“我在写字楼开酒店”

签下河南地质大厦裙楼超3万平方米物业一年多后，李子涵的亚朵S（亚朵集团旗下高端系产品）和福朋喜来登酒店于近期相继开业，给这座位于郑州高铁东站区域的写字楼注入了新的商业活力。

同期，酒店投资人陈劲邑位于汕头市澄海区的第一家全季酒店开业。今年春节假期，这家由13年楼龄写字楼改造的酒店，平均房价一度飙升至1200元/晚，是平日套房价格的两倍还多。

与此形成鲜明对比的是，就在几天前，富力地产挂牌西南地区首家高奢酒店成都丽思卡尔顿，曾经的“全球最大酒店业主”手中已无太多存货；而中国金茂这两年则已陆续挂牌三亚丽思卡尔顿、希尔顿等酒店。

近日，《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）调查发现，重新进场的群体中，有相当一部分，正是李子涵、陈劲邑这样的“酒店猎人”。而全季、亚朵、福朋喜来登、希尔顿欢朋⋯⋯这些熟悉的酒店品牌标识，也越来越多地出现在原本属于办公空间的楼层里。

31岁清华创业者的清醒账本：从“疯狂”拓店到慢行深耕

“成功和郑新建投再次达成合作，拿下一万多平方米物业。”去年8月，李子涵以一次签约给自己送上了30岁的生日大礼。“几年前定过一个目标，持有物业超十万平方米。在最合适的年龄完成了自己的目标，这是最好的生日礼物。”

李子涵这两年很少发朋友圈，但所有内容都与酒店相关。在约定的采访时间，他从工地匆匆赶来，在河南地质大厦裙楼前，抬手比向两侧的招牌，介绍着新酒店的细节，眼神中满是喜悦：“（酒店）终于和大家见面了，这家福朋喜来登也是郑州时隔十年的又一家万豪系酒店。”

改造前（上图）后（下图） 图片来源：李子涵朋友圈

在福朋喜来登酒店办公室，李子涵指了指桌上的区位图告诉每经记者：“我的选址方式可能有些局限区域，每天都会开车‘扫街’。不敢说整个郑州，但东区的每一栋写字楼我都基本了解。看到在建的楼，我会停车看是谁建设的、业主是谁，有没有相关资源，打电话问他们接下来的规划，有没有可能改成酒店，以及合适的时间和价格。看到空楼也会停下来，通过工程牌找相关信息。”

李子涵非常相信自己的眼光：酒店选址就是这样，你得比别人更了解这个城市，才能找到最适合的项目。“这里离郑州东站很近，胖东来马上要开业，郑东万象城也在附近。”

李子涵的亚朵S酒店大堂 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“太年轻、资历浅，换个人来谈。”“肯定会失败，XX项目今年一定开不了业。”⋯⋯那些来自年长酒店投资人的打击，反而激起了李子涵的斗志。创业五年半，从只身一人来郑州到现在拥有300多人团队，李子涵坦言：“很多商务条款、供应商价格等其实都是我在一线谈判，关键方向上我还是愿意自己多投入精力。”

李子涵的福朋喜来登酒店大堂 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“希望运营顺利”是李子涵这两年朋友圈的高频字眼。相比酒店投资人，他更喜欢“创业者”这个身份标签。

李子涵2020年毕业于清华大学，他的创业之旅始于老家一栋面积超1000平方米的空楼。彼时，业主计划将其作为长租公寓出租，每间房的月租金约为1000元。“我当时就想，不如把它拿下来，增加一些服务和功能，卖到一两百块钱一晚。我本身比较喜欢打游戏，所以就和朋友一起把它改成了电竞酒店。当时，这只是我找工作之余的一个副业，但没想到一年后就回本了。”

首店成功后，李子涵很快又在安阳、鹤壁、驻马店、郑州开出了5家酒店，直到现在手握11家酒店，速度快到连他自己都觉得“很疯狂”。“前几年确实太冒进了，好在运气不错，没有出大问题。”李子涵感叹道：“2022年开业的郑州龙子湖亚朵酒店，半年就做到了收支平衡，现在盈利情况依旧稳定。”

“有些人投酒店，会想着触碰品牌红线，比如降低造价、缩小房间面积，蹭流量红利。但我的逻辑是把它当成没有品牌的单体店来打造，在审美、设计、工程质量上尽可能做到最好。现在的酒店行业，只要你数据好，很快就会有投资人在你附近找楼开店，低标准的店其实很快会被淘汰。做酒店是一门长线生意，不能贪前期的红利。”李子涵说。

开发商离场之后：存量写字楼等来“酒店猎人”

李子涵提及的运气，其实背后是精准的行业发展轨迹，他的每一步几乎都踩准了。

浩华管理顾问公司大中华区总经理、中国旅游饭店业协会副会长戴雪英在接受每经记者采访时指出，中国酒店行业经历了40年发展，完成了供给规模和产品格局的构建。根据厚海数据平台的统计，中国中档及以上酒店市场的供给规模已经突破900万间客房，而1985年的规模仅为10万间。

图片来源：厚海数据平台

在李子涵创业起步的2020年至2021年，房企仍是酒店投资的主力军。克而瑞数据显示，截至2021年底，百强房企中有85家涉足酒店业务。然而，随着房地产行业深度调整，这股力量迅速收缩。

