楼市半年盘点｜北京上半年无大体量组团地块，“小而美”地块也受追捧，多家开发商重返土拍市场

当下北京土拍市场的地块冷热分化程度已行至历史高位。

据中指研究院统计，2026年上半年，北京共成交21宗涉宅用地，成交规划建面合计121.97万平方米，同比下降48%；土地出让金合计340.11亿元，同比下降66%；成交楼面价为27885元/平方米；平均溢价率3.55%，较2025年同期下滑3.6个百分点。

中指研究院高级分析师范诒杰向《每日经济新闻》记者表示，整体来看，2026年北京商品住宅用地计划供应200公顷至240公顷，较2025年再度缩减。2026年上半年，北京涉宅用地供应节奏较为平稳，地块大多规模较小，整体成交规模明显收缩。

涉宅用地土地出让金同比下降66%，北京也推出“小而美”地块

记者注意到，2026年上半年北京涉宅用地土地出让金同比大幅下降的首要原因是供地主动“刹车”。

据克而瑞，上半年北京无大体量组团地块（如去年朝阳黄杉木店百亿元级地块）推出，10万平方米以上地块从2025年上半年的9宗锐减至仅1宗，取而代之的是多宗5万平方米至8万平方米的“小而美”地块。单宗地块平均总价约16.2亿元，总价最高的地块为北京市丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块，其由华润置地以57.71亿元拍得。然而，2026年上半年总体情况远低于2025年同期“7宗超50亿元地块”的水平。

开发商对北京市场“小而美”地块的热衷，集中体现于5月26日成交的‌丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目FT00-0506-0017地块（以下简称“丰台蒲黄榆0017地块”），该宗地块用地面积不到1万平方米，容积率2.02，限高45米，属于低密小盘。彼时6家房企混战100多轮，最终河北鑫界以10.476亿元竞得。

此外，4月21日，北京经济技术开发区亦庄新城YZ00-0802街区1401-1地块引来5家头部房企角逐。经49轮竞价，最终中建智地以13.24亿元竞得，溢价率8.7%。该地块出让面积约2.6万平方米，规划建筑面积约5.18万平方米，容积率2.0，无保障房及公建强制配建。彼时，中建智地、保利发展均提前针对该地块发布设计全流程招标公告，反映出头部房企对北京市场核心区位优质地块的强烈渴求，以及对项目确定性的高度重视。

“这种供应结构的变化，一方面反映了政府供地策略向‘精准投放’转变，另一方面也契合了房企在调控周期下‘快周转、控风险’的开发诉求，预计将推动北京楼市进入‘小而美’的品质化发展阶段。”克而瑞报告指出。

另据记者统计，上半年北京市规划和自然资源委员会累计发布7轮拟供地清单，推出约30宗商品住宅用地，供地宗数追平甚至略超去年同期，但总建筑规模同比减少逾100万平方米，明确体现“控增量、优存量、精准投放”的供地新思路。其中，6月4日、12日、25日连续发布3轮供地清单，共计供应10宗地块。

“房企投资高度谨慎”

据克而瑞统计，2026年1月至6月，15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。分能级来看，上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心承载区。

北京涉宅用地成交数据（2026年上半年、2025年上半年）图片来源：克而瑞

克而瑞分析认为，房企拿地已实现从“广撒网”到“精聚焦”的逻辑跃迁。对于行业整体而言，未来不同能级城市、不同板块的住宅产品，不仅在价格上差距悬殊，在产品品质、居住体验上的代际差也将持续拉大，居住品质的分化将与房价分化同步演进，市场的结构性分化将呈现长期化、趋势化特征。

据记者观察，在2026年上半年北京成交的21宗涉宅地块中，有14宗底价成交，多为昌平、顺义、大兴外围及怀柔、密云等远郊板块地块，由本地国企或城投类平台托底；有7宗溢价成交，其中4宗溢价率超10%。

记者注意到，有3宗溢价率超10%的地块位于丰台区，分别是丰台区太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块（溢价率15.4%，以下简称“丰台太平桥0001地块”）、丰台蒲黄榆0017地块（溢价率16.4%）以及丰台区丰台桥南城中村改造项目B区FT00-1507-9001地块（溢价率15.65%，以下简称“丰台桥南9001地块”）。

值得注意的是，2026年上半年在北京拿地的企业仍以央国企为主，央企如中海地产、保利发展、华润置地、中建系等斩获7宗，市属国企如首开股份、城建发展等拿下11宗。行业去杠杆背景下，多数民营房企仍聚焦存量债化解与销售回款，公开市场投资仅限于极少数现金流充裕的区域型企业或混合所有制头部房企，且严格限定于安全边际高的核心地块。

其中，据《每日经济新闻》此前报道，招商蛇口竞得的通州区老城范围内平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6016地块、保利发展拿下的丰台太平桥0001地块，以及厦门国贸竞得的丰台桥南9001地块，均为开发商时隔一年以上对北京公开土地市场的再度布局。

范诒杰表示，上半年北京宅地市场整体呈现“总量收缩、整体平淡、局部高热”趋势。房企投资高度谨慎，普遍采取“聚焦核心、规避风险”的策略，仅聚焦于去化确定性强、利润空间可期的核心地块，导致多数底价成交与少数高热竞价并存。

“下半年北京宅地市场仍将延续‘提质缩量’的供应策略，海淀、丰台等核心区域有望在下半年推出更多优质宅地；同时土拍延续结构性行情，核心区优质地块竞拍热度延续，溢价成交宗数增多；但远郊及外围地块仍将面临较大去化压力，底价成交仍是主流。”范诒杰预计。

封面图片来源：郑得锐