直击业绩会｜招商蛇口朱文凯：招商蛇口已并非单纯意义上的开发商，2026年仍将坚守核心城市布局战略

3月17日，招商蛇口2025年度业绩说明会暨投资者交流会在深圳全新办公场地举行，新任董事长朱文凯携董事兼总经理聂黎明、副总经理伍斌、副总经理吕斌、财务总监兼董事会秘书余志良等出席。

据披露，2025年，招商蛇口实现营业总收入1547.28亿元，同比下降13.53%；归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%；扣非净利润1.69亿元，同比下降93.10%。销售端，2025年，招商蛇口累计实现签约销售金额1960.09亿元、签约销售面积716.12万平方米，行业整体排名维持在前五位。

朱文凯在业绩会上释放关键信号。他表示，2026年公司将坚守核心城市布局战略，聚焦“好房子”产品升级，摒弃盲目规模扩张，坚定追求有质量、有回款的可持续增长。

招商蛇口2025年度业绩说明会暨投资者交流会 图片来源：企业供图

已跳出传统住宅开发商的单一赛道

在报告公司战略发展的环节，朱文凯首先对过去的房地产行业发展进行了总结。

他表示，“十四五”期间，房地产迎来行业重塑，发生了四个根本性的转变：一是市场供求关系发生重大改变，供大于求；二是成交格局的改变，以前是新房为主，现在是二手房为主；三是经营模式的改变，发展商从以前的“高杠杆、高周转”转向现在的“以销定投、以销定产”；四是整个房地产市场的经营主体发生了改变。

行业进入调整周期，招商蛇口的应对策略是什么？穿越周期的核心竞争力又体现在哪里？这些问题成为投资者在业绩会上关注的焦点。

朱文凯认为，招商蛇口早已跳出传统住宅开发商的单一赛道，公司的核心竞争优势在于：一是百年招商局的背景和支持；二是清晰坚定的战略和执行；三是稳健的财务管控；四是全链条的综合开发能力。

他表示，上述四大核心优势构筑起招商蛇口的发展壁垒，成为公司抵御行业波动、实现长期稳健发展的核心支撑。

据朱文凯介绍，从2021年开始，招商蛇口便提出“三个转变”，之后公司在战略上不断换挡转型，在战略落地过程中也会根据市场情况不断调整优化，不断动态调整战术，以符合当期战略要求。

业绩会现场，招商蛇口管理层还对过去一年下滑主要原因做出了回应，并表示随着行业已逐步企稳，不会再快速下滑，市场将进入摸底修复阶段，未来利润下行压力将逐步缓解。

聂黎明提到，2025年招商蛇口营收同比减少242亿元，对联营合营企业的投资收益同比减少约23亿元，年内计提减值损失超40亿元。“这些数字变动反映的是，在行业下行背景下，企业的盈利能力普遍性地受到冲击。”

不预设固定投资强度，2025年累计拿地43宗

面对当前房地产市场筑底修复的行业态势，招商蛇口在业绩会上清晰传递2026年经营思路。据悉，公司将聚焦核心城市与产品力升级，彻底摒弃规模冲动，“有质量、有回款”成为招商蛇口销售增长的核心标准。

对于楼市政策效果，聂黎明表示，核心城市陆续优化限购限贷政策，短期显著提振市场信心，以“上海2・25房地产新政”为例，直接带动核心城区楼盘来访量、签约量环比回升。

聂黎明提到，目前地产行业仍处于筑底修复期，企业需保持谨慎乐观，短期政策提振信心，中长期市场企稳仍需时间。这一系列政策释放了两大明确信号：一是国家因城施策、精准调控，稳房价、稳市场的决心坚定不移，不搞“一刀切”；二是房地产高质量发展新模式从底层设计加速落地，稳定经济大盘、防范行业风险，为行业长期健康发展提供制度性托底。

另一个备受行业关注的焦点是，作为地产行业头部企业，招商蛇口在土地投资与融资方面的实际布局、当前态势及未来判断究竟如何。

招商蛇口管理层首先对过去一年土地市场进行回顾，认为2025年国内土地市场整体呈现前高后低、明显降温的态势，2026年有望延续整体低位运行、局部点状火热的格局。管理层还表示，招商蛇口将严格执行“六好”投资评审体系，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。2025年，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，一线城市投资占比约63%，资源高度聚焦一线与强二线核心板块。

公开资料显示，2025年招商蛇口累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，需支付地价约543亿元。

“‘十五五’期间，我们的目标非常明确，一方面是消化存量包袱，实现利润表逐步修复；另一方面是按照既定战略推动公司的转型升级，提升收益，为投资者实现可持续的投资回报。”招商蛇口管理层表示。