深圳楼市大招来了！核心区限购“破格”、公积金提额⋯⋯专家建议：可适时优化供地节奏

4月29日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称“通知”），自2026年4月30日起正式施行。

《每日经济新闻》记者注意到，此次通知内容主要聚焦深圳核心片区限购松绑与公积金贷款额度加码两大核心方向，新政优化多维度公积金贷款上浮规则、额度可梯度累加，个人、家庭最高可贷额度分别达189万元、351万元。

此次政策调整后，深圳户籍家庭及成年单身人士，可在福田区、南山区、宝安区新安街道三大核心片区购房最多3套；非深户社保或个税连续满1年，可在上述核心片区购房最多2套；持有深圳有效居住证的非深户群体，无需提供社保、个税缴纳证明，可在核心片区购房1套。

核心区“定向松绑”+公积金额度提升

此次深圳楼市新政的最大突破，在于对核心区域限购政策的“定向松绑”，主要包含两大核心内容。

其一，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，可在核心区增购1套商品住房。具体而言，本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在执行现有政策基础上，可在福田区、南山区、宝安区新安街道（核心区）额外购买1套商品住房。成年单身人士继续按照居民家庭执行限购政策。

这意味着，核心区内本市户籍家庭（含成年单身）可购买3套商品住房，满足社保或个税要求的非本市户籍家庭可购买2套，精准释放核心区改善置换需求。

其二，显著降低持有居住证的非本市户籍居民购房门槛。新政明确，持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭，无需提供社保或个税证明，即可在上述核心区域购买1套商品住房。

值得注意的是，新政实行“分区施策”，核心区松绑的同时，其他区域购房政策保持不变。

符合条件的居民家庭、无法提供1年以上社保或个税证明的非本市户籍居民家庭，在深圳其他区域的购房政策仍按原有规定执行；成年单身人士继续按照居民家庭标准执行限购政策。

与限购松绑同步，公积金贷款政策迎来“加码升级”。

新政上调公积金贷款基础额度，调整后缴存职工个人最高基础可贷70万元，家庭最高基础可贷130万元。同时优化贷款额度上浮比例：购买首套住房上浮比例由40%提高至60%，购买保障性住房上浮比例由20%提高至40%。

更具亮点的是，新政新增初婚初育居民家庭贷款额度上浮情形，上浮比例为50%；有两个及以上子女的居民家庭，上浮比例由50%提高至70%，初婚初育与多子女家庭两类上浮政策不可叠加，仅可二选一。

除上述二选一情形外，其余符合条件的上浮情形可相互累加上浮，整体最高可上浮170%；折算后职工个人公积金最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元。

充分体现“努力稳定房地产市场”的导向

此次深圳楼市新政的出台，恰逢“五一”假期前夕。

部分业内人士在接受记者采访时表示，此次深圳楼市政策调整，旨在响应4月28日中共中央政治局会议“努力稳定房地产市场”的总体要求，支持居民刚性和改善性住房需求，推动今年二季度及后续楼市积极向好。

4月29日，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者分析称，新政聚焦核心区限购精细化松绑与公积金加码，时点关键、靶向明确，力度和精准度超出市场预期。

严跃进提到，深圳作为一线城市和楼市调整幅度较大的城市，率先出台新政，具有很强的示范效应。

严跃进认为，核心区限购松绑能激活具备较强购买力的改善群体，提升核心区市场流动性；居住证购房政策则能释放“新深圳人”刚需，形成“刚需上车—改善置换—核心区增购”的梯次消费格局。他预计，新政将提振假期看房购房情绪，推动二季度核心区成交回升。

另据贝壳研究院数据，今年3月末深圳新房住宅库存量为26182套，同比下降2%，较2024年同期下降51%。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，当前深圳楼市表现弱于京沪，新房去化压力大。尽管3月份深圳新房和二手住房价格指数环比反弹，但这种反弹的可持续性存疑，基础尚不扎实。

李宇嘉还提到，深圳市场新旧规产品衔接不畅，也加剧了市场波动。部分旧规产品为规避新规冲击大幅降价，导致价格稳定性下降。此次新政放开核心区限购，能导入高收入人群、改善市场结构；而公积金加码则能降低购房门槛，带动一二手房交易循环。

针对下一步深圳楼市政策，李宇嘉表示，必要时可向市场传达暂停片区供地的信息。

“建议深圳根据片区去化周期调整供地、预售节奏，对去化压力大、价格竞争激烈的片区，可暂停供地；同时梳理在售在建库存，针对性解决‘死库存’问题，避免大尺度降价引发预期不稳；此外，还需协调新旧规产品供应节奏，严肃价格备案制度，推动‘五好’社区建设，夯实市场企稳基础。”李宇嘉说道。

封面图片来源：丛森