推行现房销售，实现“所见即所得”！三部门联合发文完善商品住房销售制度

“现房销售”终于靴子落地。

8月28日下午，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局等三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），要求完善商品住房预售管理、推行商品住房现房销售，同时要求各地加强政策措施协同。

《通知》要求，购房资金应全部存入资金监管账户，商品住房项目具备交付条件后，解除资金监管；房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同；各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《每日经济新闻》记者书面采访时表示：“房地产市场连续调整4年之后，尽管销售规模已经回到2009年的水平，但按照存量房2%的年度折旧及合理改善计算，当前的规模已经超跌。其原因在于新房市场库存去化越来越难、压力越来越大，长库存（2024年之前批售的库存）占比60%至70%，成为制约新房市场稳定的堰塞湖。现房销售可能是破解这个‘死循环’的关键，也是市场触底、预期稳定的一个抓手。”

图片来源：住房城乡建设部网站

保护购房人合法权益，改变行业“三高”模式

住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局有关负责同志答记者问时指出，保护购房人合法权益是推进商品住房销售制度改革的出发点和落脚点。

具体来看，一是保障交易资金安全。完善预售资金监管制度，由住房资金监管机构承担资金监管工作，管好老百姓的购房资金；二是确保房屋按期交付。通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，“一手交钱一手交房”，从根本上防范交付风险；三是提高住房建设品质。通过改革商品住房销售制度，引导房地产开发企业按照安全舒适绿色智慧的“好房子”标准进行项目建设，满足人民群众高品质住房需求；四是推行“交房即交证”。强化工作协同，解决购房人办证难、办证慢的问题。

关于《通知》出台的相关背景和意义，上述有关负责同志指出：  

一是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求。经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已经全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去形成的预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求，迫切需要改革完善。

二是切实维护购房人合法权益的有力措施。住房价值量大，是居民家庭的重要财产。商品住房预售制度下，购房人可以提前锁定房源和价格，但是“先交钱后收房”，容易出现房屋延期交付等问题。通过改革完善商品住房销售制度，有力有序推行现房销售，能够实现“所见即所得”，有效防范交付风险；继续实行预售的，完善预售管理，切实保障预售资金安全。

三是推动房地产业高质量发展的现实需要。长期以来，有的房地产开发企业采取“高负债、高杠杆、高周转”的粗放扩张模式，积累了风险隐患。近日，恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。改变“三高”模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。

规范商品住房预售条件，加强预售资金监管

《通知》要求，各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。

在规范预售条件方面，《通知》要求商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

对于资金监管，《通知》要求购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。

“这意味着，商品住房预售的门槛越来越高，预售和现售的差距在缩小。”李宇嘉向每经记者表示。

对于存量项目的预售管理，自《通知》施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制

自《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

《通知》要求，现房销售实行备案管理。房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市县住房城乡建设部门备案，并按现房销售方案进行销售。

同时，推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。

现房销售对当前市场将产生怎样的影响？李宇嘉认为，现房销售短期内可能减少房屋供应，但不会减少销售，同时会对现有的住房供求关系进行再平衡。

“当前销售流速全面放缓，在售库存、在建项目，已经拿到工规证但没开发的项目非常多。而且，新增供应减少，缓解供给端竞争、稳定片区价格、提振市场预期，还会给现有的项目去库存留足空间。在供求关系上，现房销售在供给端实现差异化供给、高质量供给，落实‘控增量、去库存、优供给’，推进以需定建，逐步改善新房的供给结构，带动和激活增量需求，这是稳定房地产市场的有效举措。”

李宇嘉表示：“不仅如此，‘现房所见所得’倒逼房企深耕一隅，并更好地判断潜在购房需求的特征、变化，精细研磨和迭代产品，注重物业管理，强化运营能力，提升项目建设的综合品质，让产品契合本地差异化的住房需求，并获得合理的溢价回馈。”

《通知》还要求，各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

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封面图片来源：AIGC