城市更新贷款新规出台：“不得接受任何形式的政府隐性增信措施”，业内：政策既赋予发展动能，也划定风险红线

8月28日，金融监管总局、住房城乡建设部联合发布《城市更新项目贷款管理办法（试行）》（以下简称“《办法（试行）》”）。这是全国层面针对城市更新项目贷款的专项管理办法，对贷款准入、资金用途、风险管控等作出系统性规定。

《每日经济新闻》记者注意到，《办法（试行）》通篇贯穿一个核心逻辑：城市更新贷款必须走市场化路子，不能再靠政府兜底。

文件明确要求金融机构“自主决策、自担风险、自负盈亏”，并划出红线：“不得新增地方政府隐性债务”“不得接受任何形式的政府隐性增信措施”。这意味着，过去部分城市更新项目依赖政府信用背书、财政资金兜底的融资模式，将被制度性堵死。

在项目准入上，新规设置了多道门槛。申请贷款的项目不仅要纳入城市更新规划和项目库、行政审批文件合法完备，还必须满足一个硬条件：具备充足的经营性收入，能够覆盖贷款本息。换言之，没有稳定现金流的项目，即便挂着“城市更新”的名头，也拿不到银行贷款。

资金用途方面，《办法（试行）》划定了明确的“负面清单”：贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前的土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，也不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项。

为防止资金被挪用，《办法（试行）》要求实行封闭管理。借款人须在贷款行开立项目资金监管账户，项目资本金、贷款发放、支付支用、项目收入、贷款偿还，以及合同约定的其他项目相关资金等，均应通过该账户办理，不同项目之间资金不得混同。银行还要强化项目资金使用情况监控，发现挪用应按合同约定采取相应措施。

担保方式上，新规有所创新。允许将经营权、收费权等产生的应收账款设为担保，并综合运用资金监管、资金归集等多种方式保障贷款安全，同时明确禁止用政府应付款项、无收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产抵质押融资。对于贷款金额较大的项目，原则上要求通过银团贷款方式提供融资，严防过度授信。

8月28日，上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析称，新规之后，地方政府的角色定位已趋明确：既不承担无限兜底责任，但须做好基础保障。

“城市更新贷款政策的核心可概括为两大主线：一是城市更新须与房地产发展新模式及城市新阶段的市场需求相衔接，其本质是支撑城市内涵式发展；二是将防范化解金融风险作为刚性底线，这一逻辑与房地产发展新模式的其他政策一脉相承。由此看，政策既赋予发展动能，也划定风险红线，这是当前最重要的变化。”严跃进分析称。

根据《办法（试行）》，文件自印发之日起施行，此后新签订借款合同的城市更新项目，全部按新规执行。

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