百强房企截至2021年底的酒店业务结构 图片来源：克而瑞

浩华方面提供的《2022中国大陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》显示，当年签约量为526家，同比下降28%，各大房企在酒店投资领域明显收缩。

戴雪英坦言，在地产增速大幅收缩的背景下，行业将进一步加速从投资扩张向存量深耕转型，通过空间效能优化、组织人效提升、数字化赋能以及强化资产运维等方式，持续优化存量物业的业态结构、产品定位和经营表现，在实现资产保值增值的同时，构建更健康的资产基础，为未来以REITs（不动产投资信托基金）等方式实现资产退出奠定基础。

行业数据更清晰地描绘了这场改变。

厚海数据平台统计，截至2025年末，国内中档及以上酒店客房规模增速已降至7.7%，为十年最低。国内酒店市场逐渐迈入存量时代，投资重心从新增项目转向存量资产翻新改造，以提升资产价值和市场竞争力。

而此轮进入酒店行业的群体中，有相当一部分正是像李子涵、陈劲邑这样的“酒店猎人”。

《2025年中国酒店业投资与资产管理白皮书》则断言：“我们相信通过这一轮整合，中国酒店行业将孕育并诞生一批深耕产业、具备长期主义视野的产业投资者。他们将以资产价值为核心，以运营能力为引擎，推动行业实现高质量转型。”

对于这个创业周期，李子涵也定下了自己的小目标：“我计划今年把工程板块上线华住会或亚朵的官方平台，争取两到三年把工程公司的营业额做到三个亿，从辅线变成重要的盈利点。但今年不会再投其他项目了，除非是特别优质的。重要的是把手中项目做好，让自己的步子慢一点、压力小一点。”

每经记者注意到，李子涵目前持有的11家酒店，无一例外都是由写字楼改造而来。“现在写字楼供给量大，很多项目利用率和租金都不太理想。从大宗资产价格来看，酒店资产价格远高于写字楼，把合适的写字楼改成酒店，既能盘活闲置资产，也符合市场需求。”李子涵表示。

浩华方面3月23日最新发布的数据显示，2025年，在已披露开发类型的酒店签约项目中，新建项目占比由2022年的82%下降至68%。与此同时，存量市场对酒店签约的支撑作用进一步增强，其中翻新改造项目占比提升至22%，适应性再利用项目（即非酒店物业改造为酒店）占比提升至10%。

图片来源：厚海数据平台

戴雪英认为，新建酒店与存量写字楼改酒店属于不同的资产塑造和发展阶段。业态调整是存量周期下提升资产价值和效率的举措，而新建酒店可能有更多战略和协同发展的考虑。存量周期下，投资人对于业态选择更加理性，更加聚焦改善和优化资产的价值表现。

供给大浪淘沙：90万间新客房压顶，行业加速出清

市场的机会窗口期往往短暂。当“写字楼改酒店”成为共识，蓝海迅速泛红。

以高铁郑州东站为中心，每经记者查询携程信息发现，周边3公里内分布着超过60家品牌酒店，其中一年内开业的超过10家，涉及洲际、亚朵、全季、汉庭等多个品牌，同品牌系列酒店也近在咫尺。

仲量联行判断，大量新酒店入市引发的竞争加剧，已成为2026年市场的首要关切。

面对行业压力，李子涵的策略是“向内求”。“目前河南市场上，还没有哪家公司像我们这样把酒店投资、设计、工程整合在一起，各条线成本更可控。”比如，他在郑州市区的一家店，因为租金签约价格合理，加上自己团队可以把控全流程，相比在外面找总包，费用可以节省约15%。

据厚海数据平台不完全统计，2025年，中国酒店市场供给端延续扩张趋势，并逐步进入以存量为主导的运行阶段。新开业中档及以上酒店10157家，新增客房规模91.6万间，较2024年新开业客房规模减少约3.8%。但全年有超过3600家中档及以上酒店关闭，涉及客房约33.7万间。

图片来源：厚海数据

这预示着一场以“专业化”为名的出清正在发生，市场的自我调节机制已在发挥作用。

这或许正是李子涵今年想要“慢下来”的重要原因：“现在买楼压力太大，不是我现阶段该做的事情。虽然未来可能会有这样的资产配置，但从目前的创业阶段看，租赁模式带来的投资回报更符合我的追求。”

但他并未放弃对资产深化的想象：“我的人生追求之一，就是10年后能做丽思卡尔顿的业主。”愿景背后，正是从创业者迈向顶级资产持有者的漫长阶梯。

陈劲邑的酒店改造前（上图）后（下图，今年1月） 

陈劲邑则代表着更多新入局者的审慎观察。这部分投资者将酒店视为动荡经济环境中“相对稳健”的选择，也对即将到来的激烈竞争做好了心理准备。“现在这个时间点做任何投资风险都很大，酒店算是相对稳健的，但未来行业竞争一定会越来越激烈。”

戴雪英坦言，中国是超大市场，酒店行业不会消失。当下面临供给饱和度较高的压力，市场整体收益下滑，需要必要的盘整和调节，甚至包括一些供给出清。

“尽管新开业酒店相比上一年度有所减少，但仍有超过90万间客房进入市场。因此，中国酒店市场仍在承受供给增长的压力。如何盘活现有空间、推动业态转型与精细化运营，关键在于具备创造力与经营能力的掌舵者。”戴雪英同时呼吁市场保持理性，在酒店投资方面应该谨慎评估可行性，切不可盲目跟风。

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封面图片来源：每经记者 陈梦妤 摄