楼市“半年考” | 房企上半年融资收缩三成：境外债重启释放积极信号，下半年仍面临偿债高峰

房企融资仍然呈现收缩态势。

克而瑞监测报告显示，今年上半年，房企融资规模1844亿元，同比下降30%。其中，二季度融资1004亿元，环比上升19%，但同比下降25%，仍处于历史低位。

《每日经济新闻》记者注意到，尽管去年以来房企融资支持政策边际改善，各地纷纷推广融资协调机制“白名单”，但行业融资情况仍较为严峻，多数民营房企，尤其是出险房企，融资难的问题依然突出。

“民企发债仍面向少数尚未出险的品牌房企，新生力量中小民营房企和出险房企均未能受益。”中指研究院企业研究总监刘水分析指出，从房企融资环境看，下半年将基本保持稳定，不会进一步恶化，但是融资规模也很难有大幅度增长。

境外债重启但成本高企，境内融资利率走低

境外债重启，无疑是上半年房企融资“破冰”的一大重要信号。

今年2月18日，绿城中国公告宣布，新发行本金总额1.5亿美元的优先票据。尽管这1.5亿美元的额度在房地产发债高峰期并不起眼，但在海外债融资市场历经近两年缺席后，其意义远远超过金额本身。但代价也不低，该美元债的利率高达8.45%。

4个月后（2025年6月），新城发展也成功发行了一笔3亿美元的境外债，成为近三年来首家重启境外资本市场融资的民营房企。而11.88%的利率，再次拉高了新城发展的平均融资成本。

对于这笔美元债的发行计划，新城发展酝酿已久。今年3月底，就有市场消息称，新城发展在与投行接洽，筹划发行美元债。

“目前仅极少数房企有在境外发行债券的情况，发行利率均相对较高。2025年上半年，房企境外债券融资成本（利率）为8.60%。”克而瑞分析指出，房企发行境外债的目的主要还是借新还旧。

“当前境外融资窗口仅出现一定开启机会。”刘水在接受记者采访时指出，因国际资本市场不确定性仍存，且投资者对房地产行业的风险偏好尚未完全恢复，后续需观察市场反应和更多房企融资情况，才能判断窗口能否持续稳定打开。

与境外债融资成本的高企不同，境内债融资成本则是另一番景象。克而瑞监测显示，今年上半年，房企境内债券融资利率进一步下降至2.71%，较2024年全年下降了0.2个百分点；房企整体新增债券类融资利率为3.28%。

“境内债券融资成本不断下降，一方面是由于自2024年起货币环境开始宽松，LPR（贷款市场报价利率）持续下调。另一方面，发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的招商蛇口、中交地产、美的置业等。”克而瑞分析指出。

以民营房企滨江集团为例，今年以来已先后成功发行了四笔短融和中期票据，累计金额达到了23亿元，发行利率也从年初的3.8%降到了最新一笔的2.5%。上半年，滨江集团融资平均利率已从2024年的3.4%降至3.1%，创下历史新低。

尽管如此，房企融资规模依然在下降。中指研究院监测数据显示，今年上半年，房企债券融资总额同比下降20%左右，其中信用债占比超过六成，是最主要的债券融资方式。

另据克而瑞数据，今年上半年，65家典型房企中，TOP10房企平均融资额为114.98亿元，排在所有梯队房企首位；TOP51+房企上半年平均每家融资额为12.33亿元，同比增长17.81%，也是上半年唯一融资规模同比增长的梯队。

值得注意的是，央国企依然是发债主力，上半年新增融资中，央国企占比达86%。

以华润置地为例，仅6月就发行了四笔共70亿元中期票据，此外还获得了一笔86.44亿港元和一笔58.5亿元人民币的境外贷款。这也反映出投资人对具有央国企背景的房企表现出更强的信心。

“从房企融资环境看，下半年将基本保持稳定，不会进一步恶化，但是融资规模也很难有大幅度增长。”刘水分析指出。

下半年偿债压力仍大，房企多路径突围

值得重视的是，今年下半年，房企仍要面对庞大的到期债务规模。

克而瑞监测显示，2024年房企债券到期规模达4829亿元，而同期发行规模仅有2209亿元，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。此外，由于近年来不少房企选择将债务展期或置换，在此背景下，2025年房企的债务压力同样较大，到期债务规模高于2024年，达5327亿元。其中，今年第三季度是房企偿债高峰，到期债务规模约1600亿元。

在发债之外，房企正探索更多补充流动性的路径。

如6月24日，雅居乐集团公布，全资附属公司雅新投资同意向省食出集团出售广东珠江桥生物科技约21.16%股权，代价为1.91亿元。所得款项拟用作兑付雅居乐地产“23番雅02”债券全部本息及日常经营管理；此前的6月12日，万科宣布完成A股库存股出售计划，出售股份数量约7296万股，出售所得资金总额约4.79亿元。

此外，荣盛发展也于6月11日公告称，其旗下三家子公司计划通过四项资产抵债，冲减与南京宁渌、河北中凯等供应商方的未结债务，化解约8.1亿元债务。今年5月，荣盛发展也曾宣布与廊坊银行签署协议，以旗下位于海南、河北的两处酒店资产，抵偿约15.2亿元债务。

“改善营运现金流是令开发商复苏的更持久方法，因此，如果有新政策刺激房地产的销售将更加让人振奋。”摩根大通在一份研报中指出。

事实上，为缓解房企融资困境，今年以来，城市房地产融资协调机制也在加速推进。

今年1月12日，国家金融监督管理总局召开2025年监管工作会议，指出2024年全年城市房地产融资协调机制“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元，全年累计处置不良资产超3万亿元。5月7日，国家金融监督管理总局局长李云泽在国新办新闻发布会上透露，城市房地产融资协调机制“白名单”贷款审批通过金额攀升至6.7万亿元。

同时，在存量收储方面，2025年的政府工作报告指出，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元（较2024年增加5000亿元），重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

克而瑞分析指出，要破解当前的行业困局，有两个关键：一是要让行业彻底风险出清，二是要找到新的可持续发展模式。

而行业风险出清的关键，则在于房企能够实现债务重组或破产重整，早日恢复正常经营。今年上半年，融创中国、旭辉控股、金科股份、协信远创等多家房企的债务重组取得重大进展。尤其是协信远创与金科股份，已先后完成司法重整程序。

“这为全行业风险化解提供了一个范本，为其他处于困境中的房企提供了可复制的重整路径。”克而瑞表示，行业纾困从“个案突破”迈向“模式复制”的关键一步，有助于推动整个房地产行业实现风险出清、良性循环。

在行业新模式方面，中央多次提出要积极探索房地产发展新模式、建设好房子，其中推动城市更新是重要抓手之一。据6月住建部披露，今年前4个月，全国新开工改造城镇老旧小区已达5679个，其中，河北、重庆、辽宁、上海等地的开工率超过50%。

“随着城市更新在全国范围内的铺排，能够为房企带来更多潜在的发展机会，有能力的房企要把握住当前的政策风口，与此同时，更要将建设好房子作为抓手，进一步推动住房产品品质升级，提升企业竞争力，以获取更好的市场表现。”克而瑞表示。

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封面图片来源：图片来源：每日经济新闻 刘国梅 摄