直击业绩会｜永升服务林祝波：主动退出不盈利项目；物业行业正处于关键转型期

3月31日，永升服务（01995.HK，股价1.79港元，总市值30.83亿港元）举行2025年度业绩说明会。这是林祝波自2025年9月1日出任集团总裁兼执行董事后首次出席业绩会。

他表示，自己是旭辉控股集团的老兵。物业与地产差异非常大，物业不仅要满足业主基础生活的需求，更承载着邻里关系、社区持续运营等重要责任。

报告期内，永升服务实现营业收入68.7亿元，同比增长0.4%，连续10年保持增长；综合毛利率19%；全年外拓饱和合同收入达16.9亿元。公司拥有人应占溢利约4.37亿元，同比减少8.5%。

“物业公司不会有非常高的毛利率”

2025年，永升服务综合毛利率从19.7%微降至19%，基础物管、社区增值服务均有下降。

分板块看，永升服务基础物管毛利率约18%，社区增值服务毛利率超30%，但受消费趋冷影响略有下行。 

公司首席财务官周迪透露，毛利率下降有内外两方面原因：外部是消费意愿趋弱、行业存量竞争加剧；内部则源于公司将部分委外员工转为自营，以及为提升品质、提升满意度主动增加投入，投入的加大导致综合毛利率微降。“永升一贯不极致追求高毛利，在部分优质项目上，我们愿意将毛利反哺现场品质提升。”

林祝波给出的行业毛利率合理区间是15%~20%，“基础物业具有民生属性，物业公司不会有非常高的毛利率”。

对于未来，管理层预计永升服务的综合毛利率将维持在17%~20%。公司仍面临一定毛利承压，但将通过精益运营及新产品落地持续优化。 

主动退出不盈利项目

“物业行业正从高速规模化增长迈向高质量发展的转型期，”林祝波在业绩会上说，“过去广撒网扩张，基础服务品质普遍下降”。

现阶段，多地政府出台物业费降价政策，重庆、广州、青岛、武汉等城市均已发文。应对降价，重庆是一个样本。永升服务主动与业主、业委会拉通服务标准、明码实价。

“截至目前，重庆所有项目均未主动降价，部分风险项目反而获得业主支持，满意度提升。”林祝波说。

2025年，公司主动退出超200个项目，涉及面积约4200万平方米；城市布局从140个收缩至100个左右。林祝波说：“我们主动退出低质量、不盈利的项目，也在同步聚焦市拓城市的布局。”

林祝波判断，存量社区需求加速释放，行业总量已达1.6万亿元；重点城市住宅物业换手率翻倍，每年约2万个小区进入重选周期。“全国超过20年房龄的小区占比已达40%，随着楼龄增长和品质要求提升，我们主动加大了投入。”

“对具备规范运营和专业能力的企业而言，这是机会。”他说，“行业仍处在整合初级阶段，未来强者恒强”。

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