家股份行、1家城商行和1家农商行。
记者了解到，这些银行均已开启40年房贷最长年限申请通道，尽管具体审批条件存在不同，但“借款人年龄+贷款年限”不超过80年成为各家银行的普遍要求。
“一方面看主贷人的年龄，还有就是看这个房子的房龄。”上海农商行某网点客户经理告诉记者，申请40年最长贷款年限，首先需要综合考虑以上两点。
上海银行客户经理表示，目前，该行新增房贷可以申请40年最长年限，贷款到期时，主贷人年龄不超过80周岁。此外，“要求您的收入双倍覆盖您贷款的月供。”
股份制银行方面，兴业银行客户经理告诉记者，该行申请40年最长贷款年限，仅在年龄方面有所要求，借款人年龄和贷款年限之和不超过80年。
浦发银行的客户经理则称，目前该行此项贷款最长年限申请，申请人是1991年及以后出生的人才能办理。“主贷人出生在1991年之前，是做不了40年房贷的。”
国有大行方面，交通银行客户经理强调，借款人年龄加上贷款期限的总和不超过80年，此外，还要求二手房房龄与贷款年限之和不得超过土地使用年限。
此前，记者还询问了工商银行的客户经理，该行要求与交通银行基本一致，重点关注主贷人年龄以及二手房房龄。
针对存量房贷，部分银行也开放了40年房贷最长年限申请通道。
上海银行一网点的客户经理表示，对于存量房贷，借款人也可申请将剩余期限延长，系统会显示展期。
不过，针对存量房贷，尚有部分银行未落地40年房贷最长年限实施细则。
9月24日，记者在询问兴业银行存量贷款40年房贷年限办理路径的时候，该行客户经理即表示尚未落地细则。9月29日，记者再次致电兴业银行某支行询问相关业务，该行客户经理表示，“那不行，需要新买的（房子）才能办。”
随着40年房贷政策的落地，王蓬博认为，这一政策主要还是为了降低购房者每月月供压力，减轻短期购房资金门槛，支持居民合理住房消费，同时适配房地产发展新模式的建设方向。
目前正值“金九银十”购房旺季，王蓬博指出，随着银行陆续铺开40年房贷政策，在短期可以释放一部分购房需求。“但我觉得，很难带来爆发式增长，因为楼市走向还要结合当地供需、收入预期等因素。”
那么，长期来看，此政策会给银行带来什么影响？
对此，王蓬博向《每日经济新闻》记者表示，拉长贷款周期，长期会让银行信贷资产久期显著增加，利率波动带来的净息差管理难度上升，同时跨更长周期的借款人收入、信用变化，也会提升潜在信用风险管控压力。
王蓬博进一步指出，“建议购房者不能只盯着拉长年限带来的月供下降，要综合评估自身长期收入稳定性，看清贷款总利息的增加成本，理性规划负债规模。”
王蓬博还表示，存量房贷借款人，可以对比自身剩余贷款年限、利率水平，结合银行存量房贷调整政策，测算是否适合办理相关业务，不要盲目跟风调整贷款期限。
封面图片来源：每经媒资库
1本文为《每日经济新闻》原创作品。
2 未经《每日经济新闻》授权，不得以任何方式加以使用，包括但不限于转载、摘编、复制或建立镜像等，违者必究。
每日经济新闻客户端