营收降超五成，债务重组助推减亏超六成，荣盛发展如何“转身”？

8月24日晚间，荣盛发展（002146.SZ，股价1.16元，市值50.44亿元）披露了2026年中期成绩单。

中报数据显示，今年上半年荣盛发展实现营收61.72亿元，同比下滑56.48%；实现归母净利润亏损10.27亿元，较上年同期大幅收窄64.18%。

收入跌去超五成，亏损反而缩减了近三分之二，这组背离的数据成为观察这家房企当下处境的重要切口。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，荣盛发展减亏的底气，来自年初启动的那场化债：公司与中信金融资产、济南铁盛等债权人达成系列协议，计划以债权转让、以物抵债、资产委托运营等方式化解债务本金25.24亿元，上半年债务重组损益便贡献了9.29亿元。

而在化债之外，荣盛发展的转型也在同步试水。今年3月，子公司荣盛康旅投资有限公司（以下简称康旅）轻资产输出签下首单；旗下荣万家与北京可安可智能科技合资的机器人公司，则于8月完成首批进场部署。

化债托底业绩，账面迎来减亏

营收腰斩、亏损收窄，这组看似矛盾的数据，关键藏在“扣非”与“归母”之间的落差里。

上半年扣非归母净利润为-18.63亿元，同比减亏31.86%，远低于归母净利润64.18%的减亏幅度。超过30个百分点的差距，从何而来？

答案写在利润表里。上半年非经常性损益合计8.36亿元，其中债务重组损益9.29亿元。每经记者注意到，这意味着账面亏损的收敛，很大程度上由化债的账面收益托底，主业的真实盈利能力尚未出现拐点。

现金流同样印证了这一点。报告期内经营活动现金流量净额仍为-7444.96万元，尚未转正，但同比改善81.03%，现金流失血情况大为缓解。

把时间轴拉长，减亏轨迹更加清晰：第一季度营收30.99亿元，归母净利润亏损6.59亿元；第二季度营收30.73亿元，归母净利润亏损3.68亿元，较一季度明显缓和。化债的成效，正在以季度为单位显现。

报告期内，荣盛发展完成金融债务展期4.59亿元，化解金融债务本金1.55亿元，降息免息3.82亿元；经营债务化解约7.06亿元。公司早在2025年3月便公告拟以优质轻资产子公司的部分股权作为偿债资源，制定以股抵债方案，并重申坚持“不逃废债”原则。化债也正在从年初的“方案”，变成逐项落地的“进展”。

但光鲜减亏数据之下，风险并未消散。截至报告期末，公司资产负债率高达93.90%，融资总余额373.17亿元，其中1年内到期有息债务248.55亿元，但手头货币资金仅46.45亿元，短期偿债压力巨大。担保余额合计445.62亿元，占净资产比例高达788.67%，一旦被担保方违约，上市公司的净资产将直接受到冲击。

此外，资产受限规模392.96亿元，大量存货、固定资产被抵押质押，资产处置灵活性受限。报告期内发生多起涉及借款、工程合同的诉讼事项；控股股东及大股东所持上市公司股份存在大规模质押、冻结情形。

针对债务重组落地进度、暂停拿地战略考量、康旅轻资产后续拓展规划等问题，每经记者于8月25日向荣盛发展方面发去采访函，但截至发稿暂未获得答复。

转向轻资产模式

截至报告期末，荣盛发展存量土储总建筑面积仍有1580万平方米，其中703.12万平方米集中在河北，环渤海区域占比较高。三个区域的土储建筑面积过百万平方米，分别是河北、山东和安徽。

翻阅荣盛发展2026年上半年报告，可以发现公司在打法上出现了几个显著变化。

第一个转身的方向是康旅。旗下酒店品牌“阿尔卡迪亚”在国内高档品牌中排到第7位，酒店集团整体排名第39位，这是荣盛发展在酒店领域攒下的家底。截至2026年6月累计开业酒店48家，管理客房超过1.2万间，但更关键的变化是模式：聊城项目签下轻资产外拓首单，从自己拿地建酒店，变成输出品牌和管理赚服务费。报告期内康旅板块利润和净现金流双双增长，验证了这条路至少能走通。

第二个方向押在物业智能化。今年6月，荣盛发展旗下荣万家联合北京可安可智能成立机器人合资公司，首批机器人已在8月进场部署。物业行业讲智能化讲了很多年，荣盛发展这次选择自己下场做硬件加场景的结合。荣万家上半年也拿到了多项物业百强荣誉，但机器人业务能否真正降本增效、从概念变成利润，还需要时间检验。

第三个方向是产业新城的轻资产化。依托盛启（廊坊）企业管理有限公司，荣盛发展开始在广东、江苏、山东等地做产业园区和产业服务。最具标志性的一单，是和中建八局作为联合体中标广东阳江全域土地综合整治运维项目，从环京造城到南方做土地整治服务，地理上南下，逻辑上从“卖房”转向“卖服务”。

但这三条线加起来，能不能扛住地产主业下滑的窟窿？

目前，房地产开发业务仍是公司业务大头。截至今年上半年末，荣盛发展房地产业务收入48.08亿元，仍占总收入的77.91%，同比下滑61.34%；物业服务9.10亿元、酒店经营2.48亿元、产业园区1.26亿元，三块加起来不到地产收入的三分之一。

综合来看，新增土储归零、营收下滑，转型的时间窗口并不宽松。这三条轻资产曲线能否真正接棒开发主业，将是决定荣盛发展未来走向的关键变量。

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封面图片来源：祝裕