专访｜上海市房地产经纪行业协会会长张静：上海楼市温和修复，中介行业需要一次“专业重构”

8月28日，住建部等多部门联合发布重磅房地产新政，从“封顶才放款、竣工才还贷”到“房贷最长延至40年”，直指购房安全与长期负担。

近日，上海市房地产经纪行业协会会长、太平洋房屋董事长张静接受《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访。他认为，8月20日上海“沪八条”解决的是“降低购房成本”，而8月28日一系列重磅新规解决的是“购房安全”和“长期负担”，合起来解决的是一件事：让购房者敢买房、买得起、还得上。而中介行业未来三年的核心命题，可以概括为四个字——专业重构。

张静 图片来源：受访者供图

新政对上海楼市影响几何？

NBD：这两项新政对上海市场会带来怎样的影响？你如何判断政策落地后的市场走势？

张静：政策叠加效应正在释放，四季度上海市场活跃度有支撑。今年1—7月全市二手房网签17.04万套、同比增长14%，7月单月23078套创近五年同期新高，二手房价自2月起连续6个月环比上涨。“沪八条”落地后，我们不少门店咨询量环比增长四成左右。这次新政又补上“交付安全”和“还贷安全”两块拼图，购房者最后的两个顾虑——会不会烂尾、万一还不上怎么办——都有了制度回应。我们判断政策效应对“金九银十”和四季度成交会形成持续支撑。

NBD：具体到二手房市场，这些新规会带来哪些利好？有没有需要警惕的方面？

张静：有三方面直接利好，一是存量房贷可协商调利率或置换贷款，是最直接的利好。2021年—2023年高利率入市、被迫降价抛房的家庭有了减负通道，挂牌端“被动抛售”会明显减少，价格预期更稳。二是还款困难可协商展期、延后还本，相当于给按揭家庭加了“安全垫”，降低断供和法拍风险，实质托底。三是房贷最长延至40年，月供门槛下降，年轻刚需和“卖旧买新”群体直接受益，置换链条通畅，二手房才卖得动。

但难以回避的是，现房销售全面推行，新房“所见即所得”后，二手房“无烂尾风险、即买即住”的相对优势被拉近，外环外新房与二手房的竞争会加剧。但二手房的核心价值从来是地段、配套、学区和性价比，这些不会消失；而且现房销售拉长开发商回款周期、新房供应更审慎，中长期看存量市场供需反而更健康。

今年以来上海市场表现如何？

NBD：2026年以来，上海二手房市场热度持续攀升，成交结构稳步优化。这轮行情是政策刺激的短期反弹，还是市场自身的周期性修复？

张静：定性为“周期底部修复叠加政策催化的结构性复苏”更为客观。过去几年持续调整完成了价格出清，不少房源价格已降至最高点的6折。成交量连续多年稳步抬升，并非政策出台后的一次性脉冲，淡季成交依然保持韧性。

NBD：当前“新房改善、二手刚需”分化显著，上海一二手客群重合度偏低，这种分化对中介行业意味着什么？

张静：新房与二手房倒挂已消失，两类买家基本独立，以往“一客双配”的一二手联动模式效率明显下降。行业正加速分化为二手刚需、新房改善两大专业赛道，全能型经纪优势持续弱化。现阶段一二手联动的核心机会，不再是购房者横向转换，而是置换链条——卖掉二手房的业主，是改善新房最重要的潜在客群。

NBD：价格预期转变后，置换链条真正打通了吗？一线反馈的“卡点”主要在哪儿？

张静：预期企稳让买卖双方交易意愿回升，但核心卡点在“时间错配”，多数置换群体希望同步完成卖房买房，很难接受先卖后租的过渡模式——极易出现“房子卖了、心仪房源落空”或“看好新房、旧房迟迟卖不掉”的两难。激活置换链条，关键是降低时间不确定性。

NBD：7月、8月传统淡季，周末单日成交量仍能超千套，“淡季不淡”能否延续？

张静：下半年预计不会出现同样的强势行情，但修复基调有望延续。支撑市场的关键变量有三：价格预期企稳、“沪七条”（上海2月发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》）红利持续释放、置换链条运转。风险点在于居民收入预期修复节奏和“买卖不同步”堵点能否缓解。

中介行业“护城河”被谁侵蚀？

NBD：市场上出现“五千哥”“三千哥”等低价服务模式，而上海中介费率普遍为2%左右。这是充分竞争还是价值错位？协会如何引导价格共识？

张静：实际上，这两类服务边界明显分化。传统的约2%费率对应的是全链条居间、议价博弈、交易风控、置换衔接等综合服务；低价模式大多属于精简流程的代办服务，服务内容、风险保障并不对等，不能简单横向比价。协会并不否定市场化议价，但警惕无序低价竞争诱发服务缩水、交易隐患。

对于行业形成合理价格共识，需要从三方面推进：一是推动机构明码标价，清晰区分基础代办与全流程居间的服务清单；二是倡导分层定价，形成差异化服务体系，避免单纯价格“内卷”；三是持续普及经纪专业价值，引导消费者区分“代办手续”和“全程居间服务”，推动行业从价格竞争转向服务价值竞争，构建良性可持续的行业生态。

NBD：行业生态还在发生哪些深层变化？

张静：当前房产经纪行业生态正在经历三重变革。首先，中介费争议持续发酵，信息透明度提升促使佣金议价常态化，消费者更加看重服务价值，单纯依靠信息差盈利的模式难以为继。其次，线上平台持续冲击传统门店，房源、价格信息趋于公开，流量格局重构，倒逼经纪人从信息撮合转向专业交易服务。与此同时，监管持续收紧，解决的是信息展示与初步匹配，而看房实勘、价格博弈、产权核验、置换协调、交易风控等线下环节无法被技术替代。行业发展方向不是去中介化，而是淘汰低价值的信息搬运者，转型为置业顾问、交易风控专家。

行业需要告别价格竞争

NBD：协会在规范经纪人线上获客方面有哪些实质性动作？

张静：协会正在推进两项核心工作：一是完善行业信用体系，建立从业人员黑名单机制；二是常态化开展合规培训，发布线上宣传负面清单。针对线上获客乱象，系统部署包括：推动自媒体账号“亮证公示”、明确企业对员工自媒体内容承担连带责任、联动平台与监管部门建立线索互通渠道。

NBD：如果用一个词概括上海中介行业未来三年的核心命题，你选什么？

张静：“专业重构”。

以往，房地产经纪行业依靠信息差、门店流量获取收益，如今信息高度透明、线上渠道普及、低价服务模式涌现，单纯信息撮合价值持续弱化，与此同时，市场进入置换主导阶段，客户对交易风控、置换方案、资产研判、政策解读的需求持续提升。

未来三年，行业核心命题就是完成专业重构：一方面经纪人要从房源销售员，转型为兼具交易风控、置业规划能力的不动产专业顾问；另一方面企业要重构服务体系，区分基础代办与全流程居间，摆脱低价“内卷”。叠加线上自媒体监管趋严、保租房收储等新变量，只有建立标准化、可感知的专业服务价值，才能重建客户信任。整个行业需要告别价格竞争，依靠专业能力形成差异化竞争力，实现可持续良性发展。